Ипотечное жилищное кредитование в России

    Модели  с субсидированием семей с  низкими доходами можно разделить  на несколько видов в зависимости от источников рефинансирования ипотечных кредитов:

- предоставление  ипотечных кредитов без рефинансирования, при этом субсидирование выражается  в виде снижения процентной  ставки по кредиту и/или субсидирования  первоначального взноса;

- рефинасирование ипотечных кредитов за счет средств региональных или местных бюджетов, при этом субсидирование выражается в виде снижения процентной ставки по кредиту и/или субсидирования первоначального взноса;

- применение  рыночной системы ипотечного  жилищного кредитования, с полным или частичным государственным страхованием ипотечных кредитов.

    Выделим следующие особенности ипотечных  кредитов, предоставляемых в рамках системы ипотечного жилищного кредитования с субсидированием семей с  низкими доходами:

- ограничение размера приобретаемой квартиры в пределах социальной нормы на семью;

- предоставление  кредита семьям с установленным  доходом для данного региона;

- предоставление  гражданам, состоящим в списках  очередников на улучшение жилищных  условий (необязательное требование);

- низкая  процентная ставка по кредиту  —7-10 %, длительный срок погашения  до 30 лет, увеличенный ежемесячный  платеж до 40 % от доходов семьи,  уменьшенный первоначальный взнос  до 5-10 %;

- предварительная  система накопления в течении  одного-двух лег с ежемесячным внесением платежей в размере платежа по кредиту (требование для семей с низкими доходами);

- субсидирование  первоначального взноса или погашение  части долга заемщика в течение  определенного срока кредитования, за счет статей бюджета, субсидирующих ипотечное кредитование определенных категорий населения;

- ипотечный  кредит подлежит секыоритизации  только с подобными ему, по  ипотечным пенным бумагам, обеспеченным  такими кредитами, устанавливается  повышенная ставка доходности.

    В зависимости от стоимости жилья, источников средств, платежеспособности и категории (с учетом прав льготы) граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, выделяются следующие жилищные стратегии:

- целевое  направление муниципалитетам средств  из федерального и регионального бюджетов, а также внебюджетных фондов на предоставление ипотечных кредитов населению для приобретения жилья на первичном рынке недвижимости;

- использование  государственных субсидий, ипотечных  кредитов, помощь предприятий и  собственных средств граждан на приобретение жилья, как на первичном, так и па вторичном рынках недвижимости;

- использование  только собственных средств граждан  и ипотечные жилищные кредиты,  без поддержки предприятии и  государства.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

3 Проблемы и перспективы  развития ипотечного жилищного кредитования в России 

3.1 Проблемы   развития ипотечного жилищного  кредитования

в России 

    Сегодня развитие жилищной ипотеки в России сдерживается следующими основными  факторами:

    1. Ограниченный платежеспособный спрос населения.

    По  оценкам Минэкономразвития России даже при самых «либеральных», практически несуществующих параметрах (ипотечный кредит предоставляется на 15 лет величиной 70% от стоимости жилья при цене одного квадратного метра 11200 р. с кредитной ставкой 10%), максимальная граница доступности для населения России составит не более 10% [20].

    2. Низкие объемы и невысокое качество нового жилого строительства в субъектах Российской Федерации обуславливают недостаточность предложений и высокую стоимость квартир на рынке жилья.

    3. Низкие темпы разработки и совершенствования законодательства о недвижимости. Необходимо также отметить, что до настоящего времени многие федеральные законы, содержащие нормы, регулирующие в той или иной мере отношения, связанные с недвижимостью имеют различные дефиниции, а также различным образом решают одни и те же правовые вопросы. Все это, очевидным образом, увеличивает административные издержки, являющиеся одной из составляющих любого ипотечного кредита.

    4. Неразвитость инфраструктуры рынка жилья и жилищного строительства. Традиционными участниками жилищного рынка являются строительные компании, банки, производители строительных материалов, страховые компании, риэлторские и оценочные агентства. При фактическом наличии данных структур в России не отлажена технологическая схема их взаимодействия и, как следствие, невысока эффективность системы в целом, завышены расходы при совершении сделок.

    5. Психологические факторы, главным из которых является национальная особенность большинства нашего населения — нежелания жить в долг («берешь деньги чужие, - а отдавать приходится свои»).

    В течение последних лет в стране чрезвычайно активно развивались  программы банковского ипотечного кредитования, росло количество клиентов кредитных организаций, получающих ипотечные кредиты, наметилось реальное снижение процентных ставок. Несмотря на очевидные успехи рынка ипотеки, общее количество граждан, получивших ипотечные кредиты, до сих пор остается на относительно низком уровне и не превышает 1,5% населения. Рост цен на недвижимость породил серьезный разрыв между уровнем доходов средней российской семьи и стоимостью квартиры даже небольшой площади. По оценкам экспертов рынка недвижимости, сформировалась большая группа граждан, потенциально готовых участвовать в ипотечных программах, но из-за ограниченных доходов не способных получить ипотечный кредит.

