Автор: Пользователь скрыл имя, 15 Января 2012 в 14:27, реферат
Актуальность избранной темы объясняется, прежде всего, тем, что договор купли-продаже недвижимости в последние несколько лет в нашей стране в связи с экономическим ростом, ростом количества и качества предпринимательства приобретает все большее значение. Об актуальности данной темы свидетельствует и то, что на правовую природу таких сделок влияют многочисленные факторы, например, в зависимости от того, принадлежит помещение частному лицу (физическому или юридическому) или государству; к какому виду недвижимости относится отчуждаемое помещение и т.д.
Введение. 3
1. История развития регулирования оборота недвижимости. 4
2. Продажа недвижимости по российскому дореволюционному гражданскому праву 8
3. Договор продажи недвижимости по современному российскому гражданскому праву 15
3.1. Понятие договора продажи недвижимости. 16
3.2. Объекты недвижимости. 17
3.3. Форма договора и порядок его заключения. 26
3.4. Исполнение договора продажи недвижимости. 33
4. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость 35
Заключение. 43
Список использованной литературы.. 45
Поскольку спорное
имущество обременено правами отделения
Сбербанка на основании договора
купли-продажи, продавец (акционерное
общество) потерял право распоряжаться
им любым способом. С учетом изложенного
было признано, что суд обоснованно удовлетворил
иск прокурора[31].
Спорный характер носит
также вопрос об отнесении к недвижимому
имуществу нежилых помещений
внутри зданий. Дело в том, что нормы
ГК, регулирующие отношения, связанные
с оборотом объектов недвижимости,
не имели в виду в качестве таковых
нежилые помещения. Вместе с тем
ГК допускает возможность
Объектами недвижимости,
имеющими строго целевое назначение,
признаются жилые помещения, под
которыми жилищное законодательство понимает
не только жилые дома и коттеджи
(дачи), приспособленные для
К недвижимому имуществу
ГК отнес и ряд объектов, не обладающих
необходимыми признаками недвижимости:
неразрывной связью с землей и
невозможностью перемещения без
несоразмерного ущерба их назначению.
Речь идет о подлежащих государственной
регистрации воздушных и
3.3. Форма договора
и порядок его заключения
Положения ГК о письменной
форме сделки (п. 1 ст. 160) и о письменной
форме договора (п. 2 ст. 434) имеют серьезные
отличия. В первом случае (письменная
форма сделки) законодатель требует
от сторон совершения сделки путем
составления документа, выражающего
ее содержание и подписанного лицом
или лицами, совершающими сделку, или
должным образом
Требования же к
форме договора продажи недвижимости
сводятся к тому, что такой договор
должен быть заключен в письменной
форме в виде единого документа,
подписанного сторонами (ст. 550 ГК).
Таким образом, суть
специального правила о форме
договора продажи недвижимости состоит
в том, что исключается применение
положения ГК о форме договора
(п. 2 ст. 434), и может быть выражена
формулой «исключение исключения».
Применительно к договору продажи
недвижимости законодатель возвращается
к требованиям, предъявляемым к
письменной форме сделки (п. 1 ст. 160),
ужесточая тем самым режим
заключения договора продажи недвижимости.
Более того, в отличие
от общих правил, регламентирующих
последствия несоблюдения простой
письменной формы сделки, нарушение
требований, предъявляемых к форме
договора продажи недвижимости, влечет
его недействительность.
При заключении договора
продажи недвижимости важное значение
для его действительности имеет
«фигура» продавца. В тех случаях,
когда в качестве продавца по договору
выступает не собственник недвижимого
имущества, а обладатель иного, ограниченного
вещного права на недвижимость (государственное
или муниципальное унитарное
предприятие, учреждение), значительно
повышается риск возможного признания
такого договора недействительной сделкой.
Здесь необходимо учитывать ограниченный
характер правомочий указанных субъектов
на распоряжение недвижимым имуществом.
В частности, государственное или
муниципальное предприятие - как
субъект права хозяйственного ведения
(п. 2 ст. 295 ГК), так и субъект права
оперативного управления (казенное предприятие)
(п. 1 ст. 297 PJQ - не вправе продавать принадлежащее
ему недвижимое имущество без
согласия собственника этого имущества.
Нарушение данного требования влечет
недействительность договора продажи
недвижимости.
