Автор: Пользователь скрыл имя, 15 Января 2012 в 14:27, реферат
Актуальность избранной темы объясняется, прежде всего, тем, что договор купли-продаже недвижимости в последние несколько лет в нашей стране в связи с экономическим ростом, ростом количества и качества предпринимательства приобретает все большее значение. Об актуальности данной темы свидетельствует и то, что на правовую природу таких сделок влияют многочисленные факторы, например, в зависимости от того, принадлежит помещение частному лицу (физическому или юридическому) или государству; к какому виду недвижимости относится отчуждаемое помещение и т.д.
Введение. 3
1. История развития регулирования оборота недвижимости. 4
2. Продажа недвижимости по российскому дореволюционному гражданскому праву 8
3. Договор продажи недвижимости по современному российскому гражданскому праву 15
3.1. Понятие договора продажи недвижимости. 16
3.2. Объекты недвижимости. 17
3.3. Форма договора и порядок его заключения. 26
3.4. Исполнение договора продажи недвижимости. 33
4. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость 35
Заключение. 43
Список использованной литературы.. 45
Новосибирск, 2004
СОДЕРЖАНИЕ
Введение. 3
1. История развития
регулирования оборота
2. Продажа недвижимости
по российскому
3. Договор продажи
недвижимости по современному
российскому гражданскому
3.1. Понятие договора
продажи недвижимости. 16
3.2. Объекты недвижимости.
17
3.3. Форма договора
и порядок его заключения. 26
3.4. Исполнение договора
продажи недвижимости. 33
4. Государственная
регистрация перехода права
Заключение. 43
Список использованной
литературы.. 45
ВВЕДЕНИЕ
Договор купли-продажи
- основной вид гражданско-правовых
обязательств, применяемых в имущественном
обороте. Поэтому не случайно положения,
регулирующие отношения, связанные
с куплей-продажей, открывают часть
вторую Гражданского кодекса Российской
Федерации, посвященную отдельным
видам гражданско-правовых обязательств.
И на наш взгляд договор купли-продажи
недвижимости занимает ключевое положение
среди иных разновидностей купли-продажи.
В последнее время
увеличивается количество сделок с
недвижимостью, в частности, со зданиями,
сооружениями, нежилыми помещениями, которые
в большинстве случаев
Актуальность избранной
темы объясняется, прежде всего, тем, что
договор купли-продаже
Целью данной работы
является рассмотрение особенностей договора
купли-продажи недвижимости.
1. ИСТОРИЯ РАЗВИТИЯ
РЕГУЛИРОВАНИЯ ОБОРОТА
Деление вещей на
движимые и недвижимые было хорошо
известно римскому праву. Недвижимостями
в римском праве считались
не только земельные участки (praedia, fundi)
и недра земли, но и все, что
было создано чужим трудом на земле
собственника. Оно признавалось естественной,
или имущественной частью поверхности
земли (res soli). К недвижимостям относились,
в частности, постройки, посевы, насаждения.
Предметы, связанные с землей или фундаментально
скрепленные с ее поверхностью, считались
ее составными частями и подчинялись правилу
superficies solo cedit (сделанное над поверхностью
следует за поверхностью). Поэтому не допускалось
установление отдельного права собственности
на дом и соответственно на земельный
участок. Воздушное пространство над участком
также рассматривалось как часть поверхности.
Что касается правового
режима недвижимостей, то уже в законах
XII таблиц (V в. до н.э.) имелись отдельные
элементы особого подхода, отличающегося
от подхода к правовому режиму
движимых вещей: для приобретения в
собственность земельных
Но, все же, в целом
римское право, как отмечал И.А.
Покровский, имело дело «с единым понятием
права собственности, заключающей
в себе всю полноту свободы
распоряжения. Различие между движимостями
и недвижимостями имеет в римском
праве самое минимальное
Для перехода права
собственности римское право
требовало как для движимостей,
так и для недвижимостей одного
- передачи вещей (traditio) при условии,
что передающий являлся собственником
вещи. В противном случае даже добросовестный
приобретатель вещи права собственности
не получал, а истинный собственник
мог отобрать у него вещь с помощью
виндикационного иска. В связи
с этим использование римского правила
неограниченной виндикации при оживленном
имущественном обороте могло
бы серьезно повлиять на стабильность
последнего. «Последовательное проведение
римского принципа, - указывал И.А. Покровский,
- создавало бы общую неуверенность
оборота: покупщик никогда не мог
быть уверен в том, что он стал собственником,
что завтра не явится некоторое другое
лицо, которое докажет свое право
собственности на вещь и отберет
ее себе»[2].
