Ипотечное жилищное кредитование в России

Предметом ипотеки  может быть жилой дом, квартира.

    Долгосрочный  ипотечный жилищный кредит выдается на условиях платности, срочности и  возвратности, а также при строгом  контроле за использованием кредитных  средств[6,с.7].

          Заемщик и все  совершеннолетние члены его семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение приобретенного за счет кредитных средств и переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания.

    Право собственности на жилое помещение  должно быть подтверждено соответствующими документами (свидетельством о собственности, зарегистрированным договором купли-продажи жилого помещения, договором мены и т.д.), оформленными в соответствии с требованиями действующего законодательства.

    Передаваемое  в ипотеку жилое помещение должно быть свободно от каких-либо ограничений прав на него, в том числе прав третьих лиц, за исключением прав членов семьи собственника-залогодателя.

Приобретенное за счет кредита жилье должно использоваться заемщиком преимущественно для  проживания. Сдача приобретенного жилья в аренду возможна только при согласии кредитора, что специально оговаривается в кредитном договоре.

    Кредит  и проценты по нему выплачиваются  в форме ежемесячных платежей, рассчитанных по формуле аннуитетных  платежей (ежемесячный платеж включает полный платеж по процентам, начисляемым на остаток основного долга, а также часть самого кредита, рассчитываемую таким образом, чтобы все ежемесячные платежи при фиксированной процентной ставке были равными на весь кредитный период). Это удобно как для заемщика (поскольку он может четко планировать свой семейный бюджет), так и для кредитора.

    Величина  ежемесячного платежа по кредиту  не должна превышать 30 - 35 процентов  совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период. При процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков.

    Важным  условием жилищной ипотеки является обязательное страхование, которому подлежат имущественные интересы, связанные с жизнью, здоровьем, трудоспособностью, а также приобретаемой недвижимостью заемщиков. Заемщиком (созаемщиком) со страховой компанией заключается комплексный договор страхования, объединяющий личное и имущественное страхование.

    Система долгосрочного ипотечного жилищного  кредитования в России должна опираться  на имеющийся международный опыт развития ипотечного кредитования, быть адаптирована к российской законодательной базе, учитывать макроэкономические условия (характерные для переходной экономики), ограниченную платежеспособность населения, высокую инфляцию. Система ипотечного жилищного кредитования должна опираться в первую очередь на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков-кредиторов, инвесторов, и в меньшей степени финансирования со стороны государственного бюджета. Темпы и масштабы развития системы ипотечного жилищного кредитования в регионах должны определяться объективной экономической ситуацией в регионе, платежеспособным спросом на жилье и его предложением, а также наличием (или отсутствием) необходимой региональной нормативно-правовой базы и инфраструктуры. 
 
 

1.2 Институты    жилищного кредитования в России 

    В системе ипотечного кредитования взаимодействуют специализированные ипотечные институты, сберегательные институты, коммерческие банки.

    Основными участниками российской системы  ипотечного кредитования являются: залогодатель, ипотечные кредиторы (залогодержатели), в том числе ипотечные банки, специализированные ипотечные фонды, покупатели жилья (заемщики), продавцы жилья, ипотечные агентства, инвесторы, поручители, органы власти [17,с.19].

    Основные  участники ипотечного кредитования: 

1) заемщики - физические лица, граждане Российской  Федерации, заключившие кредитные договоры с банками (кредитными организациями) или с юридическими лицами (некредитными организациями), по условиям которых полученные в виде кредита средства используются для приобретения жилья. Обеспечением исполнения обязательств по договорам служит залог приобретаемого жилья (ипотека);

2) продавцы  жилья - физические и юридические  лица, продающие жилые помещения,  находящиеся в их собственности  или принадлежащие другим физическим  и юридическим лицам, по их  поручению;

3) кредиторы - банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты (займы).[Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ]

          Основными функциями  кредитора являются:

- предоставление ипотечного кредита на основе оценки платежеспособности и кредитоспособности заемщика в соответствии с требованиями и условиями кредитования;

- оформление  кредитного договора (договора займа)  и договора об ипотеке;

- оказание  кредиторам содействия во внедрении рациональной практики проведения операций ипотечного кредитования и в разработке типов ипотечных кредитов, более доступных для заемщиков и менее рискованных для кредиторов;

5) органы  государственной регистрации прав  на недвижимое имущество и сделок с ним - государственные органы, обеспечивающие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

    Основными функциями этих органов являются:

- регистрация  сделок купли-продажи жилых помещений,  оформление перехода прав собственности к новому собственнику;

- регистрация  договоров об ипотеке и права  ипотеки;

- хранение и  предоставление информации по  правам собственности и обременению  залогом жилья всем участникам  ипотечного рынка;

6) страховые  компании - страховые компании, имеющие лицензии, осуществляющие имущественное страхование (страхование заложенного жилья), личное страхование заемщиков и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка;

7) оценщики - юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании;

8) риэлторские  фирмы - юридические лица, являющиеся  профессиональными посредниками  на рынке купли-продажи жилья.