Примером к сказанному
может служить разъяснение, содержащееся
в постановлении Пленума
В определенных случаях
и при соблюдении требования о
необходимости получения
Что касается учреждений,
финансируемых собственником, то они
вообще не вправе совершать договоры
продажи в отношении имущества,
закрепленного за ними либо приобретенного
за счет средств, выделенных им по смете
(п. 1 ст. 298 ГК). Вместе с тем, если в
соответствии с учредительными
документами учреждению предоставлено
право осуществлять приносящую доходы
деятельность, то имущество, приобретенное
за счет этих доходов (включая недвижимость),
учитывается на отдельном балансе
и находится в самостоятельном
распоряжении учреждения. Следовательно,
договоры продажи учреждением в
качестве продавца недвижимого имущества,
которое учитывается на отдельном
балансе и было приобретено на
доходы, полученные от разрешенной
собственником
Как известно, всякий
гражданско-правовой договор считается
заключенным, если между сторонами
в требуемой в подлежащих случаях
форме достигнуто соглашение по всем
существенным условиям договора. Существенными
же условиями договора признаются условия
о предмете договора, условия, которые
названы в законе или иных правовых
актах как существенные или
необходимые для договоров
Предмет всякого
договора продажи недвижимости включает
в себя два рода объектов: во-первых,
продаваемое недвижимое имущество;
во-вторых, действия продавца и покупателя
соответственно по передаче недвижимости,
ее принятию и оплате. В тех случаях,
когда продается здание, сооружение
или иной объект недвижимости, определяемый
по признакам неразрывной связи
с землей и невозможности перемещения
без несоразмерного ущерба его назначению,
и продавец является собственником
земельного участка, предмет договора
включает в себя и объект третьего
рода, а именно: права на земельный
участок, передаваемые покупателю вместе
с объектом недвижимости.
По сравнению с
общими положениями о купле-продаже
товаров законодатель ужесточает требование
относительно условия договора о
продаваемом объекте
Как уже отмечалось,
недвижимость - это прежде всего
земельные участки и то, что
неразрывно связано с землей. Переход
в результате исполнения договора купли-продажи
здания, строения или иной недвижимости,
находящейся на земельном участке,
неизбежно влечет изменение правоотношений
и по поводу этого земельного участка.
И напротив, если продается земельный
участок, изменяются правоотношения по
поводу находящегося на нем недвижимого
имущества. ГК содержит четкие правила,
регулирующие такого рода изменения (ст.
552-553).
Покупатель здания,
сооружения или иной недвижимости одновременно
с передачей ему права
При продаже недвижимости,
находящейся на земельном участке,
не принадлежащем продавцу на праве
собственности, покупатель недвижимости
получает право пользования
Таким образом, условие
договора продажи недвижимости, продавец
по которому одновременно является собственником
земельного участка, о передаваемых
покупателю правах на соответствующий
земельный участок относится
к существенным условиям такого договора,
определенным диспозитивной нормой.
При отсутствии в тексте договора
(договоре-документе) соответствующего
пункта, договор тем не менее должен
считаться заключенным, поскольку
необходимое существенное условие
содержится в договоре (договоре-правоотношении)
в том виде, как оно определено
диспозитивной нормой (п. 2 ст. 552 ГК).
В тех же случаях,
когда продавец недвижимости не является
собственником земельного участка,
условие о правах на земельный
участок не относится к существенным
условиям договора, более того - правило
о правах на земельный участок, которые
переходят к покупателю недвижимости,
определено императивной нормой и находится
за рамками договора продажи недвижимости.
В случаях, когда
предметом договора купли-продажи
недвижимости, напротив, является земельный
участок, а находящаяся на нем
недвижимость остается в собственности
у продавца, условия пользования
продавцом частью земельного участка,
занятой недвижимостью, определяются
договором купли-продажи. Если договор
не содержит таких условий, продавец
получает право ограниченного
Значительно отличается
от общих положений о договорах
и такое существенное условие
договора продажи недвижимости, как
цена (ст. 555 ГК). Во-первых, положение
о том, что исполнение договора, в
котором не определена цена, должно
быть оплачено по цене, обычно взимаемой
при сравнимых обстоятельствах
за аналогичные товары (ст. 424, 485 ГК),
не подлежит применению к договорам
продажи недвижимости. Здесь действует
иное правило: при отсутствии в договоре
согласованного сторонами в письменной
форме условия о цене недвижимости
договор о ее продаже признается
незаключенным. Во-вторых, цена на здание,
сооружение или иной объект недвижимости,
находящийся на земельном участке,
должна включать и цену передаваемой
с этим объектом части земельного
участка или права на нее.