Ипотечное жилищное кредитование в России

    Еще одно важное условие: требуется, чтобы  региональные власти позаботились о  разработке собственной программы  обеспечения граждан жильем. Она  не должна противоречить федеральной, но может предусматривать более  благоприятные условия для местных  жителей - за счет средств регионального и местных бюджетов.

    Суть  программы военной ипотеки в  том, что каждый год на индивидуальный счет молодого военнослужащего будет  перечисляться в среднем около 30 тыс. руб. Всероссийская программа "Военная ипотека" предусматривает  механизм реализации накопительной ипотечной системы жилищного обеспечения для военнослужащих. Участниками этой программы становятся молодые военнослужащие - курсанты, младшие офицеры и прапорщики, контрактники.

    Новой формой обеспечения военнослужащих жилыми помещениями является накопительно-ипотечная система, которая вступила в действие с 1 января 2005 г. Порядок функционирования данной системы определен Федеральным законом 1 от 20.08.2004 № 117-ФЗ "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих". В функционировании данной системы принимают участие и кредитные организации. Основная цель Закона о НИС — регулирование накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих, являющейся одной из форм реализации права военнослужащих на жилище. Участниками накопительно-ипотечной системы являются военнослужащие - граждане Российской Федерации, проходящие военную службу по контракту и включенные в реестр участников накопительно-ипотечной системы, т.е. отвечающие определенным требованиям в соответствии с Законом о НИС[8].

    Правила оказания помощи при получении ипотеки  для молодой семьи определены в подпрограмме "Обеспечение жильем молодых семей" федеральной целевой  программы "Жилище", утвержденной постановлением Правительства России от 31 декабря 2005 г. № 865. Более подробно порядок выделения субсидий на приобретение жилья указан в постановлении Правительства России от 13 мая 2006г. №285 [18].

    Конечно, особенности участия граждан  в программе по обеспечению жильем в каждом регионе свои. В соответствующем органе местного самоуправления в жилищном отделе управы, районной администрации можно подробнее узнать, какие документы необходимо собрать, чтобы стать участником этой программы.

    Рассмотрим  общую схему, которая, исходя из основных принципов предоставления субсидий, поможет сориентироваться участникам госпрограммы и понять, на что можно рассчитывать. Самое главное -  это определить, подпадает ли ваша семья под критерии понятия молодой семьи.

    Для того, что принять участие в  программе, нужно, чтобы соблюдались следующие условия:

1)  возраст  каждого из супругов не превышал 30 лет. При этом детей в семье  может и не быть.

В программу  также включаются неполные семьи, состоящие  из одного родителя не старше 30 лет  и одного или более детей;

2) семья признана нуждающейся в улучшении жилищных условий. Такими считаются:

- очередники, поставленные на учет до 1 марта  2005 г.;

- граждане, которые признаются нуждающимися  по обновленным правилам - исходя  из ст. 51 Жилищного кодекса РФ  и местного законодательства (одно из

основных  условий для этого — нехватка жилплощади, минимальная норма которой  устанавливается местными властями);

3)  у  семьи имеются денежные средства, достаточные для самостоятельной  оплаты средней стоимости жилья  с учетом субсидии.

    Начиная с 2006 г. молодые семьи могут купить жилье из расчета себестоимости строительства (порядка 850 долл. за кв. м), тогда как ранее для определения стоимости квартиры использовались оценочные данные БТИ.

    Многие  банки предлагают свои схемы ипотеки  для молодых семей. Но они не могут позволить себе рисковать, потому что процентные ставки по таким "молодежным" кредитам достаточно велики, поскольку будущее молодых специалистов непредсказуемо, а доход зачастую нестабилен. Тем не менее, в последнее время появляются более доступные молодежи банковские продукты. Так, Сбербанк России предоставляет возможность приобретения собственного жилья молодым семьям на более выгодных по сравнению с другими категориями заемщиков условиях. На ипотечный кредит "Молодая семья" могут претендовать супруги, если хотя бы один из них не достиг 30-летнего возраста, или неполная семья, в которой мать или отец моложе 30 лет.

    Сбербанк  России готов выдавать кредиты и  в рублях, и в иностранной валюте. Ставка по рублевым кредитам составляет 12 %. Максимальный размер займа для молодой семьи составляет до 80% стоимости квартиры, а при наличии ребенка или детей -  до 90% стоимости жилья.

