Ипотечное жилищное кредитование в России

    В вопросе повышения доступности  ипотечных кредитов важную роль мог  бы сыграть Банк России. Именно ему  под силу создать условия, при которых ставки по ипотечным кредитам могли бы значительно снизиться. К числу таких условий относятся, в частности, изменение критериев оценки обеспеченности ипотечных кредитов, изменение их классификации по группам риска, снижение размеров резервирования под ипотечные кредиты, уменьшение норм отчислений в фонд обязательных резервов по накопительным ипотечным депозитам и т. п.

    Банком  России разработаны и в настоящее  время действуют механизмы рефинансирования банков, которые разделяются на две группы:

1) кредитование  под залог (блокировку) ценных  бумаг из Ломбардного списка  Банка России;

2) кредитование  под залог векселей, прав требования  по кредитным договорам организации  сферы материального производства  и (или) поручительства кредитных  организаций.

    Ставя задачу создания целостной рыночной системы ипотечного жилищного кредитования, ориентированной в первую очередь на использован неэффективных стандартных финансовых механизмов, необходимо учитывать возможность применения различных схем жилищного финансирования, направленных на использование местных ресурсов и учитывающих специфику отдельных регионов.

    При организации финансового обеспечения  ипотечного жилищного кредитования необходимо строить приток инвестиций на строго планомерной основе исходя из долгосрочной перспективы, при этом учитывая мировые, межрегиональные  и региональные, местные тенденции экономического развития с целью прогнозирования факторов, которые будут усиливать или снижать инвестиционные потоки, обращенные к ипотечному рынку.

    Только  сочетание различных источников и способов финансирования позволит обеспечить рыночную систему ипотечного кредитования в России денежными ресурсами, а также сделать ее сбалансированной, а значит менее рискованной, что обеспечит необходимые гарантии инвестиций. 
 

2.3 Схемы  ипотечного   кредитования для  разных категорий заёмщиков 

    Как и в большинстве стран, функционирование системы ипотечного кредитования в России организовано по нескольким различным схемам, которые в той или иной степени соответствуют основным моделям ипотечного кредитования. В настоящее время функционирует несколько схем получения кредитных ресурсов: ипотечное кредитование, льготное кредитование, ипотечное кредитование с компенсацией процентной ставки, жилищно-накопительная ипотечная схема. Кроме того, можно приобрести жилье в рассрочку, вступив в жилищно-строительный кооператив (ЖСК). Сегодня услуги по ипотечному кредитованию предлагает практически каждый коммерческий банк. Агентство ипотечного жилищного кредитования, привлекая с рынка долгосрочные и относительно недорогие ресурсы, дает банкам возможность выйти на рынок с действительно масштабными программами на базе стандартных рублевых кредитов.

    Распространенные  на территории Российской Федерации  в настоящий момент механизмы  финансирования и схемы приобретения жилья, несмотря на все их разнообразие, можно классифицировать по следующим признакам:

- типу  жилых объектов, участвующих в  операции (первичное/вторичное жилье,  готовое/строящееся);

- характеристике  прав на жилье (право собственности/право  требования/право безвозмездного  пользования);

- срокам  перехода прав собственности  на жилье с момента заключения сделки;

- источникам  финансирования приобретения жилья  (собственные средства/заемные);

- рискам  участников жилищной операции.

    На  практике в России получили распространение  следующие схемы приобретения жилья, ранжированные по степени их текущей востребованности рынком:

- прямая  покупка жилья с полной единовременной  оплатой всей стоимости готового  жилья;

- долевое  инвестирование в строительство;

- банковское  ипотечное кредитование;

- приобретение  строящегося жилья через стройсберкассы;

- потребительские  кооперативы:

- региональные  программы финансирования приобретения  жилья, реализуемые за счет  использования бюджетных средств  различных уровней.

