Автор: Пользователь скрыл имя, 15 Января 2012 в 14:27, реферат
Актуальность избранной темы объясняется, прежде всего, тем, что договор купли-продаже недвижимости в последние несколько лет в нашей стране в связи с экономическим ростом, ростом количества и качества предпринимательства приобретает все большее значение. Об актуальности данной темы свидетельствует и то, что на правовую природу таких сделок влияют многочисленные факторы, например, в зависимости от того, принадлежит помещение частному лицу (физическому или юридическому) или государству; к какому виду недвижимости относится отчуждаемое помещение и т.д.
Введение. 3
1. История развития регулирования оборота недвижимости. 4
2. Продажа недвижимости по российскому дореволюционному гражданскому праву 8
3. Договор продажи недвижимости по современному российскому гражданскому праву 15
3.1. Понятие договора продажи недвижимости. 16
3.2. Объекты недвижимости. 17
3.3. Форма договора и порядок его заключения. 26
3.4. Исполнение договора продажи недвижимости. 33
4. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость 35
Заключение. 43
Список использованной литературы.. 45
Однако следует
согласиться с тем, что оборотоспособными
в настоящее время можно
Что касается дальнейшего
возможного развития правового регулирования
оборота земельных участков, то необходимо
согласиться с О.М. Козырь, которая
считает, что «в отношении земли
российское законодательство, видимо,
последует мировой традиции, согласно
которой ограничения оборота
устанавливаются в зависимости
от категорий земель. Так, для земель
сельскохозяйственного
Самостоятельными
объектами недвижимости признаются
также участки недр и обособленные
водные объекты. Они являются недвижимостью
в силу их естественных физических
свойств, а не потому, что составляют
единое целое с земельным участком.
В противном случае было бы невозможно
установление права собственности
на недра вне зависимости от права
собственности на землю[22]. Особенность
такого рода объектов состоит в том,
что в отношении них действует
презумпция государственной собственности:
в соответствии с п. 2 ст. 214 ГК природные
ресурсы, не находящиеся в собственности
граждан, юридических лиц или
муниципальных образований, являются
государственной
Что касается правового
регулирования оборота
Такие объекты недвижимости,
как леса и многолетние насаждения
относятся к недвижимому
Здания и сооружения
также являются объектами недвижимого
имущества по признакам неразрывной
связи с землей и невозможности
в силу этого их перемещения без
несоразмерного ущерба их назначению.
Право собственности
на здания, сооружения и другое вновь
создаваемое недвижимое имущество,
подлежащее государственной регистрации,
возникает с момента такой
регистрации (ст. 219 ГК). Данная норма
ГК вызвала в юридической
По мнению некоторых
авторов, отсутствие обязательной государственной
регистрации объектов незавершенного
строительства порождает
Позиция указанных
авторов не изменилась и после
введения в действие Федерального закона
«О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок
с ним» от 21 июля 1997 г.[25] (далее - Закон
о государственной регистрации)
По мнению других
авторов, незавершенное строительство
следует рассматривать в
Указом Президента
Российской Федерации от 10 июня 1994 г.
№ 1181 «О мерах по обеспечению достройки
незавершенных строительством жилых
домов»[28] было установлено, что незавершенные
строительством жилые дома, находящиеся
в федеральной собственности, в
том числе в полном хозяйственном
ведении предприятий и
Указом Президента
РФ от 16 мая 1997 г. № 485 «О гарантиях собственникам
объектов недвижимости в приобретении
в собственность земельных
Официальная позиция
судебной практики по вопросу о возможности
отнесения объектов незавершенного
строительства к недвижимому
имуществу нашла отражение в
постановлении Пленума Высшего
Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г.
№ 8 «О некоторых вопросах практики
разрешения споров, связанных с защитой
права собственности и других
вещных прав»[30]. Данное постановление
включает в себя разъяснение, согласно
которому по смыслу ст. 130 ГК и ст. 25 Закона
о государственной регистрации,
незавершенные строительством объекты,
не являющиеся предметом действующего
договора строительного подряда, относятся
к недвижимому имуществу. Поэтому
при разрешении споров о праве
собственности на незавершенные
строительством объекты судам необходимо
руководствоваться нормами, регулирующими
правоотношения собственности на недвижимое
имущество и совершение сделок с ним, с
учетом особенностей, установленных для
возникновения права собственности на
незавершенные строительством объекты
и распоряжения ими.