    Кредиты предоставляются на срок до 20 лет. По желанию заемщика/созаемщиков могут  быть предоставлены отсрочки в погашении основного долга по кредиту с увеличением срока кредитования на период строительства объекта недвижимости, но не более чем на два года; при рождении ребенка (детей) в период действия кредитного договора, не более чем до достижения ребенком возраста трех лет.

    Есть  программы для молодых и в  Национальной ипотечной компании - - от 9,7 до 12% годовых. Предоставляются  кредиты на сумму от 15 до 350 тыс. долл. на сроки 10,15,20,25 лет. Программы Национальной ипотечной компании действуют в  Москве, Московской области, Санкт-Петербурге, Ленинградской области и Воронеже. Поручителем может выступить любое физическое или юридическое лицо в том случае, если доходы поручителя не учитываются при расчете суммы кредита. Заемщик может приобрести квартиру на вторичном рынке жилья [20].

    Разумеется, список российских банков и компаний, предоставляющих ипотечные кредиты  для молодых людей, можно продолжить. Все они предлагают продукты с  минимальным (5 - -10%) размером первоначального  взноса от стоимости жилья, что вполне доступно. Обычно возраст обоих супругов должен быть от 18 до 30 лет. Если в семье есть ребенок, первоначальный взнос будет значительно ниже — от 5%. При рождении следующего ребенка, как правило, предоставляются отсрочки до 5 лет с увеличением общего срока кредитования. Кредит для молодых семей предоставляется на максимальное количество лет, разрешенных на рынке кредитования (на данный момент он от 10 до 25 лет). Учитываются доходы родителей или иных близких родственников [20].

    Сегодня в России, насчитывается около 1300 коммерческих банков, из них только около двух десятков условно можно назвать ипотечными. Первыми начали свою деятельность Санкт-Петербургский ипотечный банк, Московский коммерческий банк ипотечного кредита, “Опцион”, Акционерный специализированный коммерческий банк, Кубанский земельный ипотечный банк, Соколбанк (г. Череповец) и др.

     Санкт-Петербургский  ипотечный банк (СПИБ), созданный  в июне 1992г., ограничивался выдачей  кредитов под залог квартир и  кредитованием строительных организаций. Банк использовал 2 схемы: “Финансовый менеджер” и “Облигационные займы”. В первой схеме банк выступал гарантом финансовых сделок по приобретению недвижимости, суть второй заключалась в том, что банк выпускал облигации под конкретные объекты недвижимости (сроком на 2 года).

       В 1992г. с участием СПИБ были  учреждены Сибирский ипотечный  банк (Новосибирск) и Коми ипотечный  банк (Сыктывкар). Корпорация “Жилищная  инициатива” совместно со Сбербанком  и Госстрахом России разработала  первую программу ипотечного кредитования жилищного строительства. Программа предусматривала создание на территории России сети ипотечных банков. Она рассчитана на привлечение сбережений граждан и инвестиции коммерческих структур под залог недвижимости и предусматривала следующие 5 схем ипотечного кредитования жилищного строительства[20].

     1. Схема “Форвардкредитинвест” рассчитана  на коммерческих застройщиков (юридических лиц), которые строят жилье с целью его продажи состоятельным покупателям, включая коммерческие структуры. Предметом залога является строительный объект. Оформление залога и выдача кредита под закладные осуществляется поэтапно, по мере строительства объекта.

     2. Схема “Ретрокредитинвест” ориентирована  на улучшение жилищных условий  граждан. Кредит выдается под  залог квартиры и только в  случае, если ее рыночная стоимость выше, чем затраты на строительство новой.

     3. Схема “Комбиинвест” рекомендуется  при обратном соотношении, когда стоимость строительства нового жилья выше, чем рыночная стоимость имеющегося.

     4. Схема “Фьючерсинвест” предназначена  для граждан, не желающих закладывать свою недвижимость. Квартира продается с аукциона с отсрочкой выселения на время строительства нового жилья. Вырученные деньги бывший собственник квартиры может использовать двояко: либо сам вкладывать в строительство недвижимости, принимая на себя финансовый риск и оплачивая счета генерального инвестора – застройщика, либо переложить на последнего все финансовые риски неопределенности окончательной цены строительства, поручив ему продажу старого жилья и строительство нового.

