Ипотечное жилищное кредитование в России

    Вместе  с тем наряду с неблагоприятными для развития жилищного ипотечного кредитования факторами в рассматриваемый  период наметился ряд позитивных тенденций.

    Во-первых, проблема развития жилищной ипотеки  стала находить все большее отражение  в различного рода программных документах как на федеральном, так и на региональном уровне. В январе 2000 г. Правительством Российской Федерации была одобрена Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования, в которой намечены конкретные направления совершенствования законодательной и нормативной базы и на федеральном уровне, и на уровне субъектов Российской Федерации и муниципальных образований [5].

    Во-вторых, несмотря на кризис, поразивший банковскую систему, а отчасти благодаря  нему произошло более активное вовлечение банков в операции по кредитованию реального сектора экономики, включая  население. Практика показывает, что  как только банки получают доступ к долгосрочным ресурсам для кредитования населения, они активно приступают к освоению этого нового для них рынка.

     В-третьих, особую роль в создании различных  программ ипотечного кредитования населения  стали играть администрации субъектов  Российской Федерации и городов. Происходит процесс совершенствования правовых и нормативных основ, регулирующих деятельность различных субъектов ипотечного рынка на региональном уровне.

    Ипотечное кредитование является эффективным  инструментом, стимулирующим строительство новых объектов, формирование рынка недвижимости и ценных бумаг. Существует ряд мнений в отношении моделей ипотечного кредитования в развитых странах.

    Наиболее  обоснованной является следующая классификация  моделей[14,с.30].

    1. В усеченной - открытой модели (Великобритания, Израиль, Испания) ипотечные ссуды финансируются из различных источников – в том числе за счет собственного капитала банка, депозитов,  межбанковских кредитов. Каждый банк устанавливает параметры ипотечного кредитования, и ставка определяется текущей экономической конъюнктурой. Такой подход возможен в странах с устойчивой экономикой. Однако в странах переходной экономики инфляция, ставки процента, курс национальной валюты, а значит, и доход граждан подвержены сильным колебаниям. Применение данной модели недостаточно эффективно. Многие российские банки на современном этапе используют именно эту модель ипотечного кредитования граждан.

    2. В расширенной открытой модели (США) банк представляет ипотечный  кредит конкретному гражданину  исходя из уровня его доходов и кредитной истории. В этой модели источником финансовых ресурсов является вторичный рынок ценных бумаг, обеспечением которых выступают закладные на недвижимость. Государство при этом играет важную роль в формировании инфраструктуры рынка ценных бумаг, поддержании его устойчивости. Устанавливается баланс между ценой эмитированных ценных бумаг на вторичном рынке и ценой закладных, служащих обеспечением эмиссии. Расширенная открытая модель является более стабильной и универсальной.

    3. Сбалансированная автономная модель (Германия) принципиально иная. Граждане  образуют кооператив и на протяжении  ряда лет делают взносы. Как  только наполнена половина стоимости  будущего жилья, член кооператива  получает право на заселение.  Оставшаяся часть стоимости оплачивается в течение 10 лет, по истечении которых недвижимость переходит в собственность. Модель зависит от конъюнктуры финансовых рынков, так как кредитные ресурсы формируются не за счет средств фондового рынка, а за счет привлечения сбережений будущих заемщиков по принципу кассы взаимопомощи. Данная модель представляет интерес для России, поскольку цены на первичном рынке жилья (дома - новостройки), ниже цен вторичного рынка, а себестоимость строительства значительно ниже рыночной цены жилья. Создание строительных кооперативов позволит ускоренно развивать ипотеку и жилищное строительство. Подобная модель широко использовалась в дореволюционной России [14,с. 33].

    Формирование  ипотечного кредитования в России на современном этапе в наибольшей степени осуществляется по открытым моделям. Развитие законодательства шло от простой к более сложной модели: сначала был принят Федеральный закон от 16 июля 1998г. № 102 – ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»[2] и лишь недавно Федеральный закон от 11 ноября 2003г. № 152 – ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» [4].

