Договор хранения

Для определения  цены продаваемого объекта недвижимости (с учетом цены земельного участка  или права на него) стороны могут  прибегнуть к услугам профессиональных оценщиков, действующих на основе Федерального закона от 29 июля 1998 г. «Об оценочной  деятельности в Российской Федерации»[35]. 

Цена недвижимости может быть установлена в договоре продажи недвижимости на единицу  ее площади или иного показателя ее размера. В этом случае общая цена продаваемого недвижимого имущества, подлежащая уплате покупателем, определяется исходя из фактического размера переданного  покупателю недвижимого имущества (п. 3 ст. 555 ГК). 

Момент вступления в силу договора продажи недвижимости определяется в соответствии с общими правилами, предусмотренными п. 1 ст. 425 и п. 1 ст. 433 ГК: договор вступает в  силу и становится обязательным для  сторон с момента его заключения, каковым признается момент подписания договора продавцом и покупателем. 

Исключение составляет лишь договор продажи жилых помещений. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и  считается заключенным с момента  такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК). 

Следует обратить особое внимание на то, что договор продажи  недвижимости (за исключением продажи  жилых помещений) считается заключенным  и вступает в силу именно с момента  его подписания, а не с момента  регистрации перехода права собственности  к покупателю. 

Так, комитет по управлению имуществом обратился в арбитражный  суд с иском к обществу с  ограниченной ответственностью о взыскании  стоимости помещения магазина, приобретенного по договору купли-продажи, заключенному на основании результатов аукциона, и пеней за просрочку оплаты. 

Арбитражный суд  в удовлетворении исковых требований отказал в полном объеме. Судом  при рассмотрении спора установлено, что сумма основного долга  погашена ответчиком до предъявления иска. Во взыскании пеней отказано в связи с тем, что договор  не зарегистрирован в установленном  порядке, т. е. не вступил в законную силу. В этом случае, по мнению суда первой инстанции, договорная ответственность  не применяется. 

Апелляционная инстанция  не согласилась с решением суда и  удовлетворила исковые требования комитета о взыскании с общества пеней за просрочку оплаты в размере, предусмотренном договором. При  этом апелляционная инстанция обоснованно  сослалась на следующие обстоятельства. 

В соответствии со ст. 425 ГК договор вступает в силу и  становится обязательным для сторон с момента его заключения. В  п. 3 ст. 433 ГК указано, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается  заключенным с момента его  регистрации, если иное не установлено  зако­ном. 

ГК предусматривает  обязательную государственную регистрацию  договора о продаже жилых помещений (ст. 558) и договора купли-продажи  предприятия (ст. 560). Кодекс не предусматривает  обязательной государственной регистрации сделок купли-продажи иных, кроме указанных, видов недвижимого имущества. 

Регистрация перехода права собственности (ст. 551 ГК) не означает регистрации самого договора купли-продажи. 

Поэтому договор  купли-продажи нежилого помещения  следует считать заключенным  с момента его подписания согласно п. 1 ст. 433 ГК, а не с момента государственной  регистрации[36]. 

Государственной регистрации  подлежит не сам договор продажи  недвижимости, а переход права  собственности на недвижимость по такому договору от продавца к покупателю (ст. 551 ГК). Для сторон договор вступает в силу с момента его подписания. Роль же государственной регистрации  перехода права собственности на недвижимость к покупателю заключается  в том, что только после такой  регистрации покупатель становится собственником недвижимого имущества  в глазах третьих лиц. Это относится  и к тем случаям, когда стороны - продавец и покупатель - исполнили  свои обязанности по договору задолго  до государственной регистрации. 

Дополнительные требования, направленные на защиту проживающих  в жилых помещениях граждан, сформулированы для продажи жилья (ст. 558). В частности, государственной регистрации подлежит договор купли-продажи не только жилого дома или квартиры в целом, но и части дома или квартиры. Существенным условием договора продажи  жилого дома (его части) или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие  право пользования соответствующим  жилым помещением после его приобретения покупателем, признается перечень таких  лиц с указанием их прав на пользование  продаваемым жилым помещением. При  несоблюдении этого требования договор  считается незаключенным. 
 

