Ипотечное жилищное кредитование в России

    В этом же периоде «крупные» ипотечные банки снизили объемы выдачи кредитов свыше 3-х лет  по сравнению с «базовым периодом – июнь 2007» на 43%,  «средние» и «малые»  на 93% и 97% соответственно. Снижение объемов долгосрочного кредитования у «средних» и «малых» банков является долгосрочной тенденцией [20].

    С начала года (февраль 2008 года) из рассматриваемых 25  крупнейших банков практически все пересмотрели подходы к ценообразованию, повысив ставки, изменив программы или отказавшись от них. Так, например, из этих же рассматриваемых 25 банков на 10 ноября т.г. официально объявили о прекращении выдачи кредитов 9 банков. Рост стоимости заимствований на внутреннем рынке, а также проблемы с фондированием ипотеки повлияли на увеличение ставок по различным видам ипотечных кредитов. Так, темпы роста фиксированных и плавающих ставок в рублях были  значительно выше темпов роста ставок по кредитам в иностранной валюте [Приложение 2 Рисунок 2].

    Еще одной наметившейся тенденцией стало  увеличение доли кредитов, выдаваемых в иностранной валюте. Так, впервые со 2 квартала 2005 года, доля валютных кредитов выросла на 2 п.п. с 13% до 15%. На увеличение доли валютных кредитов повлиял более низкий размер процентных ставок.

Увеличение  доли валютных кредитов окажет влияние  на размер просроченной задолженности в будущем, поскольку валютные риски полностью будет нести заемщик. Так, изменение валютного курса (снижение курса рубля, относительно доллара) на 30% приводит к росту платежа в доходе заемщика до 70% и повышает вероятность наступления «преддефолтной ситуации».  

    У банков, которые еще сохранили  выдачу ипотеки, тенденцией стало назначение единой ставки вне зависимости от параметров К/З, срока и других параметров. Помимо этого, отказ от кредитования первичного рынка, кредитования под  залог имеющегося жилья существенно ограничивает продуктовую линейку. Таким образом, ставки повышаются и становятся едиными. Требования к первоначальному взносу повысились -  среднее значение К/З снизилось. «Среднее максимальное» значение К/З на первичном рынке и под залог имеющегося жилья - 63%, на вторичном - 73% [Приложение 3 Рисунок 1,2].

    Еще более существенно повысились требования банков к форме подтверждения  дохода. Всесторонний анализ заемщика с точки зрения возможной потери работы становится все более значимым. При этом влияние этого фактора на ставку снижается, поскольку большинство банков отказываются от всех форм подтверждения доходов, кроме официальной.

    Глубина коррекции региональных рынков в  сторону снижения объемов выдачи ипотечных кредитов стала также  очевидна по итогам 3 квартала т.г. Сокращение выдачи ипотеки региональными банками в некоторых регионах было очень существенным. В 36 регионах объемы выдачи ипотечных кредитов за 3 квартал снизились. По итогам 2 квартала таких регионов было всего 8. В некоторых регионах снижение составило более 40%: Костромская область - 47%, Алтайский край - 43%, Томская область -32%, Астраханская область - 30%.  Регионы, в которых отмечен значительный рост, это, прежде всего, регионы с недостаточным уровнем социально-экономического развития и низким уровнем ипотечной задолженности на душу населения: Республика Коми (+321%), Чукотский АО (+95%), Республика Дагестан, Республика Ингушетия, Магаданская область, РСО Алания [20].

    Снижение  ипотечного кредитования перестает  поддерживать  платежеспособный спрос. Помимо этого, повышение ставок до 25% и «высокие ожидания» населения относительно возможного снижения цен на жилье  приводят к снижению количества сделок на рынке, а это, в свою очередь, к снижению цен на жилье. Чем больше доля ипотечного кредитования (более 20%) составляла в общем количестве сделок с жильем, тем большее давление испытывает рынок.

    Наибольших  ожиданий относительно коррекции цены жилья следует ожидать в тех  регионах, где одновременно выполняются  следующие условия: доля ипотечного кредитования составляла более 20%, в этих регионах отмечается снижение количества сделок купли-продажи между физическими лицами и снижается выдача ипотечных кредитов  (количество и объемы). Высокая доля заключенных договоров долевого участия при строительстве жилья в общем объеме сделок также свидетельствует о наличии значительного риска незавершенного строительства.

