Договор хранения

Применительно к  купле-продаже недвижимости особый подход законодателя состоял в том, что специальным образом регулировались отношения, связанные с передачей  приобретенной недвижимости, которая  рассматривалась в качестве особого  способа приобретения права собственности. Передача недвижимого имущества  по российскому законодательству требовала  совершения специальных действий, которые  охватывались понятием «ввод во владение». 

Д.И. Мейер описывал ввод во владение недвижимостью следующим  образом. Лицо, которое приобрело  право на передачу известного имущества, должно было представить окружному  суду по месту нахождения имущества  акт укрепления и просить о  вводе во владение. Суд, удостоверившись, что акт совершен по правилам, предписанным законом, и в том, что отсутствуют  запрет на переход имущества к  другому владельцу, а также спор о самом акте, «постановлял решение» о вводе приобретателя во владение; приобретатель мог ходатайствовать  перед судом также о выдаче исполнительного листа. На основании  этого исполнительного листа  приобретатель имущества обращался  к судебному приставу или к  мировому судье, земскому начальнику, которые, прибыв на место нахождения имущества, совершали акт ввода  во владение: в присутствии нового владельца и приглашенных смежных (соседних) владельцев, местного старосты и свидетелей, преимущественно из живущих в имении лиц, возвещали  о новом владельце имения, прочитывали  акт укрепления и составляли так  называемый вводный лист, который  подписывался всеми присутствовавшими. О совершенном вводе во владение лицо, его производившее, учиняло  отметку на акте укрепления и сообщало о том старшему нотариусу, который делал отметку об этом в реестре крепостных дел. День совершения старшим нотариусом указанной отметки и считался днем передачи и укрепления права на имущество[10]. 

Чрезвычайно важное значение, придаваемое российским законодательством  акту передачи недвижимости, породило в гражданско-правовой доктрине и  судебной практике взгляд, согласно которому купля-продажа недвижимости относится  не к договорам, а к способам приобретения прав на имущество. Например, как отмечал  Г.Ф. Шершеневич, «Победоносцев, основываясь  на словах Сперанского, считавшего купчую за traditio symbolica, утверждал, что у нас  купля-продажа - не договор, а действие, которым одна сторона передает другой вещь за определенную цену. Поводом  к такому заключению служит то обстоятельство, что купля-продажа отнесена у  нас не к договорам, а к способам приобретения прав на имущество»[11]. 

Взгляд на куплю-продажу  недвижимости как на способ перехода прав на имущество повлиял, в свою очередь, на формирование представления  о том, что сам договор купли-продажи  представляет собой одностороннее  обязательство покупателя. Вот как  об этом писал Г.Ф. Шершеневич: «...практика наша, отвергнув сомнения в договорном характере, признала куплю-продажу  односторонним договором, по которому одно лицо обязывается уплатить другому  известную сумму денег за вещь, приобретенную от него в собственность»[12]. 

Следует отметить, что  ранее прямо противоположная  точка зрения была высказана Д.И. Мейером, который утверждал: «Но  купля-продажа недвижимого имущества  представляет особенности только относительно совершения договора: установлены особые формальности для приобретения права  на передачу недвижимого имущества, требуются при этом некоторые  пожертвования в пользу казны, но само значение договора точно такое  же, как и значение купли-продажи  движимого имущества»[13]. Такой же позиции придерживался и Г.Ф. Шершеневич, который полагал, что «купля-продажа  должна быть признана по нашему законодательству двусторонним договором, как это  обнаруживается уже из самого названия»[14]. 

При подготовке проекта  Гражданского уложения в его текст  была включена норма (ст. 1724), согласно которой «по договору продажи  продавец передает или обязуется  передать недвижимое или движимое имущество  в собственность покупщику за условленную денежную сумму (покупную цену)». В материалах же Редакционной комиссии, подготовившей проект Гражданского уложения, объяснялось, что в отступление  от действовавшего в то время законодательства проектируемые правила о купле-продаже (в том числе недвижимости) помещаются в раздел о договорах, ибо продажа  заключает в себе все признаки такового и входит непосредственно  в область договорных отношений; а из самого понятия этого договора видно, что продажа есть договор  двусторонний. 