В средневековой
Европе развитие правового регулирования
оборота на первоначальном этапе
шло за римским правом: наблюдалось
сближение правового режима недвижимостей
и движимостей. Но затем для обеспечения
того же оборота были востребованы
некоторые правила, применявшиеся
до рецепции римского права. Ранее у
германских народов право на недвижимости
имело ярко выраженный публично-правовой
характер. В частности, с землевладением
были связаны разнообразные
В конце XVIII в. в Европе
возникает институт ипотечной записки
(ипотечных книг), который был
вызван к жизни потребностями
развивающегося поземельного кредита.
Содержание института ипотечных
книг постепенно расширяется в сторону
фиксации не только закладных прав,
но и всяких вещных прав на недвижимости.
В течение XIX в. ипотечные книги
по всей Европе превращаются в поземельные
книги, а весь оборот недвижимостей
перестраивается на новых основаниях[3].
Цель введения поземельных
книг состояла в том, чтобы в каждый
данный момент дать точное изображение
юридического положения всякой недвижимости.
Достижение этой цели строится на основе
двух принципов, которые в юридической
литературе получили наименования «принцип
публичности» и «принцип
достоверности»[4].
Принцип публичности
состоит в том, что всякий акт,
претендующий на вещно-правовое значение
(передача права собственности, установление
залога и т. п.), должен быть занесен
в поземельную книгу, и только
с этого момента он получает юридическую
силу для всех третьих лиц. Существо
принципа достоверности заключается
в том, что всякая запись в поземельной
книге имеет полную юридическую
силу для третьих лиц и в
том случае, когда она не соответствует
действительности; заинтересованные лица
вправе добиваться исправления записи
в поземельной книге, но до этого
момента она считается
Введение поземельных
книг способствовало значительному
развитию оборота недвижимостей, требовавшему
адекватного правового
Зарубежные правовые
системы предъявляют
Конкретные правила
регистрации сделок с недвижимостью
и прав на недвижимое имущество, конечно
же, различны для разных правопорядков.
Так, по французскому законодательству
все сделки об установлении или перенесении
вещных прав на недвижимое имущество
подлежат обязательной регистрации
в официальном реестре у «
Действует система
регистрации прав на недвижимое имущество
(real property) и в англо-американском
праве, не знающем деления гражданских
прав на вещные и обязательственные.
В Англии договор о продаже
или ином акте отчуждения земли или
другого реального имущества
еще не порождает перехода права
собственности. Для этого необходим
специальный акт, при осуществлении
которого компетентное лицо проверяет
законность сделки, а до акта передачи
имущества возникают отношения
доверительной собственности. В
США, по законам штатов, акты о передаче
прав на реальное имущество составляются
в письменной форме. Эти отношения
оформляются документом «за печатью»,
подтверждаемым нотариусом или другим
должностным лицом. По законам многих
штатов документы «за печатью» должны
быть зарегистрированы[6].
В зарубежных правопорядках
договор продажи недвижимости не
выделяется в отдельный вид договора
купли-продажи, как это сделано
в российском Гражданском кодексе.
Однако в принципе и там обеспечивается
дифференцированное регулирование
продажи движимого и
В разд. 1 («Купля-продажа
и мена») кн. 7 («Особые виды договоров»)
Гражданского кодекса Нидерландов
в составе общих положений
о купле-продаже выделяются специальные
правила, посвященные потребительской
купле-продаже (аналог российской розничной
купли-продажи), а также продаже
зарегистрированного имущества (недвижимости)[8].
2. ПРОДАЖА НЕДВИЖИМОСТИ
ПО РОССИЙСКОМУ
Российским гражданским
законодательством, судебной практикой
и гражданско-правовой доктриной
недвижимое имущество всегда рассматривалось
как особый объект гражданских прав,
оборот которого нуждался в специальном
правовом регулировании.
Причины такого особого
отношения к недвижимому