    Анализируя  возможные модели развития рыночных систем рефинансирования жилищных кредитов в России, можно выделить также  несколько различных схем привлечения  долгосрочных ресурсов:

- выпуск  эмиссионных ипотечных ценных бумаг, обеспеченных пулами ипотечных кредитов или закладных;

- привлечение  от граждан долгосрочных целевых  депозитов;

- привлечение  заемных средств под залог  прав требований по долгосрочным  ипотечным кредитам;

- уступка  прав требований по долгосрочным ипотечным кредитам с целью их рефинансирования;

- использование  закладной в качестве инструмента  рефинансирования.

     Возможности привлечения ресурсов от частных  инвесторов существенно расширяются  в случае выпуска ценных бумаг, обеспеченных ипотекой. Согласно Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, одобренной Постановлением Правительством Российской Федерации от 11 января 2000 года N28, разработан Закон “Об эмиссионных ипотечных ценных бумагах”, который предусматривает возможности рефинансирования долгосрочных ипотечных кредитов посредством выпуска особых ценных бумаг, обеспеченных правами требований по этим кредитам[18]. Предполагается, что эмиссию может осуществлять как сам кредитор, так и специально создаваемые организации-эмитенты. Для того, чтобы эмиссионные ипотечные ценные бумаги были надежным и привлекательным финансовым инструментом для частных инвесторов, необходимо, чтобы ипотечные кредиты, являющиеся обеспечением по этим ценным бумагам предоставлялись в соответствии с определенными стандартами и требованиями, учитывающими возможные риски при долгосрочном жилищном ипотечном кредитовании. Закон должен определить требования к обеспечению этих ценных бумаг, то есть к тем ипотечным кредитам и закладным, на основе которых и выпускаются ценные бумаги, а также особый статус держателей ипотечных ценных бумаг.

    В Концепции также рассматривается  возможность создания различных  депозитных институтов, которые по аналогии с немецкой моделью привлекают долгосрочные целевые накопления граждан, а затем предоставляют им ипотечные кредиты на приобретение жилья. Сейчас во многих городах России создаются различные общества взаимного кредитования, ипотечные кредитные союзы, строительно-сберегательные кассы и т.п., активно привлекающие средства населения на цели жилищного строительства. Однако деятельность подобных организаций также требует законодательного регулирования и определения форм надзора со стороны государства [5].

    Таким образом, в настоящее время в  рамках действующего законодательства возможны три из перечисленных схем финансирования рынка долгосрочных ипотечных кредитов.

    Отечественная система ипотечного кредитования представляет собой симбиоз одноуровневой  и двухуровневой моделей. Если изначально развитие системы шло по пути одноуровневости, то с принятием Федерального закона "Об ипотечных ценных бумагах" появились признаки двухуровневости системы. Однако развитие ипотечных ценных бумаг идет недостаточными темпами, что также сдерживает развитие ипотечного кредитования.

    В заключении хотелось бы отметить, что  к настоящему времени в России сложились серьезные предпосылки  для развития ипотеки: начинают формироваться  рыночные отношения между субъектами ипотечных схем, развиваются региональных системы ипотечного жилищного кредитования. Немаловажным фактором является интерес и поддержка местных и федеральных органов власти. Таким образом, через два-три года можно рассчитывать на то, что в России выстроится отлаженная, лишенная юридических противоречий самофинансируемая система ипотечного кредитования, основанная на развитии рынка ипотечных ценных бумаг как неотъемлемой ее части. 
 
 
 
 
 
 
 
 

2 Анализ основных  показателей развития  ипотечного жилищного  кредитования в  России 

2.1 Состояние  ипотечного жилищного кредитования  в России 

    Развитие  ипотечного кредитования, наряду с  потребительским кредитованием  и кредитованием малого бизнеса, является одним из приоритетных направлений  стратегии развития банковского  сектора Российской Федерации.

    Оценивая  состояние системы ипотечного кредитования в России, необходимо учитывать как объективные причины – мировой финансовый кризис 2007-2009г.г., так и отечественные условия развития банковской системы. Одним из серьезных препятствий, ограничивающих возможности населения в получении банковских ипотечных кредитов, является существенное повышение банками процентных ставок, которые сейчас составляют 14-24% годовых. Повышение ставок вызвано как кризисом – проблемы с ликвидностью, ужесточение требований АИЖК к выданваемым банками ипотечным кредитам, так и повышение ставки рефинансирования, устанавливаемой Банком России[14, с.24].