    Более того, мировой кризис, разразившийся  в 2007 - 2008 гг. на долговом рынке и рынке  структурного финансирования обнажил  ряд острейших проблем российского  ипотечного сектора. Во-первых, в стране отсутствуют необходимые источники долгосрочного рефинансирования банковской системы (в том числе уже сформированные и будущие ипотечные портфели). Во-вторых, недостаточное государственное финансирование Агентства, осуществляющего выкуп ипотечных кредитов у региональных операторов. Согласно бюджетным планам на 2008 г. Агентство сможет выкупить лишь каждый восьмой кредит, выданный ипотечными кредиторами по его стандартам. В-третьих, российский ипотечный рынок чрезвычайно зависим от мировой конъюнктуры, а на европейском рынке структурного финансирования и ипотечной секьюритизации продолжается стагнация и утрачивается интерес инвесторов (за исключением ограниченной группы спекулянтов) к европейским MBS (ценным бумагам, обеспеченным ипотекой). Как следствие - сильно возросла стоимость заимствований, существенно повысившая цену кредитных ресурсов и рыночных процентных ставок по кредитам (по разным оценкам, до 15 - 16% годовых по 30-летнему ипотечному кредиту). В-четвертых, многие российские банки, даже занимавшие значительную долю рынка, были вынуждены свернуть или заморозить свои программы ипотечного кредитования, что привело к консолидации рынка и повышению роли банков с государственным участием. В-пятых, в результате анализа первичных результатов американского кризиса низкокачественной (subprime) ипотеки, российские банки в массовом порядке ужесточили стандарты выдачи ипотечных кредитов и повысили требования к заемщикам, включая отказ от выдачи ипотечных кредитов без первоначального взноса [13,с. 98].

    По  оценкам экспертов, текущее состояние  российского рынка ипотечного кредитования можно оценить если не как преддверие кризиса, то как полное исчерпание потенциала роста. В 2004 - 2007 гг. объем рынка ежегодно увеличивался на 80 - 100%, а в первой половине 2009 года фактические объемы выданных кредитов в рублевом выражении снизились на 25%. Еще более заметно сократилось количество предоставленных ипотечных кредитов [20].

    С учетом относительной стабилизации цен на рынке жилой недвижимости в ряде регионов России все большее значение приобретает концепция жилищных накоплений, позволяющая максимально широко вовлечь средства населения в реализацию жилищных программ при одновременном формировании отложенного спроса на жилую недвижимость со стороны граждан. Эти программы могут стать особенно востребованными с учетом обязательного накопления потенциальным заемщиком первичного взноса (в размере как минимум 20 - 30% стоимости квартиры). Согласно имеющимся прогнозам количество семей, получающих ипотечные кредиты, будет возрастать с каждым годом и достигнет приблизительно 1 млн. к 2020г.

3.2 Перспективы  развития ипотеки  в России 

      Одной из главных проблем системы ипотечного жилищного кредитования в России является сложность привлечения  необходимых ресурсов для долгосрочного ипотечного кредитования. Слишком «короткие» и дорогие ресурсы сильно ограничивают возможности российских банков при ипотечном кредитовании. Ни один банк не в состоянии формировать свой кредитный портфель из долгосрочных кредитов, опираясь при этом на краткосрочные источники. Несоответствие банковских активов и пассивов по срокам, объемам и ставкам рано или поздно приводит банк к потере ликвидности и банкротству. В вопросе повышения доступности ипотечных кредитов важную роль мог бы сыграть Банк России. Именно ему под силу создать условия, при которых ставки по ипотечным кредитам могли бы значительно снизиться. К числу таких условий относятся, в частности, изменение критериев оценки обеспеченности ипотечных кредитов, изменение их классификации по группам риска, снижение размеров резервирования под ипотечные кредиты, уменьшение норм отчислений в фонд обязательных резервов по накопительным ипотечным депозитам и т. п.

     В создавшихся условиях инновацией на банковском рынке должно стать введение Банком России, в дополнение к существующей ставке рефинансирования, ипотечной ставки рефинансирования.

    В условиях кризиса имеются три  основные стратегии привлечения  банками финансовых ресурсов для  ипотечного кредитования [13]:

1)  ориентация  на «депозитные» источники кредитных ресурсов (депозиты населения и юридических лиц);

2)  ориентация  на «кредитные» источники (кредитные  линии российских и иностранных  кредитных организаций,  средства  институциональных  инвесторов, целевые облигационные займы);

3)  ориентация  на «государственные» источники (целевые средства государства на ипотечное кредитование).

    При этом, как правило, в условиях кризиса  наиболее эффективными для поддержания  и развития ипотечного кредитования могли бы оказаться «государственные»  источники, но в условиях отсутствия эффективных ипотечных моделей, ужесточения требований АИЖК, стагнации на рынке недвижимости и других кризисных рисков предоставление «государственных» средств банкам оказывается неэффективным. Это объясняется тем, что предоставленные средства чаще всего не доходят до конечного потребителя, т. е. не попадают в реальную экономику, что и приводит к дальнейшему усилению кризиса.

    Одним  из  выходов  в сложившейся  ситуации является попытка банков создать  новые, «антикризисные» или «альтернативные» ипотечные модели, которые являются смесью американской и германской моделей ипотечного кредитования. Их сущность - в предварительном накоплении потенциальным заемщиком в течение нескольких лет первоначального взноса (или части кредита) с дальнейшим предоставлением обычного ипотечного кредита с пониженной ставкой. Однако в данной модели велика вероятность риска для населения остаться просто «потенциальным» заемщиком и не приобрести себе жилье [12,с. 25].

    К  настоящему  времени  опыт  финансирования строительства жилья в регионах Российской Федерации насчитывает несколько разрозненных моделей, которые, на наш взгляд, пока не обладают унифицированными чертами и не образуют единой национальной системы жилищного финансирования, включая систему ипотечного кредитования. Кроме того, в отдельных регионах существуют параллельно несколько схем кредитования.

    В настоящее время с целью антикризисного поддержания строительного комплекса  государством предпринимаются попытки  выкупа построенного жилья по ценам  ниже рыночных с дальнейшей передачей жилья в социальный наем. Однако последствием таких мер будет отсутствие дальнейшего развития строительного комплекса, уменьшение ввода в эксплуатацию нового жилья, что приведет на этапе роста экономики (после кризиса) через 3-4 года к резкому дефициту жилья и стремительному росту цен по аналогии с рынком недвижимости 2005 - 2006 годов.