3.4. Исполнение договора  продажи недвижимости 
 

Определенными особенностями, требующими специального регулирования, отличается и исполнение договора продажи  недвижимости. Передача проданного объекта  недвижимости продавцом и принятие его покупателем должны быть оформлены  передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами (ст. 556 ГК). До фактической передачи проданного недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного  акта или иного соответствующего документа договор продажи недвижимости не может считаться исполненным. Более того, уклонение одной из сторон от передачи имущества или  подписания передаточного акта рассматривается  как отказ от исполнения договора продажи недвижимости. 

Неисполнение продавцом  своих обязательств по передаче покупателю проданного недвижимого имущества  может повлечь для продавца различные  неблагоприятные последствия, включая  обязанность возместить покупателю причиненные убытки. В частности, в подобных случаях возможно применение ст. 398 ГК, согласно которой в случае неисполнения обязательства передать индивидуальную вещь кредитору последний  вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору  на предусмотренных обязательством условиях. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать воз­мещения  убытков. 

Специальное правило  применительно к договору продажи  недвижимости установлено ГК лишь в  отношении последствий передачи недвижимости ненадлежащего качества. В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о  ее качестве, покупатель наделяется всеми  правомочиями покупателя, получившего (по договору купли-продажи) товар с  недостатками (ст. 475 ГК), за исключением  права потребовать от продавца замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору. 

Неисполнение покупателем  обязательства по принятию от продавца проданного ему объекта недвижимости также влечет для него определенные последствия (помимо обязанности возместить продавцу причиненные убытки). В  частности, в силу отсутствия какого-либо специального правила в § 7 гл. 30 ГК, в подобной ситуации в случаях, когда  покупатель в нарушение закона, иных правовых актов или договора купли-продажи  не принимает товар или отказывается его принять, продавец вправе потребовать  от покупателя принять товар или  отказаться от исполнения договора (п. 3 ст. 484 ГК). 

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный ему в соответствии с договором  объект недвижимости, продавец получает право требовать оплаты недвижимого  имущества и уплаты процентов  в соответствии со ст. 395 ГК (п. 3 ст. 486 ГК). 

Невыполнение покупателем  обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором продажи  недвижимого имущества, может также  служить основанием к расторжению  этого договора. 

Так, комитет по управлению имуществом продал товариществу с ограниченной ответственностью автозаправочную  станцию. В договоре предусмотрены  обязанность покупателя уплатить стоимость  автозаправочной станции продавцу и обязанность продавца передать ее покупателю после оплаты. Обязательства  по оплате покупателем не были исполнены, вследствие чего комитет предъявил  ему иск о расторжении договора. При принятии решения по данному  спору арбитражный суд исходил  из следующих соображений. 

В соответствии с  п. 2 ст. 450 ГК договор по требованию одной  из сторон может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении  этого договора другой стороной. 

Согласно п. 59 постановления  Пленума Верховного Суда РФ и Пленума  Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных  с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», отказ  покупателя от внесения платежа за приобре­тенный им объект приватизации нельзя рассматривать в качестве основания для признания сделки недействительной, поскольку этот отказ  не мог иметь место при ее совершении и в силу п. 2 ст. 450 ГК должен признаваться основанием для расторжения договора купли-продажи приватизированного объекта. 

Федеральный закон  «О приватизации государственного имущества  и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации» также предусматривает право  продавцов в случае нарушения  покупателями условий договоров  купли-продажи государственного или  муниципального имущества предъявлять  иски о расторжении сделок приватизации (ст. 29). 

Поскольку покупатель допустил существенное нарушение условий  договора, суд вынес решение о  его расторжении[37]. 
 