     5. Схема “Рентный залог” предлагает  оформление закладной на принадлежащее одиноким пенсионерам жилье в обмен на пожизненную ренту, индексируемую с учетом инфляции. Рента устанавливается в размере 5-20–кратного минимального гарантированного уровня зарплаты в соответствии со стоимостью недвижимости.

     6. Некоторые банки предлагают открывать  семейные жилищные накопительные счета. Целью такого счета является накопление денег на банковском счете для получения ипотечного кредита на приобретение или строительство дома, квартиры, дачи, бани, теплицы, гаража или других объектов недвижимости социально-бытового назначения. Владельцы такого счета, накопившие 30% стоимости объекта, приобретают право на получение ссуды для покупки или строительства недвижимости. Кредит предоставлялся в рублях сроком на 3-5 лет при условии, что платежи за него (вместе с процентами) составят не более 1/3 совокупного месячного дохода семьи, подтвержденного необходимыми документами.

     Подводя итоги, хотелось бы отметить, что в  настоящий момент ряд банков рассматривает ипотечное кредитование как стратегическую задачу своего дальнейшего развития на много лет вперед. В целом отмечается удлинение кредитного периода. Более активно в качестве обеспечения используется залог приобретаемого жилья, а не схема аренды с последующим выкупом. Это связано с тем, что банки стали более внимательно относится к целевому использованию кредитных средств, а уже имеющаяся практика показывает, что не возврат по кредитам на приобретение жилья может быть сведен к минимуму при правильной оценке платежеспособности заемщика. Отчетливо прослеживается тенденция к снижению процентных ставок, особенно по рублевым кредитам. Интерес банков к ипотечным кредитам определяется реальным платежным спросом на долгосрочные жилищные ссуды, предвидением огромного рынка для ипотечных кредитов.

    На  сегодняшний день развиваются все  более совершенные схемы приобретения жилья. На рынке активно работают такие организации, как МАИФ (Международная  ассоциация фондов жилищного строительства  и ипотечного кредитования), АИЖК (Агентство по ипотечному жилищному кредитованию) и МИА (Московское ипотечное агентство). Их деятельность направлена на объединение усилий участников ипотечного рынка по внедрению процедур ипотечного кредитования и обеспечению доступности получения кредитов. И все же большинство россиян не готовы воспользоваться ипотекой, хотя для многих после принятия нового Жилищного кодекса это стало наиболее реальной возможностью получить жилье [20]. 
 

2.4 Ипотечное  жилищное кредитование для семей  с низкими доходами 

    Система ипотечного кредитования  с субсидированием  семей с низкими доходами находился  в зачаточном состоянии.  Попытки  создания  такой системы были сделаны в регионах путем принятия местных ипотечных программ, основанных, как правило, на предоставлении займов, выдаваемых за счет региональных бюджетов под льготные процентные ставки (до 6-15%) на срок от5 до 20 лет, а заемщики формировались из очередников (так называемая социальная ипотека). Использование бюджетных средств в рамках таких схем является малоэффективным, так как они реализуются через всевозможные фонды жилищного строительства или предоставляются в качестве бесплатного ресурса банкам, выдающим затем кредиты по нерыночным процентным ставкам. Подобные схемы, давая краткосрочное решение социальной задачи обеспечения жильем части населения региона, постоянно требуют дополнительных бюджетных средств и не позволяют включить механизмы рефинансирования с использованием средств финансового рынка и рынка частных инвестиций.

    Абсолютно точно можно утверждать одно, по мнению Логинова М.П. [14,с.32], везде толчок рынку ипотеки дают бюджетные средства и поддержка властей. Но далее они отходят на второй план, уступая место рыночным механизмам, поскольку ипотека поглощает из бюджета столь значительные ресурсы, что это начинает его тяготить.

    Создание  одной только субсидированной системы  ипотечного кредитования чрезвычайно  рискованно. Ее введение, как показывает опыт США, неминуемо приведет к гибели банковской и контрактно-сберегательной моделей. При этом на бюджет страны ложится тяжелая нагрузка субсидирования.

    Модели  системы ипотечного жилищного кредитования с субсидированием семей с  низкими доходами имею социальную направленность, в связи с чем основными  целями моделей являются улучшение  жилищных условий граждан, увеличение объемов жилищного строительства в муниципальных образованиях и развитие рынка ипотечных жилищных кредитов, доступных для граждан-заемищков.