Тема 23

«Ипотечное  жилищное кредитование в России» 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

 Содержание 

 
 
 
 
 
 

Введение 

    По  данным статистики, более 60% населения  России нуждается в улучшении жилищных условий. Одним из вариантов разрешения квартирного вопроса является получение банковского ипотечного кредита на приобретение жилья.

    В настоящее время формирование системы  ипотечного жилищного кредитования - одно из приоритетных направлений государственной жилищной политики. Поэтому развитие ипотеки регулируется рядом нормативных документов, ее становление - предмет внимания всех структур власти. Эта система, которая в будущем должна стать независимой и самодостаточной структурой, определяет место и роль ипотечного жилищного кредитования в жилищном финансировании, а также стратегию государства в становлении и развитии данной сферы.

    В последнее время любая публикация об ипотечном кредитовании вызывает довольно оживленную дискуссию, участники которой, как правило, примерно поровну делятся на противников и сторонников такого способа покупки жилья.

    Аргументы противников хорошо известны, и среди  них выделяются три основных. Первый: в России слишком высоки ставки по ипотечным кредитам (гораздо выше, чем на Западе). Второй: сейчас арендовать квартиру в нашей стане выгоднее, чем покупать. Третий: нестабильная экономическая ситуация в России - в любой момент может наступить кризис; после первой же просрочки платежа по процентной ставке банк выбросит вас на улицу, а квартиру продаст за бесценок своим людям и т.п. Однако у сторонников ипотеки по каждому из вышеперечисленных пунктов - свои контраргументы, заслуживающие достаточно пристального внимания.

    Тема  ипотечного кредитования крайне актуальна, однако до сих пор правительству не удалось сделать ипотеку массовой. Виной тому низкие доходы населения, высокая инфляция, отсутствие необходимой правовой базы для развития ипотеки. Были намечены также серьезные цели и поставлены реализуемые задачи для того, чтобы в конечном счете с помощью ипотеки разрешить жилищные проблемы граждан страны.

    По  мнению специалистов, если российские власти действительно реализуют  выдвинутые задачи, то в ближайшие  несколько лет ипотека станет доступна большинству жителей России.

     Проблема  развития системы ипотечного кредитования в России является очень актуальной в социально-экономическом плане. Ипотечное жилищное кредитование - один из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека позволяет наиболее выгодно сочетать интересы населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков и других кредиторов в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса - в ритмичной загрузке производства и, конечно же, государства, заинтересованного социально - экономическом развитии.

    Объектом  в работе является система ипотечного жилищного кредитования, способствующая решению социальных задач по обеспечению жильем населения.

    Предметом -  организационно-экономические отношения, возникающие в процессе ипотечного кредитования и механизмы их реализации.

    Целью данной  работы  является оценка современного состояния российской системы ипотечного жилищного кредитования, обоснование перспективных направлений ее развития.

    Основными задачами, поставленными при написании  данной работы, являются: выявление  организационно – правовых основ, созданных  для развития ипотечного жилищного  кредитования на сегодняшний день; выявление основных проблем и  возможных перспектив развития ипотеки в нашей стране; разработка предложений и рекомендаций по совершенствованию системы жилищной ипотеки и развитию ипотечного жилищного кредитования в регионах России, определить роль государства в формировании рынка ипотечного жилищного кредитования

    Информационной  базой работы является Федеральное  законодательство, нормативно-правовые акты субъектов РФ, экономическая  литература, данные периодических изданий, а также интернет-сайтов российских операторов ипотечного жилищного кредитования.

     Курсовая  работа включает в себя введение, три главы, заключение, список литературы и приложения.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

      1 Теоретические основы  ипотечного кредитования 

1.1 Понятия  и основные элементы системы  ипотечного жилищного кредитования

          Жилищная проблема в России, обострившаяся в ходе экономических и политических реформ, определяет необходимость в поисках выхода в классических механизмах ее решения. Наиболее перспективным решением «квартирного вопроса» специалисты в области недвижимости считают развитие системы долгосрочного ипотечного кредитования [15, с. 34]

    Ипотека несет в своем содержании две  составляющие – экономическую и  правовую.