    Объем рефинансирования (сделок купли-продажи  ипотечных кредитов) за 9 месяцев 2008 года составил 45,1 млрд. руб., что составляет 8,4% от объема выдачи ипотечных кредитов в год. Максимальная доля рефинансирования была в 2005 году – 29%, за этот же период АИЖК приобрело 7,8 млрд. руб. или 62% от всего объема рефинансирования [Приложение 4 Рисунок 1].

    В целом, на протяжении периода 2001 г. - 9 мес. 2008 года на рынке рефинансирования присутствовало ограниченное количество игроков, ориентированных на приобретение пулов ипотечных кредитов. К середине 2007 года на рынке рефинансирования присутствовало  порядка шести компаний, которые активно наращивающих свои портфели ипотечных кредитов с целью  последующей секьюритизации.

    В связи с сокращением возможностей по секьюритизации ипотечных кредитов в России и за рубежом (так, например, последний выпуск был зарегистрирован  в июле 2008 года банком Евротраст), в 3 квартале 2008 года объемы рефинансирования снизились по сравнению со 2 кварталом 2008 года на 24%. На снижение объемов рефинансирования повлияло сокращение программ рефинансирования кредитов банком ВТБ-24, снижение составило 33%. Помимо этого Банк «Кит-Финанс» и «Атта-Ипотека» не осуществляли деятельность по рефинансированию. В 3 кв. 2008 г. АИЖК рефинансировано 7,2 млрд. руб., ВТБ-24 - 3,6 млрд. руб., ГПБ Ипотека - 2,5 млрд. руб., Русский ипотечный банк - 0,6 млрд. руб. Таким образом, в 3 квартале т.г. на рынке рефинансирования доля АИЖК составила 53% [Приложение 4 рисунок 2].

    В конце 3 квартала 2008 года банк ВТБ-24 и  Русский ипотечный банк объявили о приостановке программ рефинансирования кредитов у банков. Таким образом, в 4 квартале т.г. и на протяжении 2009 года АИЖК остается ключевой рефинансирующей компанией на рынке приобретения пулов ипотечных кредитов. 
 

2.2 Источники  финансирования ипотеки  и  роль государства 

    Жилищными инвесторами выступают как физические, так и юридические лица, например, коммерческие компании, страховые организации, фонды и т.д.

      Все они – звенья общего  инвестиционного процесса перемещения  капитала от финансовых источников  до конечных реальных жилищных  инвестиций. Процесса, объединенного  новыми финансовыми технологиями и инструментами по накоплению средств, кредитованию и инвестированию.

    Объем обращающихся на ипотечном рынке  финансовых ресурсов показывает его  развитость – степень привлекательности  для инвесторов и возможности  экономики через деятельность рынка  представить эти ресурсы.

    В условиях ограниченности финансовых ресурсов жилищное ипотечное кредитование конкурирует  с альтернативными способами  финансовых вложений, подчиняясь рыночному  закону перелива капитала. Такими источниками  инвестиционно-финансовых ресурсов для операций ипотечного кредитования являются: финансовые ресурсы экономики страны, полученные за счет сокращения размещения финансовых средств в традиционные сферы кредитования; привлечение ранее исключенных из оборота финансовых ресурсов.

    Долгосрочные  финансовые ресурсы будут поступать на ипотечный рынок только в объеме, который обеспечит минимально интересную для совокупного инвестора доходность – норму прибыли на капитал. При этом возможность привлечения долгосрочных финансовых ресурсов  тесно увязана как с состоянием параметров самого ипотечного рынка, так и с функционированием рынка ценных бумаг и финансово-кредитной системы в целом. Основными источниками долгосрочных финансовых ресурсов для ипотечного жилищного кредитования являются накопления и сбережения населения, активы таких финансовых институтов, как страховые организации и пенсионные фонды, а также ресурсы других инвесторов, привлекаемые через обращение ипотечных ценных бумаг [8, с.62].

    Многообразие  механизмов мобилизации кредитных  ресурсов связано со спецификой построения финансово-кредитных систем различных стран и обусловлено особенностями юридической базы, определяющей возможности кредитных институтов по проведению ипотечных операций, а также условиям и функционирования субъектов системы ипотечного кредитования на рынках недвижимости и ценных бумаг.