На наш взгляд,
позиция судебной практики в наибольшей
степени соответствует природе
объектов незавершенного строительства.
Действительно, если объект незавершенного
строительства является предметом
действующего договора строительного
подряда, то в этом случае о нем
нельзя говорить не только как об объекте
недвижимого имущества, но и как
об объекте вещных прав: он является
объектом обязательства, вытекающего
из договора строительного подряда,
и замена сторон этого обязательства
(заказчика и подрядчика) возможна
лишь по правилам уступки прав требования
и перевода долга по обязательствам.
Другое дело, если
обязательство по каким-либо причинам
прекращено. В этом случае незавершенное
строительство становится объектом
вещных прав и объектом имущественного
оборота. При этом объект незавершенного
строительства имеет все
Иллюстрацией к
сказанному может служить пример
из арбитражно-судебной практики, которая
исходит из того, что незавершенный
строительством объект как объект недвижимости
может быть предметом договора купли-продажи,
а право собственности на него
возникает с момента
Прокурор предъявил
иск в интересах Сбербанка
России о признании недействительным
договора купли-продажи незавершенного
строительством объекта. Договор был
заключен между акционерным обществом
и обществом с ограниченной ответственность.
В обоснование иска
прокурор указал, что отделение Сбербанка
приобрело у акционерного общества
незавершенный строительством объект
по Договору купли-продажи. Объект передан
по приемо-сдаточному акту, оплачен
покупателем. Однако переход права
собственности не зарегистрирован,
поскольку комитет по земельным
ресурсам отказался произвести такую
регистрацию. Несмотря на наличие указанного
договора, акционерное общество продало
этот же объект обществу с ограниченной
ответственностью.
При рассмотрении данного
спора возник вопрос о том, может
ли быть предметом договора купли-продажи
незавершенный строительством объект
недвижимости и подлежит ли регистрации
переход права собственности. Высший Арбитражный
Суд РФ оценил ситуацию следующим образом.
В соответствии со ст.
129 ГК объекты гражданских прав могут
свободно отчуждаться, если они не изъяты
из оборота или не ограничены в
обороте. Виды объектов гражданских
прав, нахождение которых в обороте
не допускается (объекты, изъятые из
оборота), должны быть прямо указаны
в законе.
Гражданское законодательство
не устанавливает каких-либо ограничений
в отношении приобретения и перехода
прав на объекты, не завершенные строительством.
Таким образом, эти объекты не
изъяты из гражданского оборота и
могут отчуждаться
Согласно ст. 130 ГК
к недвижимым вещам относятся
объекты, прочно связанные с землей,
т. е. объекты, перемещение которых
без несоразмерного ущерба их назначению
невозможно. В ст. 219 Кодекса указано,
что право собственности на здания,
сооружения и другое вновь создаваемое
недвижимое имущество, подлежащее государственной
регистрации, возникает с момента
такой регистрации.
В соответствии со ст.
8 Федерального закона «О введении в
действие части первой Гражданского
кодекса Российской Федерации» до введения
в действие закона о регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок
с ним применяется действующий
порядок регистрации
Из материалов дела
следовало, что на участке возведены
фундамент и стены дома. Перемещение
этого объекта без
В связи с этим
комитет по земельным ресурсам, осуществляющий
в этом регионе регистрацию и
оформление документов о правах на
земельные участки и прочно связанную
с ними недвижимость, на основании
Указа Президента РФ от 11 декабря 1993
г. №2130 «О государственном земельном
кадастре и регистрации документов
о правах на недвижимость» обязан
был произвести регистрацию перехода
прав на незавершенный строительством
объект и земельный участок. Отказ
комитета от государственной регистрации
заинтересованная сторона может
обжаловать в арбитражный суд.