    В экономической литературе можно  встретить различные подходы  к определению социально-экономической  сущности ипотеки и ипотечного кредитования. В теории и на практике существуют различные подходы к определению социально-экономической сущности ипотеки и ипотечного кредитования. Наиболее широко представлены два подхода. Ипотека в рамках первого и наиболее распространенного подхода представляет собой совокупность отношений, возникающих по поводу имущественных прав собственника недвижимости в целях получения и обслуживания ипотечного кредита. С позиции второго подхода ипотека представляет собой процесс долгосрочного кредитования под залог недвижимости, как правило, на приобретение или строительство объекта недвижимости.

     Ипотека представляет собой сложный экономико-юридический  инструмент, с помощью которого сданное  заемщиком в залог недвижимое имущество становится надежным средством  обеспечения возврата клиентом банку полученных кредитов, другими словами обременение имущественных прав собственности на объект недвижимости.

    Ипотека — это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество  остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества. Обязательство должника может быть не только банковским, но и обязательством, основанным на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда и т. п.

    Ипотека характеризуется следующими отличительными чертами: Во-первых, ипотека, как и  всякий залог, — это способ обеспечения  надлежащего исполнения другого (основного) обязательства — займа или кредитного договора, договора аренды и т. д. Следовательно, ипотека базируется на основном обязательстве, так как без него она теряет смысл. Во-вторых, в качестве предмета ипотеки всегда выступает недвижимость. К недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ними связано: предприятия, жилые дома, другие здания, сооружения. В-третьих, предмет ипотеки всегда находится во владении должника. Он же остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества, но лишается права распоряжения им.

    В случае неисполнения обязательства, обеспеченного  ипотекой, кредитор вправе требовать  продажи заложенного имущества  с публичных торгов. При реализации имущества, заложенного по договору ипотеки, ипотечный кредитор имеет преимущества перед другими кредиторами в размере суммы, указанной в закладной.

    Таким образом, ипотечный кредит — это  кредит, обязательство, возвращение  которого обеспечено залогом недвижимого  имущества (ипотекой).

    Ипотечное кредитование — это целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу выдачи, продажи и обслуживания ипотечных кредитов.

    Система ипотечного кредитования – это система  отношений по поводу формирования первичного и вторичного рынков ипотечных кредитов и взаимоотношений с рынками недвижимости, страхования и ипотечных ценных бумаг, возникающие при активном взаимодействии субъектов, действующих на рынке ипотечных кредитов.

    Несмотря  на интернациональный характер института  залога недвижимого имущества, ипотека  в разных странах имеет свое место и смысл.

    Ипотечные кредиты классифицируются по различным  признакам 7.с.34].

1. По  объекту недвижимости: земельные  участки; предприятия, а также  здания, сооружения и иное недвижимое  имущество, используемое в предпринимательской  деятельности; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

3.По  виду кредитора: банковские; небанковские.

4.По  виду заемщиков: как субъектов кредитования: кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям; кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья; по степени аффилированности заемщиков кредиты могут предоставляться: сотрудникам банков;  сотрудникам фирм — клиентов банка; клиентам риэлтерских фирм, клиенты;

- лицам, проживающим  в данном регионе; всем желающим.

5.По способу  рефинансирования. Ипотечным кредитованием  занимаются различные кредитные  институты. Особенности их деятельности  заключены в способе рефинансирования выдаваемых кредитов

6.По  срокам кредитования. В ряде стран  классификация кредитов различается  по срокам: краткосрочные, долгосрочные  и среднесрочные.

7. По  способу амортизации долга: постоянный  ипотечный кредит; кредит с переменными  выплатами; кредит с единовременным погашением согласно особым условиям.

8. По  виду процентной ставки: кредит  с фиксированной процентной ставкой;  кредит с переменной процентной  ставкой.

9.По  возможности досрочного погашения:  с правом досрочного погашения;  без права досрочного погашения; с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.

10. По  степени обеспеченности (величине  первоначального платежа). Сумма  кредита может составлять от 50 до 100% стоимости заложенного имущества.

Кроме того, ипотечные кредиты могут быть: обычные и комбинированные (выдаваемые несколькими кредиторами); субсидируемые и выдаваемые на общих условиях.

    Одним из видов кредитования населения  является долгосрочное ипотечное жилищное кредитование[9]. Долгосрочный ипотечный жилищный кредит - это кредит, предоставленный на срок 3 года и более соответственно банком (кредитной организацией) или юридическим лицом (некредитной организацией) физическому лицу (гражданину) для приобретения жилья под залог приобретаемого жилья в качестве обеспечения обязательства[5].