4. ГОСУДАРСТВЕННАЯ  РЕГИСТРАЦИЯ ПЕРЕХОДА ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ  НА НЕДВИЖИМОСТЬ 
 

Как уже отмечалось, применительно к договору продажи  недвижимости в ГК имеются специальные  правила о государственной регистрации  перехода права собственности на недвижимость, исключающие применение некоторых общих положений ГК о государственной регистрации  сделок и договоров, а именно: положение  о том, что сделки с землей и  другим не­движимым имуществом подлежат государственной регистрации в  случаях и в порядке, предусмотренных  ст. 131 ГК и законом о регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 1 ст. 164); и положение о  том, что договор, подлежащий государственной  регистрации, считается заключенным  с момента его регистрации (п. 3 ст. 433). 

Заключение договора продажи недвижимости и вступление его в силу делает его обязательным для продавца и покупателя (но не для третьих лиц!). Именно с момента  заключения договора (до государственной  регистрации) покупатель вправе требовать  от продавца его исполнения, т. е. пере­дачи  ему проданного объекта недвижимости. Учитывая существующий порядок государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, во всех случаях исполнения договора продажи недвижимости предполагается, что в течение определенного промежутка времени покупатель находится в положении фактического владельца объекта недвижимости при сохранении права собственности на указанный объект за продавцом (во всяком случае, с точки зрения третьих лиц). Такая ситуация некоторой юридической неопределенности порождает множество вопросов в арбитражно-судебной практике. 

В частности, возникает  вопрос, имеет ли право покупатель, ставший владельцем недвижимого  имущества в результате исполнения продавцом обязательств, вытекающих из договора продажи недвижимости, до государственной регистрации  перехода к нему права собственности  отчуждать либо иным образом распоряжаться  соответствующим объектом недвижимости. Практика арбитражных судов дает на этот вопрос отрицательный ответ, принимая во внимание прежде всего  интересы третьих лиц (кредиторов продавца), которые вправе рассчитывать на недвижимое имущество продавца вплоть до момента  прекращения права собственности  последнего на это имущество, каковой  совпадает с моментом регистрации  перехода права собственности к  покупателю. 

Например, акционерное  общество обратилось в арбитражный  суд с иском о признании  недействительным договора купли-продажи  строения, который был заключен между  индивидуальным частным предприятием и обществом с ограниченной ответственностью. 

В обоснование своих  требований истец указал, что продал строение по договору купли-продажи  индивидуальному частному предприятию, которое, не уплатив его стоимости  и не зарегистрировав переход  права собственности, перепродало  строение обществу с ограниченной ответственностью. Получив плату за строение от покупателя, директор частного предприятия скрылся. 

Арбитражный суд  отказал акционерному обществу в  иске. Данное решение было отменено исходя из следующих выводов. В соответствии с п. 2 ст. 223 ГК, в случаях, когда  отчуждение имущества подлежит государственной  регистрации, право собственности  у приобретателя возникает с  мо­мента такой регистрации, если иное не установлено законом. Статья 551 ГК предусматривает государственную  регистрацию перехода к покупателю права собственности на недвижимость по договору купли-продажи. 

Поскольку право  собственности на строение у индивидуального  предприятия не возникло, оно не вправе было отчуждать это имущество  другому лицу. 

Общество с ограниченной ответственностью, покупая у индивидуального  частного предприятия здание, не проверило  документы о наличии у продавца прав собственника, в частности данных о регистрации, хотя было обязано это сделать, т. е. действовало неосмотрительно, на свой страх и риск. Поэтому кассационная инстанция правомерно отменила решение суда и удовлетворила исковые требования акционерного общества[38]. 

Определенным своеобразием отличается и правовое положение  продавца недвижимого имущества, исполнившего свое обязательство перед покупателем  по передаче последнему объекта недвижимости, до момента регистрации перехода права собственности к покупателю. В этом случае продавец сохраняет  право собственности на недвижимость и, следовательно, обладает правомочиями по пользованию, владению и распоряжению в отношении проданного имущества. Однако и покупатель имеет статус титульного владельца, поскольку владеет  проданным недвижимым имуществом на законном основании (договор продажи  недвижимости). В итоге по­лучается, что в подобной ситуации и продавец, так же как и покупатель, не может  распорядиться соответствующим  объектом недвижимости.