    Проблему  привлечения ресурсов для долгосрочного  ипотечного кредитования с полным основанием можно считать наиболее значимой для развития системы жилищного  ипотечного кредитования в России. Слишком «короткие» и дорогие привлеченные ресурсы сильно ограничивают возможности российских банков при ипотечном кредитовании. Ни один банк не в состоянии формировать свой кредитный портфель из долгосрочных кредитов, опираясь при этом на краткосрочные источники. Несоответствие банковских активов и пассивов по срокам, объемам и ставкам рано или поздно приводит банк к потере ликвидности и банкротству.

    Имеются две основные стратегии привлечения  банками финансовых ресурсов для  ипотечного кредитования [13, с.94]:

1)   ориентация на «депозитные» источники кредитных ресурсов (депозиты населения и юридических лиц);

2)   ориентация на «кредитные» источники  (кредитные линии российских и  иностранных кредитных организаций,  средства институциональных инвесторов, целевые облигационные займы).

    В мировой и российской банковской практике выработано несколько эффективных  механизмов формирования ресурсов ипотечного кредитования, к ним относятся:

1)   финансирование в рамках автономной  модели. Источниками средств для  выдачи кредитов являются депозиты (накопления) лиц, одновременно являющихся и вкладчиками, и заемщиками. Однако, как правило, ипотечный кредит составляет только 50—60% стоимости приобретаемого или строящегося жилья. В связи с этим заемщик вынужден привлекать дополнительные ресурсы (собственные средства или банковский кредит);

2)   финансирование через срочные  вклады и срочные займы. Данная  система является достаточно  рискованной в связи с дисбалансом  сроков привлечения и размещения  ресурсов. Использование заемных  средств, аккумулированных через срочные займы, как правило, в качестве дополнительно необходимых ресурсов практикуется всеми типами ипотечных кредитных институтов;

3)   рефинансирование через банковские  долгосрочные долговые обязательства,  обеспеченные залогом недвижимости (облигации);

4)   рефинансирование кредиторов через  операторов вторичного рынка  ипотечных кредитов.

    Мировая практика показывает, что эффективным  способом решения проблемы рефинансирования является создание вторичного рынка  ипотечного кредитования. Существование и нормальное функционирование вторичного рынка ипотечных кредитов имеет огромное значение, поскольку он обеспечивает средствами первичный ипотечный рынок и решает проблемы банков по рефинансированию долгосрочных ипотечных кредитов.

    Объективно  сложилось так, что в течение 10 лет после принятия Закона «Об ипотеке» в России сложилась собственная система улучшения жилищных условий с использованием механизмов ипотеки, отличающаяся от ипотечных систем США или Европы. Эта система имеет следующие характеристики:

- ипотечные  программы реализуются в четырех  основных формах — это банковские, муниципальные, региональные и  корпоративные (отраслевые или  программы предприятий) программы.  Они различаются по используемым  ипотечным операторам, источникам  финансирования и категориям участников;

- в регионах  имеется четыре вида основных  операторов - это коммерческие банки,  фонды жилищного строительства  и ипотечного кредитования, ипотечные  агентства и ипотечные корпорации, причем в некоторых регионах  существует сразу несколько видов операторов. Наибольшее распространение получили ипотечные агентства и фонды;

- финансирование  ипотечных программ из бюджетных  источников осуществляется тремя  основными способами — это  субвенции, бюджетный кредит и  государственный или муниципальный заказ. Наиболее распространены субвенции. Внебюджетное финансирование также осуществляется тремя основными способами - это привлечение инвестиции путем эмиссии ценных бумаг, привлечение средств крупных инвесторов, привлечение средств населения с использованием накопительных схем.

          В таблице 1 [Приложение 5] систематизированы финансовые ресурсы  и способы их привлечения для  обеспечения системы ипотечного жилищного кредитования в России. Представленные источники финансовых ресурсов неоднородны по своему составу. Анализируя их, можно выделить особую группу ресурсов, имеющих социальную составляющую. Для этой группы характерно использование финансовых ресурсов с минимальным риском и направленных преимущественно в социальную сферу. В группу, имеющую социальную составляющую, входят «социальные инвесторы», имеющие в своем распоряжении временно свободные денежные средства, непосредственно полученные от физических лип: фонды обязательного медицинского страхования и страховые компании в части резервов ОМС, государственного личного страхования, негосударственные пенсионные фонды, жилищно-строительные кооперативы и некоторые другие организации.