    Востребованность  тех или иных схем приобретения жилья  обусловлена состоянием и несбалансированностью региональных жилищных рынков. В условиях имеющегося несоответствия рынка предложения рынку платежеспособного спроса механизмы и схемы приобретения жилья диктуются, в первую очередь, требованиями продавца жилья и только во вторую — платежеспособностью покупателя.

    Подавляющее количество сделок на вторичном рынке  — это покупка жилья с оплатой  его полной стоимости продавцу. Оплата производится за счет накоплений и  использования имеющегося в распоряжении покупателя жилищного капитала (располагаемое  жилье). До 95% продаж жилья на первичном рынке осуществляется как долевое инвестирование (долевое участие в строительстве). Такие договоры приравниваются к договорам простого товарищества. Схема характеризуется тем, что строящееся жилье приобретается по меньшей цене, чем готовое, предложенное на рынок. Оплата производится этапами в течение срока строительства, иногда предоставляется рассрочка платежа на различных условиях до момента перехода прав собственности [11,с.42].

    Положительной тенденцией последних лет является появление и постепенное развитие схем приобретения жилья с использованием ипотечного жилищного кредитования. Сегодня система ипотечного жилищного кредитования не приобрела массового характера ввиду целого ряда объективных и субъективных факторов.

    Региональные  программы начали складываться еще  до принятия основополагающих нормативных  документов в области развития ипотечного жилищного кредитования, поэтому  в настоящее время в России наблюдается разнообразие форм и  механизмов жилищного финансирования, в основном направленных на краткосрочное удовлетворение потребностей граждан в жилье. Большинство регионов ориентируются на собственные «квазиипотечные» программы, финансируемые исключительно из бюджетных средств. Лишь немногие региональные программы основаны на институте «классической» ипотеки.

    Региональные  ипотечные программы наряду с  банковскими программами представлены деятельностью региональных операторов, созданных при участии местных  властей. Региональные операторы связаны  с Федеральным агентством ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) и администрацией области (правительством республики) трехсторонним соглашением. Непосредственно операторы кредитов не выдают, их цель — рефинансирование банков, осуществляющих ипотечные кредитные операции, через выпуск закладных и их последующую пролажу АИЖК. Общефедеральная система ипотечного жилищного кредитования действует в 70 субъектах федерации [16,с.37].

    Существуют  альтернативные схемы и механизмы  жилищного финансирования:

    1. Инвестиционные стройсберкассы. Схема рассрочки платежа и ее различные модификации достаточно широко распространены на рынке продажи квартир на этапе строительства. Примером такого варианта жилищного финансирования является схема продажи квартир с предоставлением среднесрочного займа, используемая одним из крупнейших застройщиков в Москве — ДСК1. Суть схемы состоит в приобретении покупателем векселя дочерней компании застройщика ДСК 1 в сумме первоначального взноса за квартиру на стадии строительства. Вексель дочерней компании застройщика погашается через механизм взаимозачета в счет оплаты первоначального взноса в момент оформления договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа и залогом квартиры. Заем предоставляется покупателю под залог квартиры на срок 5—10 лет под 10% годовых в валюте [8].

    Отрицательными  моментами схемы являются: сложность  и непрозрачность» схемы, ограниченность объектами застройшика, полное отсутствие зашиты прав покупателя.

      2. Система паенокоплений через  потребительские кооперативы. Суть  системы заключена в добровольном объединении граждан в кооператив, основной целью которого является совместное сбережение средств и предоставление на взаимной основе друг другу займов.

    Общая характеристика деятельности накопительных  кооперативов:

- привлечение  средств населения через членские взносы, за счет которых формируется фонд финансовой взаимопомощи, используемый на займы членам кооператива при приобретении жилья;

- временно  свободные денежные средства  могут вноситься на депозиты  банков или вкладываться в  государственные ценные бумаги;

- процентная  ставка по личным сбережениям  зависит от размера и срока  накопления;

- максимальный  срок займа —  12 лет.

