Автор: Пользователь скрыл имя, 15 Января 2012 в 14:27, реферат
Актуальность избранной темы объясняется, прежде всего, тем, что договор купли-продаже недвижимости в последние несколько лет в нашей стране в связи с экономическим ростом, ростом количества и качества предпринимательства приобретает все большее значение. Об актуальности данной темы свидетельствует и то, что на правовую природу таких сделок влияют многочисленные факторы, например, в зависимости от того, принадлежит помещение частному лицу (физическому или юридическому) или государству; к какому виду недвижимости относится отчуждаемое помещение и т.д.
Введение. 3
1. История развития регулирования оборота недвижимости. 4
2. Продажа недвижимости по российскому дореволюционному гражданскому праву 8
3. Договор продажи недвижимости по современному российскому гражданскому праву 15
3.1. Понятие договора продажи недвижимости. 16
3.2. Объекты недвижимости. 17
3.3. Форма договора и порядок его заключения. 26
3.4. Исполнение договора продажи недвижимости. 33
4. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость 35
Заключение. 43
Список использованной литературы.. 45
Данное обстоятельство
подтверждается и официальной позицией
Высшего Арбитражного Суда РФ, нашедшей
отражение в постановлении его
Пленума от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых
вопросах практики разрешения споров,
связанных с защитой права
собственности и других вещных прав».
Согласно п. 14 данного постановления,
при разрешении споров, связанных
с возникновением и прекращением
права собственности на недвижимость,
арбитражным судам следует
Представляется, однако,
что указанное разъяснение
Во-первых, необходимо
видеть разницу между невозможностью
со стороны соответственно покупателя
или продавца распорядиться переданным
во исполнение договора продажи недвижимым
имуществом. В первом случае речь идет
о юридической невозможности
для покупателя распорядиться переданным
ему объектом недвижимости, поскольку
до момента регистрации право
собственности сохраняется за продавцом.
Во втором случае, напротив, продавец,
оставаясь собственником, имеет
право распорядиться
Указанное различие
правовой природы отношений, при
которых и покупатель и продавец
не могут распоряжаться объектом
недвижимости, переданным покупателю
во исполнение договора продажи недвижимости,
особенно заметно при анализе
возможных последствий
Во-вторых, положение
ГК о том, что исполнение договора
продажи недвижимости сторонами
до государственной регистрации
перехода права собственности не
является основанием для изменения
их отношений с третьими лицами (п.
2 ст. 551 ГК), свидетельствует о том,
что фактическая невозможность
для продавца распорядиться переданным
покупателю объектом недвижимости не
может служить препятствием для
обращения взыскания на указанное
недвижимое имущество по требованиям
кредиторов продавца. И напротив, до
момента регистрации перехода права
собственности на недвижимое имущество
кредиторы покупателя не вправе претендовать
на удовлетворение их требований за счет
этого имущества.
В рамках рассмотрения
проблемы соотношения государственной
регистрации перехода права собственности
на недвижимое имущество и обязательств
сторон, вытекающих из договора продажи
недвижимости, необходимо подчеркнуть,
что сам факт регистрации перехода
права собственности на объект недвижимости
к покупателю не влияет на обязательства
сторон по договору продажи недвижимости
и не является основанием их прекращения.
На данное обстоятельство обращено внимание
в постановлении Пленума
Вместе с тем, на
наш взгляд, данное разъяснение также
нуждается в некотором
Формально-юридические
возражения состоят в том, что
§ 7 гл. 30 ГК не содержит каких-либо специальных
правил, регулирующих отношения, связанные
с расторжением договора продажи
недвижимости, отсутствуют такие
нормы и в общих положениях,
регламентирующих договор купли-продажи
товаров. Следовательно, подлежат применению
положения ГК об основаниях расторжения
гражданско-правового договора (ст.
450) без всяких изъятий. Поэтому при
наличии оснований для
Что касается существа
правоотношений, то необходимо различать
основания расторжения договора
и последствия его расторжения.
