Договор хранения

Для характеристики дальнейшего развития событий в  области правового регулирования  продажи недвижимого имущества  в России поистине пророческий смысл  имели слова, сказанные И.А. Покровским: «Дойдет ли когда-нибудь право... до «национализации земли», т. е. до возведения мысли о недвижимости как о  национальном достоянии в юридический  принцип и до низведения права  собственности на нее на степень  зависимого пользования чужой (государственной) вещью, сказать, разумеется, нельзя. Но не подлежит сомнению, что все... ограничения  права собственности носят в  себе уже зерно этой мысли и  что дальнейшее развитие общественного  бла­гоустройства будет требовать  все новых и новых шагов  в этом направлении»[15]. 

Как теперь уже очень  хорошо известно, в советский период право «дошло» до национализации земли и иных основных объектов недвижимости. В этот период договор купли-продажи  недвижимости применялся лишь в отношении  крайне ограниченного круга объектов: индивидуальных жилых домов, принадлежащих  гражданам на праве личной собственности, кооперативных квартир да некоторых  объектов так называемой колхозно-кооперативной  собственности. 

Земля находилась в  исключительной государственной собственности. Что же касается зданий, строений и  сооружений, принадлежащих государству, то подзаконными актами регулировался  специальный порядок их передачи с баланса на баланс различных  государственных предприятий и  учреждений по воле министерств и  ведомств с сохранением на них  права государственной собственности. Акты передачи являлись скорее бухгалтерскими операциями, нежели юридическими сделками. 

С позиции права  анализ советского периода «развития» правового регулирования договора купли-продажи недвижимого имущества  не представляет никакого интереса.

3. ДОГОВОР ПРОДАЖИ  НЕДВИЖИМОСТИ ПО СОВРЕМЕННОМУ  РОССИЙСКОМУ ГРАЖДАНСКОМУ ПРА  ВУ 
 

Нормы о договоре купли-продажи недвижимого имущества  объединены в ГК в отдельном параграфе  исходя из специфики ее предмета, предопределяющей особенности договора купли-продажи  недвижимости, которые позволяют  выделить его в отдельный вид  договора купли-продажи: договор продажи  недвижимости. По договору продажи  недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество. 

К недвижимому имуществу (недвижимости) относятся земельные  участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение  которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том  числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимости относятся также подлежащие государственной  регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (в юридическом смысле, конечно). Закон может отнести к недвижимости и иное имущество (ст. 130 ГК). 

Специфические черты  недвижимости: прочная связь с  землей, особая ценность, непотребляемость в процессе использования и т. п. - диктуют необходимость определения  специальных правил, регулирующих участие  таких объектов в имущественном  обороте. Уже в первой части ГК предусмотрен ряд специальных правил в отношении обязательной государственной  регистрации права собственности  и иных вещных прав на недвижимое имущество, а также возникновения, ограничения  и перехода таких прав (ст. 131). 

Практический смысл, а вместе с ним и значение специальных  правил, регулирующих договор продажи  недвижимости, предопределены тем, что  объекты недвижимости неотрывны  от места их нахождения, а договоры их продажи могут совершаться  и в любом другом месте. Участникам имущественного оборота при заключении подобного рода сделок необходимо точно  знать правовое положение приобретаемого конкретного объекта, и в частности: не обременено ли данное имущество  правами третьих лиц; является ли продавец здания, сооружения, иного  объекта недвижимости собственником  соответствующего земельного участка  и т. п. Все это непосредст­венно влияет не только на цену и другие условия  договора, но и на само решение вопроса  о возможности приобретения имущества. Эта цель достигается путем введения обязательной государственной регистрации  прав на недвижимость и сделок с  недвижимым имуществом. 