9) инвесторы  - юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка. К их числу относятся пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные банки, паевые инвестиционные фонды и другие;

10) инфраструктурные  звенья системы ипотечного кредитования - нотариат, паспортные службы, органы  опеки и попечительства, юридические  консультации и другие организации,  обеспечивающие необходимое юридическое  сопровождение сделок с жилыми  помещениями, регистрацию граждан по месту жительства (в том числе в заложенных квартирах и домах), защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью[Иванова,с.9].

11)  Ипотечные агентства. Данные учреждения обеспечивают поддержание ликвидности вторичного рынка жилищных кредитов и рынка ипотечных ценных бумаг. Основные задачи Агентства: привлечение новых источников частного капитала в сферу ипотечного жилищного кредитования;   формирование ликвидного вторичного рынка ипотечных кредитов.

      За  счет собственного капитала и заемных средств Агентство выкупает у коммерческих банков дебиторскую задолженность по договорам ипотеки, поддерживая ликвидность банков и повышая привлекательность ипотечного кредитования.

      Ипотечные агентства в нашей стране еще  не получили полноценного развития.  В качестве примера можно привести Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Агенство создано в 1997 году на основании постановления правительства. Агентство является государственной структурой, в задачи которой входит создание условий для развития массового кредитования на основе единых общефедеральных стандартов. В настоящий момент агентство активно занимается формированием сети региональных операторов, что позволит внедрить в регионы рыночную систему ипотечного кредитования.

      В Москве основным оператором Московской ипотечной программы является специально созданное Московское ипотечное  агентство (МИА). К функциям МИА относятся: разработка и внедрение единых ипотечных  стандартов и технологий, соблюдение которых является обязательным условием для выкупа кредитов у квалифицированных МИА кредиторов; выкуп у квалифицированных МИА кредиторов ипотечных кредитов, соответствующих стандартам МИА;   привлечение средств инвесторов путем выпуска и размещения ценных бумаг, обеспеченных собственными активами, а также поручительствами Правительства Москвы.

12) Фонд - специальный орган по финансированию, организации строительства жилья  и возврату кредитов залогодателям.

В последние  годы в ряде регионов нашей страны уже накоплен определенный опыт финансирования строительства индивидуальных домов с помощью специально созданных фондов.

    Особыми участниками отношений по ипотечному кредитованию выступают созданные  при поддержке органов государственной, а иногда и муниципальной власти специальные организации по финансированию и организации строительства жилья посредством ипотеки.

    В большинстве субъектов Российской Федерации приняты соответствующие  законы, целевые программы, положения  о развитии системы ипотечного кредитования на их территории. Муниципальные образования также нередко принимают правовые акты по ипотечному кредитованию. Однако содержащиеся в правовых актах подходы к регулированию отношений, понятийный аппарат и, как следствие, сами правовые акты существенным образом различаются. В отдельных случаях нормативные акты субъектов Российской Федерации включают в себя лишь нормы-декларации, что не лучшим образом отражается на развитии и регулировании системы ипотечного кредитования в России.

    Сокол П.В. отмечает, что анализ законодательства субъектов Российской Федерации в зависимости от характера и степени правового регулирования отношений по ипотечному кредитованию позволяет поделить их на три группы [18].

    Первую  группу составляют субъекты, в которых  приняты весьма детальные законы, регулирующие отношения, возникающие в сфере ипотечного жилищного кредитования (Республики Дагестан, Марий Эл, Кабардино-Балкария; Алтайский, Краснодарский, Приморский края, Астраханская, Волгоградская, Кемеровская, Кировская, Московская, Новосибирская, Омская, Самарская, Томская и другие области), а в некоторых из них приняты еще и региональные целевые программы (г. Москва, Пензенская, Калининградская и другие области). Причем условия выдачи ипотечных кредитов могут устанавливаться нормативными актами органов исполнительной власти субъектов Федерации.

    Вторую  группу составляют субъекты, регулирование  ипотеки в которых происходит посредством разработки и принятия только региональных программ при отсутствии самостоятельных законов, посвященных  ипотечному кредитованию (Владимирская, Ленинградская, Оренбургская, Пензенская, Рязанская, Смоленская, Тверская и другие области).

    Третью  группу составляют субъекты, в которых  практически отсутствует правовое регулирование рассматриваемых  отношений.

    Ипотечное кредитование отличается наличием множества участников, взаимодействие которых обеспечивает функционирование ипотечного кредитования. На рынке ипотечных кредитов присутствуют не только специализированные ипотечные институты, но и универсальные банки, страховые компании. Ипотечное кредитование предлагает также тесную взаимосвязь государственных и частных структур, регистрирующих недвижимость органов, оценочных фирм, судебных органов, пенсионных и инвестиционных фондов. 

1.3 Особенности  российского ипотечного кредитования 

    Становление системы жилищного ипотечного кредитования в России происходит в достаточно сложной экономической ситуации, решающее воздействие на которую оказал финансовый кризис 1998 г. Кризис внес существенные коррективы в структуру и направления развития банковской системы, практически приостановил деятельность фондового рынка, связанного с ГКО, негативно отразился на реальных доходах значительной части населения. Ряд крупнейших системообразующих банков практически прекратили свою деятельность, а граждане, хранившие в них свои сбережения, понесли существенные финансовые потери, надолго потеряв доверие к коммерческим банкам.