То обстоятельство, что покупатель
зарегистрировал переход права
собственности на объект недвижимости,
никак не может влиять на расторжение
договора продажи недвижимости при
наличии на то оснований, предусмотренных
ст. 450 ГК. Другое дело — последствия
расторжения договора. В этом случае
в силу отсутствия специального правила,
регулирующего последствия
Интересы продавца
или покупателя, предъявляющего требование
о расторжении договора продажи
недвижимости, вовсе не обязательно
сосредоточены на возврате соответственно
проданного объекта недвижимости или
уплаченной за него суммы. Ведь, если основанием
расторжения договора продажи недвижимости
послужило существенное нарушение
договора одной из сторон, другая сторона
вправе требовать возмещения убытков,
причиненных расторжением договора
(п. 5 ст. 453 ГК).
Порядок государственной
регистрации перехода к покупателю
прав на недвижимое имущество на основе
договора продажи недвижимости определен
Федеральным законом «О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество
и сделок с ним» и не является
предметом исследования в
Необходимо подчеркнуть,
что в юридической литературе
широкое распространение
Представляется, однако,
что в данном случае мы имеем дело
с неточным доктринальным толкованием
положений, содержащихся в ст. 165 ГК,
и прежде всего в п. 1 данной статьи,
согласно которому несоблюдение нотариальной
формы, а в случаях, установленных
законом, — требования о государственной
регистрации сделки влечет ее недействительность.
Такая сделка ничтожна.
Принимая во внимание
буквальное значение содержащихся в
данной норме слов и выражений, следует
сделать вывод о том, что в
отличие от последствий несоблюдения
нотариальной формы сделки (что влечет
ее безусловную ничтожность) неосуществление
государственной регистрации
Именно то обстоятельство,
что, по общему правилу, неосуществление
государственной регистрации
Такой подход к последствиям
несоблюдения требования о государственной
регистрации сделки с недвижимостью
нашел отражение в
Что касается возможности
для одной из сторон добиваться по
суду государственной регистрации
договора продажи недвижимости (жилого
помещения) при уклонении от этого
контрагента, то иллюстрацией данного
положения может служить один
из примеров арбитражно-судебной практики,
включенный в Обзор практики разрешения
споров, возникающих по договорам
купли-продажи недвижимости (Информационное
письмо Высшего Арбитражного Суда РФ
от 13 ноября 1997 г. № 21).
Облпотребсоюз обратился
в арбитражный суд с иском
о понуждении акционерного общества
зарегистрировать сделку купли-продажи
жилого дома.
Судом первой инстанции
в иске отказано по тому мотиву, что
облпотребсоюз не обращался в
регистрирующий орган с требованием
о регистрации договора купли-продажи.
Апелляционная инстанция
отменила решение суда и приняла
постановление о регистрации
сделки купли-продажи недвижимости.
При этом апелляционная инстанция
правомерно исходила из следующих обстоятельств.
Между облпотребсоюзом
(продавцом) и акционерным обществом
(покупателем) была заключена двусторонняя
сделка купли-продажи жилого дома. Сделка
сторонами исполнена. Стоимость
дома уплачена покупателем продавцу,
а передача осуществлена по акту приема-передачи.
Правомерность заключения этого договора
не оспаривалась.
Покупатель не обращался
с требованием зарегистрировать
эту сделку в регистрирующий орган,
поскольку утратил к ней
В п. 3 ст. 165 ГК предусмотрено:
если сделка, требующая государственной
регистрации, совершена в надлежащей
форме, но одна из сторон уклоняется от
ее регистрации, суд вправе по требованию
другой стороны вынести решение
о регистрации сделки.
Договор продажи
жилого дома, согласно ст. 558 ГК, подлежит
обязательной государственной регистрации.
Поскольку сделка исполнена,
а правообладатель ее не зарегистрировал,
облпотребсоюз правомерно обратился
за защитой своих интересов в
суд.
Апелляционная инстанция
бездействие акционерного общества
обоснованно квалифицировала
Такое решение суда
является основанием для возникновения
у соответствующего органа обязанности
осуществить государственную
Вместе с тем
необходимо признать, что Закон о
государственной регистрации, дозируя
информацию о правах на объекты недвижимого
имущества и их обременениях, ограничивая
круг лиц, имеющих право на получение
такого рода сведений, устанавливая, что
такие сведения предоставляются
на платной основе, тем самым не
обеспечивает в полной мере защиту
прав и законных интересов третьих
лиц — участников оборота недвижимости.
На это ранее обращалось внимание
в юридической литературе[44].