Проект Гражданского уложения не рассматривал договор продажи  недвижимости в качестве отдельного вида договора купли-продажи. Вместе с  тем специфика договоров купли-продажи, объектом которых являлась недвижимость, учитывалась в полной мере. Достигалось это различными путями. 

Во-первых, при формулировании ряда норм прямо исключалась возможность  их применения к отношениям, связанным  с продажей недвижимости. К примеру, исключительно в отношении движимого  имущества были сформулированы правила  принятия покупателем проданного имущества. В частности, согласно одной из норм (ст. 1749), «принятие покупщиком проданного движимого имущества без оговорки лишает его права ссылаться на недостатки, за исключением таких, которые  не могли быть усмотрены при обыкновенном способе приема или были умышленно  скрыты продавцом. Но и на означенные недостатки покупщик может ссылаться  лишь в том случае, если сообщил  о них продавцу немедленно по их обнаружении». 

Во-вторых, некоторые  статьи проекта включают в себя нормы, обеспечивающие одновременное дифференцированное регулирование тождественных отношений, связанных с продажей соответственно движимого и недвижимого имущества. Таковы, например, правила о моменте  передачи риска за случайную гибель или случайное повреждение проданного имущества (ст. 1371): «При продаже движимого  имущества продавец несет страх  за случайную гибель или случайное  повреждение проданного имущества  до передачи его покупщику. Страх  за случайную гибель или случайное  повреждение недвижимости переходит  на покупщика со времени внесения его в вотчинную книгу». Таким  же образом определяется момент перехода к покупателю права на получение  плодов и доходов от проданного имущества, о чем свидетельствует следующая  норма: «При продаже недвижимости право  на приращения, плоды и иные доходы принадлежит покупщику со времени  внесения его в вотчинную книгу, хотя бы и имение не было ему передано, а при продаже движимого имущества - с того времени, когда имущество  передано покупщику или должно было быть передано, если передача не состоялась в срок по вине продавца» (ст. 1730). 

В-третьих, ряд статей проекта содержат нормы, регулирующие исключительно отношения, связанные  с продажей недвижимого имущества  путем установления специальных  правил. Например, проектом специально регулируются отношения, связанные  с «недостатком пространства» проданного недвижимого имения (т. е. когда территория проданного имения оказалась меньшей  или большей, чем предусматривалось  договором и купчей крепостью). Суть указанных норм состоит в том, что «оказавшийся в проданном  имении недостаток в пространстве против показанного в акте продажи дает покупщику право требовать соразмерного уменьшения покупной цены или даже отмены продажи, если есть основания  предполагать, что покупщик, зная о  действительном пространстве, не купил  бы имения. Правило это не применяется  к тому случаю, когда из акта продажи  видно, что стороны не придавали  значения пространству имения» (ст. 1754). 

И наконец, в-четвертых, проект Гражданского уложения включал  в себя отдельную главу, состоящую  из пяти статей, которая была посвящена  договору запродажи, регулирующему  исключительно отношения, связанные  с продажей недвижимого имущества. 

Под договором запродажи  разумелся договор, согласно которому одна сторона обязуется продать, а другая - купить к назначенному в договоре сроку определенное недвижимое имение за условленную цену (ст. 1776). 

В материалах Редакционной комиссии сохранение договора запродажи  в отношении недвижимого имущества  объясняется как историческими  традициями, так и чисто экономическими причинами того времени. В частности, отмечается, что в истории русского права запродажа недвижимых имений развивалась как необходимое  дополнение крепостного порядка  их продажи и в период, когда  готовился проект, составляло одну из самых известных и широко распространенных сделок. Купчая крепость до выдачи ее покупщику (покупателю) в старом крепостном порядке  и до окончательного совершения и  выдачи покупщику или утверждения  старшим нотариусом считалась лишь проектом акта передачи имущества. Между  тем продажа недвижимых имуществ была связана не только с издержками и хлопотами для сторон, но и  с переменой их оседлости и  хозяйства и весьма часто являлась длительным фактом или договорным отношением, продолжавшимся до тех пор, пока не оканчивались все расчеты по постепенной  уплате покупной цены и необходимые  для сторон подготовительные хозяйственные  меры и распоряжения. Во всех таких  случаях проект акта передачи имущества  недостаточно ограждал интересы сторон, чем и объяснялась признанная законом потребность в допущении  предварительной сделки продажи  недвижимых имений, т. е. договора запродажи. 