    Положительные стороны паенакопительной схемы: доступность  ограниченных операций  по привлечению  и размещению средств граждан  без сложных процедур по получению банковской лицензии; решение жилищной проблемы, минуя услуги банков и государства; простота процедуры получения займа при достаточности личных накоплений.

    Отрицательные стороны паенакопительной схемы: охват  населения ограничивается только членами кооператива; низкая по сравнению с альтернативными способами вложений доходность личных средств в период паенакоплений, обусловленная ограниченным участием кооперативов в деятельности финансовых рынков капитала (отсутствие специализации на работе с финансовыми инструментами); длительный срок ожидания займа, требуемого для покупки жилья, при отсутствии достаточных стартовых сумм личных сбережений; длительный срок заимствования, до 12 лет (ниже банковского), возможен только при сопоставимости стажа паенакопления в кооперативе; ограничения на выбор заемщиком жилищных объектов, связанные с участием компаний застройщиков в деятельности таких кооперативов; менее доступные условия заимствования без периода ожидания при сравнении с альтернативным банковским кредитованием;    правовая незащищенность потребителя [8].

    Есть  на рынке еще один новый продукт - это отсрочка погашения платежей. Основное новшество в том, что  заемщик должен оплатить 20% стоимости  приобретаемой квартиры или дома через шесть месяцев после получения кредита. Такой способ подходит тем клиентам, у кого уже есть в собственности какая-то недвижимость, но они хотят улучшить свои жилищные условия. Клиент может переселиться в новую квартиру или дом, а уже потом заниматься продажей старой недвижимости.

    Существует  также кредитование по ломбардным схемам, т.е. под залог имеющейся недвижимости. Сейчас на рынке недвижимости, например, в столице, спрос на квартиры далеко не ажиотажный, и продавцы квартир  с удовольствием рассматривают "ипотечных" покупателей, несмотря на все неудобства для них, связанные с такими покупками.

    К тому же банки стали теперь обращать особое внимание на ипотечное кредитование загородной и коммерческой недвижимости. В ряде банков появились интересные конкурентоспособные программы. Спрос на такого рода ипотечные продукты уже давно сформировался, но до сих пор кредитные организации потенциальных заемщиков не радовали. Ипотека коттеджей и таун-хаусов - пока не очень освоенная, но перспективная область.

    Социальная  ипотека — это термин, употребляемый для обозначения программ жилищного кредитования с элементами государственной поддержки заемщиков. Например, с частичным субсидированием процентной ставки по кредитам или с предоставлением государственной субсидии на первый ипотечный взнос, льготная стоимость квадратного метра жилья и др. Социальная ипотека - проект Правительства России "Доступное и комфортное жилье - гражданам России", который направлен на обеспечение жильем социально незащищенных граждан, а также очередников, которые не могут приобрести квартиру по программе "коммерческой ипотеки" [15,с.37].

    В России есть значительная категория  граждан, которые остро нуждаются  в определенной помощи для приобретения жилья в рамках социальных программ. Это многодетные семьи, бюджетники, госслужащие и многие другие. У них существует нормальный стабильный доход, но средств недостаточно для того, чтобы включиться в ипотечную систему кредитования. Для таких граждан предполагается развитие системы субсидирования на приобретение жилья.

    Финансирование  социальной ипотеки может осуществляться как за счет федерального бюджета  по федеральным программам, так и  региональных или муниципальных  программ для тех категорий граждан, которые представляют интерес для  данного региона. Получить государственную поддержку сможет не каждая российская семья, даже если такая семья по всем признакам вписывается в эту программу. Во-первых, нужно выяснить, включен ли в соответствующую программу регион, в котором проживает конкретная семья. Область (край, республика и т. д.) становится участником госпрограммы, только если в собственном региональном бюджете имеются необходимые средства. Это условие введено потому, что помощь гражданам финансируется "в складчину": из федерального, регионального и местного бюджетов.