Кроме того, для правового  регулирования прав на недвижимость и оборота недвижимого имущества  характерно сочетание частноправового  и публично-правового методов  регулирования. В отношении целого ряда объектов недвижимости (земельные  участки, недра, водоемы, лесонасаждения и т. п.) общественный интерес выражается в необходимости сохранения их целевого назначения и правового режима их использования. Задача публичного права - определить, допускаются ли соответствующие  объекты недвижимости в имущественный  оборот, существует ли необходимость  в установлении каких-либо -ограничений, касающихся использования отдельных  категорий объектов в имущественном  обороте (например, в отношении субъектов  прав на указанные объекты или  сохранения целевого назначения объектов недвижимости) и санкций за нарушения  требований законодательства, затрагивающие  публичные интересы. Что касается непосредственно имущественного оборота  объектов недвижимости, то его правовое регулирование обеспечивается частноправовыми  нормами. 

Такой подход в определении  оптимального сочетания частноправовых и публично-правовых методов регулирования  отношений, связанных с оборотом недвижимого имущества, был использован  при определении порядка введения в действие новых положений ГК об отдельных видах договоров, в  том числе правил, регулирующих договор  продажи недвижимости. К примеру, в соответствии со ст. 13 Федерального закона «О введении в действие части  второй Гражданского кодекса Российской Федерации» нормы части второй ГК в части, касающейся сделок с земельными участками, применяются в той мере, в какой их оборот допускается земельным законодательством. 

3.1. Понятие договора  продажи недвижимости 
 

Договор продажи  недвижимости является одним из отдельных  видов договора купли-продажи, выделяемым по признаку особого объекта продажи - недвижимого имущества. Поэтому  указанному договору присущи все  основные признаки договора купли-продажи  товаров, отличающие последний от иных типов самостоятельных гражданско-правовых договоров. Исходя из этого, договор  продажи недвижимости может быть определен следующим образом. 

По договору купли-продажи  недвижимого имущества (договору продажи  недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный  участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а  покупатель обязуется принять указанное  иму­щество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454, п. 1 ст. 549 ГК). 

Как и всякий договор  купли-продажи, договор продажи недвижимости является консенсуалъным, возмездным, взаимным (синаллагматическим). 

Правовое регулирование  договора продажи недвижимости как  отдельного вида договора купли-продажи  строится по следующей схеме. В § 7 гл. 30 ГК содержатся специальные правила, регламентирующие заключение договора продажи недвижимости, его форму, а также действия сторон по его  исполнению. Эти правила сформулированы в качестве специфических норм, исключающих  действие соответствующих общих  положений о купле-продаже товаров (§ 1 гл. 30 ГК). Родовая принадлежность договора продажи недвижимости к  договору купли-продажи товаров  в правовом регулировании проявляется  в том, что в части, не урегулированной  нормами, вклю­ченными в  § 7 гл. 30 ГК, к отношениям, связанным с продажей недвижимости, подлежат применению общие  положения о договоре купли-продажи  товаров. 

Существенными условиями  договора продажи недвижимости следует  признать условия о предмете договора и о цене продаваемого объекта  недвижимости. При этом предмет договора продажи недвижимости включает в  себя два рода объектов: во-первых, продаваемое  недвижимое имущество; во-вторых, действия сторон соответственно по передаче, принятию и оплате продаваемого недвижимого  имущества. 

Естественно, в случае с договором продажи недвижимости основное видообразующее значение имеет  такой элемент предмета договора, как продаваемый объект недвижимого  имущества. Именно особенности, присущие недвижимому имуществу, диктуют  необходимость установления специальных  правил, регулирующих действия продавца по передаче продаваемого имущества, а  также действия покупателя по его  принятию и оплате. 

Поэтому сфера действия договора продажи недвижимости может  быть определена лишь путем анализа  объектов гражданских прав, охватываемых понятием «недвижимое имущество». 

3.2. Объекты недвижимости 
 

В ГК имеются положения, позволяющие определить как общие  признаки объектов недвижимого имущества, так и примерный перечень объектов недвижимости. 