Существенными условиями  договора запродажи недвижимого  имущества считались условия  об объекте договора (продаваемая  недвижимость), о сроке, к которому стороны обязуются соответственно продать и купить имение, а также  о покупной цене. При этом подчеркивалось, что указанные условия необходимы для надлежащей определенности предмета договора. 

Специальные правила, призванные регулировать договор запродажи, сводились к установлению требований, касающихся формы договора, определению  последствий его неисполнения, а  также к ограничению прав продавца на распоряжение недвижимым имуществом, в отношении которого заключен договор  запродажи. 

Требования к форме  договора запродажи состояли в том, что запродажа на всякую сумму  должна была удостоверяться на письме (ст. 1777). Однако это не означало, что  любой договор запродажи мог  быть заключен в простой письменной форме без нотариального удостоверения. Данный вопрос решался в проекте  путем определения различных  последствий неисполнения договора запродажи, соответственно заключенного в простой письменной форме или  удостоверенного у нотариуса. 

Дело в том, что  проектом предусматривались два  вида договора запродажи: 1) запродажа, влекущая за собой, в случае нарушения  договора, лишь право требовать возмещения убытков (ст. 1778); 2) запродажа, дающая покупщику (покупателю) право требовать по суду запроданного име­ния по вотчинной книге (ст. 1779). В первом случае проект ограничивается требованием удостоверения запродажи на письме. Во втором случае обязательным, по проекту, был нотариальный порядок совершения запродажи. 

В материалах Редакционной комиссии такой подход к форме  договора запродажи объясняется  следующим образом: «Насколько нежелательно было бы обставлять стеснительными формальностями запродажу, неисполнение по которой  имеет последствием лишь взыскание  убытков с неисправной стороны, - настолько, напротив, было бы опасно допускать  отобрание по суду имения от продавца в силу запродажной записи, совершенной  без всяких формальностей, а просто домашним порядком. В пользу необходимости  в этом последнем случае нотариальной формы говорят те же соображения, по которым признано нужным установить строгие формы для отчуждения имений и вотчинных прав в оных. Как здесь, так и там, ввиду  важных последствий сделки, необходимо официальное удостоверение дееспособности и действительной воли сторон, необходимо затем придание сделке надлежащей бесспорности и официальной достоверности, на­конец, необходима известная гарантия в  том, что стороны приступили к  заключению сделки обдуманно и серьезно. Все это может быть достигнуто лишь при обязательном совершении таких  запродаж у нотариуса...». 

Более того, при совершении договора запродажи в нотариальном порядке в обеспечение прав покупщика (покупателя) допускалось, по соглашению сторон, внесение в вотчинную книгу  отметки, ограничивающей продавца в  праве отчуждать и обременять запроданное имение. Отметка эта  погашалась не позже двух лет со дня ее внесения, если в течение  этого срока покупщик не предъявит  иск о записи за ним имения по вотчинной книге (ст. 1780 проекта). 

С современных позиций  договор запродажи, совершенный  в простой письменной форме без  соблюдения нотариального порядка, представляется обычным предварительным  договором купли-продажи недвижимости. 

Что касается договора запродажи недвижимости, совершенного в нотариальном порядке, то, действительно, имеются серьезные основания  рассматривать его в качестве самостоятельного договора, поскольку  предварительный договор купли-продажи  недвижимости не может обременять право  собственности продавца, а его  неисполнение никак не может повлечь  за собой принудительный (по суду) переход  права собственности от продавца к покупателю. 

Во всяком случае, анализ дореволюционного законодательства, проекта Гражданского уложения и  трудов ученых-правоведов того времени  свидетельствует о совершенно особом подходе к договорам продажи  недвижимости, в полной мере учитывающем  специфические черты и значение такого объекта гражданских прав, как недвижимое имущество.