    Первые  наметившиеся тенденции развития рынка  были уже заметны по итогам 2 квартала 2008 года , тогда очищенные от сезонности объемы ипотечного кредитования впервые  за период 2005 – 1 полугодие 2008г. снизились. Замедление развития рынка ипотечного кредитования стало еще более очевидно по итогам 3 квартала 2008 г., в частности [20]:

1.Тенденции рынка – явное торможение рынка. Даже без  устранения сезонности, ежеквартальные темпы роста объемов выдачи ипотечных кредитов существенно сократились.  В третьем квартале текущего года было выдано 198,2 млрд.  руб. ипотечных кредитов, что всего на 5% больше чем во 2 квартале т.г.  В 2007 году  прирост за аналогичный период составил 33%. Даже с учетом того, что ежеквартальные темпы роста сокращаются в силу развития рынка, достигнутые показатели были ниже ожидаемых [Приложение 1 Рисунок 1, Рисунок 2].

    Таким образом, годовой рост по итогам 9 мес. 2008 года составил 25%, при этом еще  по итогам 1 полугодия 2008 года он был  на уровне 67% [20]. 

    Банки мгновенно среагировали приостановкой  ипотечных программ на  проблемы,  возникшие с ликвидностью в результате  кризиса  на российском фондовом рынке, который проявился в середине сентября.  В течение октября - ноября  не проходило  и недели, чтобы хотя бы один банк не объявил о приостановке ипотечных программ. Так, по официальным заявлениям самих банков и данным ипотечного брокера Кредитмарт, ипотечные кредиты больше не выдают: банк «Союз», «Хоум Кредит энд Фи-нанс Банк» (ХКФ Банк), «Московский кредитный банк» (МКБ), «Русский стандарт», «Ренессанс Кредит», банк «ICICI», «КИТ Финанс», КБ «Московское ипотечное агентство», «Евротраст», «Банк Жилищного финансирования»,  «Росевробанк», «ОТП – Банк», «Собинбанк», «Русский ипотечный банк», Банк «Соотечественники», Банк «Русь», «Фора-Банк». Итого 17 банков. Доля этих банков в 1 полугодии 2008 года  в выдаче ипотечных кредитов составляла порядка 18% [20].

    Агентство по ипотечному жилищному кредитованию разделило банки, которые выдали ипотечные кредиты, на  3 группы  по размерам активов, выделив при этом 3 крупнейших банка (к «малым» банкам относятся банки имеющие активы менее 5 млрд. руб. (место по активам  от 300 и ниже). К «средним» ипотечным банкам относятся банки имеющие активы 5-10 млрд. руб. (место по активам  до 300). По данным расчетов Интерфакс  по итогам ноября 2008 г. доля  долгосрочных кредитов (сроком свыше 3-х лет) в общем объеме кредитования физических лиц существенно снизилась  у «малых» ипотечных  банков с 54% до 4%. Снижение  доли долгосрочных кредитов также отмечено  у «средних» банков с 33% до 8%. К «средним» ипотечным банкам относятся банки, имеющие активы от 5-10 млрд. руб. (место по активам  до 300). Более явная тенденция прослеживается при анализе объемов выдачи долгосрочных кредитов (свыше 3-х лет) различными группами банков по сравнению с июлем 2007 года (источник  ЦБ РФ), (расчеты Интерфакс) [Приложение 2 Рисунок 1]. 

    Если  в октябре т.г. объемы долгосрочного  кредитования сократили «средние « и «малые» банки, то уже в ноябре т.г. коррекция долгосрочных программ кредитования была очевидна во всех категориях. Так, например, в ноябре 2008 года, по сравнению с июлем 2007 года банк ВТБ-24 увеличил ежемесячные объемы выдачи кредитов сроком более 3-х лет на 169% (-34% по отношению к октябрю т.г.)  Сбербанк  снизил объем выдачи долгосрочных кредитов на 34% (- 35% по отношению к октябрю т.г.), Газпромбанк увеличил выдачу  всего  на  11,9% (-65% к октябрю т.г.) [20].