Как уже отмечалось, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные  участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение  которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том  числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам  относятся также подлежащие государственной  регистрации воздушные и морские  суда, суда внутреннего плавания, космические  объекты. Законом к недвижимым вещам  может быть отнесено и иное имущество (ст. 130ГК). 

Таким образом, основными  признаками недвижимости являются: во-первых, прочная связь с землей; во-вторых, невозможность перемещения соответствующего объекта без несоразмерного ущерба его назначению. Однако указанные  признаки присущи не всем объектам недвижимости. К числу таких объектов недвижимости относятся земельные  участки, участки недр и водные объекты, которые названы в ГК и являются самостоятельными основными объектами  недвижимости. 

Земельные участки  относятся к тем объектам недвижимости, в отношении которых законодательством  могут быть установлены ограничения  на участие в имущественном обороте. Об этом свидетельствует, в частности, норма, содержащаяся в п. 3 ст. 129 ГК, согласно которой земля и другие природные  ресурсы могут отчуждаться или  переходить от одного лица к другому  иными способами в той мере, в какой их оборот допускается  законами о земле и других природных  ресурсах. 

На протяжении всех последних лет законами и иными  правовыми актами в имущественный  оборот вводились отдельные категории  земельных участков. Так, Указом Президента Российской Федерации от 25 марта 1992 г. № 301 «О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам  при приватизации государственных  и муниципальных предприятий»[16] гражданам и юридическим лицам  предоставлено право при приватизации государственных и муниципальных  предприятий, а также при расширении и дополнительном строительстве  объектов этих предприятий наряду с  арендой земельных участков приобретать  последние в собственность. Более  того, Указом было предусмотрено, что  земельные участки, предоставленные  гражданам и их объединениям для  предпринимательской деятельности, по их желанию могут продаваться  им в собственность. 

В соответствии с  Законом Российской Федерации от 23 декабря 1992 г. «О праве граждан  Российской Федерации на получение  в частную собственность и  на продажу земельных участков для  ведения личного подсобного и  дачного хозяйства, садоводства  и индивидуального жилищного  строительства»[17] предусматривалась  передача в частную собственность  граждан в городах, поселках и  сельской местности земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, индивидуального жилищного строительства, а также под индивидуальные жилые  дома и хозяйственные постройки. Гражданам, получившим в частную  собственность земельные участки  для указанных целей, было также  предоставлено право продавать  их другим гражданам Российской Федерации  независимо от сроков приобретения права  собственности на продаваемый земельный  участок в пределах норм предоставления земельных участков. Договор купли-продажи (купчая) земельного участка подлежал нотариальному удосто­верению и  регистрации в соответствующем  комитете по земельным ресурсам и  землеустройству. 

Указом Президента Российской Федерации от 26 ноября 1997 г. № 1263 «О продаже гражданам и  юридическим лицам предназначенных  под застройку земельных участков, расположенных на территории городских  и сельских поселений, или права  их аренды»[18] установлено, что расположенные  на территориях городских и сельских поселений земельные участки, предназначенные  в соответствии с градостроительной  и землеустроительной документацией  под застройку, либо право аренды этих земельных участков подлежат продаже  гражданам и юридическим лицам  на торгах (аукционах, конкурсах), если иное не предусмотрено законода­тельством Российской Федерации. На основании  данного Указа Правительством РФ принято постановление от 5 января 1998 г. № 2 «Об утверждении порядка  организации проведения торгов (аукционов, конкурсов) по продаже гражданам  и юридическим лицам земельных  участков, распо­ложенных на территориях  городских и сельских поселений, или права их аренды»[19]. 

Следует отметить, что  в настоящее время в российском законодательстве сложилась парадоксальная ситуация: когда еще не принят новый  Земельный кодекс Российской Федерации, а иные общие правила об ограничении  оборота земельных участков отсутствуют, оборот земли законом практически  не ограничен. В то же время, в соответствии с Конституцией Российской Федерации (п. 2 ст. 9) признается возможность нахождения в частной собственности (а следовательно, и в имущественном обороте) земли и других природных ресурсов.