1.6. СЕРТИФИКАТ КАЧЕСТВА  ОЦЕНКИ

Подписавший данный Отчет оценщик (далее по тексту - Оценщик) настоящим удостоверяет, что в соответствии с имеющимися у него данными:

• Оценщик не имеет ни настоящей, ни ожидаемой заинтересованности в оцениваемом имуществе и действует непредвзято и без предубеждения по отношению к Заказчику.
• Вознаграждение Оценщика не зависит от итоговой оценки стоимости, а также тех событий, которые могут наступить в результате использования Заказчиком или третьими сторонами выводов и заключений, содержащихся в Отчете.
• Содержащийся в отчете анализ, мнения и заключения принадлежат самому Оценщику и действительны строго в пределах ограничительных условий и допущений, являющихся частью настоящего Отчета.
• Оценка была проведена, а Отчет составлен в соответствии с ГОСТ Р 51195.0.01-98 « Единая система оценки имущества. Основные положения», ГОСТ Р 51195.0.02-98 «Единая система оценки имущества. Термины и определения», с привлечением «Стандартов профессиональной деятельности  в области оценки недвижимого имущества» (Всероссийской конференцией Общества оценщиков 14 июня 1995 года в г. Москве), Международных стандартов оценки МСО 1-4 ( Международный комитет по стандартам  оценки имущества (МКСОИ Association of Master Appraisal)).
• Приведенные в Отчете факты, на основе которых проводился анализ, делались предположения и выводы, были собраны с наибольшей степенью использования  знаний и умений Оценщика, и являются, на его взгляд, достоверными и не содержащими фактических ошибок.
• Факты, изложенные в Отчете, верны и соответствуют действительности.
• Участник составления Отчета имеет профессиональное образование в области оценки бизнеса, недвижимости и переоценки основных фондов предприятий.

Лицензия  исполнителя работ, а также образовательные  и профессиональные сертификаты  участника работ приведены в  Приложении №1 к настоящему Отчету.

Ниже приведены данные об оценщиках, участвовавших в выполнении работ:

Курочкин  Александр Леонидович - действительный член Российского Общества Оценщиков (сертификат № 3103 от 30.05.97.), сертификат «Оценка бизнеса» (№6-2/97), сертификат «Оценка рыночной стоимости недвижимости» (№ 7-2/97,), Diploma of Columbia Institute #457, сертификат «Оценка машин и оборудования» (№6 - 2/97), Аттестат Общественного Совета Оценщиков при Правительстве Москвы о прохождении официальной (государственной) аттестации в порядке, установленном московскими нормативными актами, № реестра 00173/ОС. 

Курочкин  Александр Леонидович  
 

 
 
ПРИЛОЖЕНИЕ N^о1 
 
 
ЛИЦЕНЗИЯ ИСПОЛНИТЕЛЯ РАБОТЫ

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

 

1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ОАО  «СТРОЙИНВЕСТ»

В соответствии с Государственной программой приватизации и Указом Президента Российской Федерации от 01.07.92 №721 "Об организационных мерах по преобразованию государственных предприятий, добровольных объединений государственных предприятий в акционерные общества" государственная внешнеэкономическая строительно-коммерческая фирма "Стройинвест" была преобразована в акционерное общество открытого типа «Фирма Стройинвест», был утвержден план приватизации Государственной внешнеэкономической строительно-коммерческой фирмы "Стройинвест".

Полное  официальное наименование: открытое акционерное общество "Стройинвест".

Местонахождение Общества: Российская Федерация, г. Москва, Рябиновая улица, д. 195.

Общество  учреждено Государственным Комитетом  РФ по управлению государственным имуществом в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 01 июля 1992 г. № 721 "Об организационных мерах по преобразованию государственных предприятий, добровольных объединений государственных предприятий в акционерные общества".

Срок  деятельности Общества не ограничен. Деятельность Общества прекращается по решению Общего собрания акционеров, либо по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом Российской Федерации.

Основными видами деятельности Общества на территории РФ и за ее пределами являются:

• проектирование и строительство объектов промышленного и гражданского назначения;
• капитальное строительство объектов и ремонт зданий и сооружений,
• изготовление строительных материалов и конструкций;
• поиск, заключение и реализация сделок в области инжиниринговых услуг, проектирования, строительства и эксплуатации объектов, торговли, поставок материалов, оборудования, машин и механизмов, подбора и командирования специалистов;
• посреднические услуги в совершении сделок;
• производство товаров народного потребления;
• разработка и внедрение новой техники и технологий;
• создание фирменной торговой сети, осуществление комиссионной и консигнационной деятельности с правом реализации продукции, в том числе за свободно-конвертируемую валюту;
• участие в совместной деятельности российских и зарубежных физических и юридических лиц:
• прием иностранных туристов на территории Российской Федерации и направление туристов за рубеж;
• организация туристических, спортивно-оздоровительных, зрелищных и других массовых мероприятий;
• организация экскурсионного и лечебно-оздоровительного обслуживания;
• создание и эксплуатация гостиничных комплексов, санаториев, ресторанов, баров, отелей, саун, магазинов;
• оформление загранпаспортов, виз и приглашений.

Деятельность  Общества не ограничивается видами, оговоренными в Уставе, Общество осуществляет любые виды хозяйственной деятельности, за исключением запрещенных законодательными актами Российской Федерации, в соответствии с целью своей деятельности.

Уставный  капитал Общества составляет 168 922 (Сто  шестьдесят восемь тысяч девятьсот  двадцать два) рублей, разделенных на 168 922 акции. Все акции именные.

Из  общего количества 168 922 акции составляют:

• обыкновенные акции – 153 718 (Сто пятьдесят три тысячи семьсот восемнадцать) шт., что составляет 91% уставного капитала;
• привилегированные акции типа Б (выпущенные в счет доли уставного капитала, держателем которых является РФФИ) – 15 204 (Пятнадцать тысяч двести четыре) шт., что составляет 9% уставного капитала, из них зарезервировано для ФАРП - 8446 (Восемь тысяч четыреста сорок шесть) шт., что составляет 5% уставного капитала.

1. ФИНАНСОВЫЙ  АНАЛИЗ

Анализ  финансового состояния ОАО «Стройинвест»  проведен на основании  бухгалтерских  балансов и отчетов о финансовых результатах за 1997, 1998, 1999 гг. и 9 месяцев 2000 г.

Ограниченное  число данных, содержащихся в балансе и форме №2, не позволяет сделать исчерпывающий вывод о характере хозяйственной деятельности предприятия, а также степени его финансовой устойчивости. Тем не менее, определенные полезные выводы сделать можно.

При расчете коэффициентов за 2000г. использованы показатели балансов за 9 месяцев 2000 года, на основании которых методом экстраполяции построен консолидированный баланс на 2000 год. Поскольку существует определенная доля допущения при осуществлении данной процедуры и отсутствует дополнительная информация, то естественным следствием является несовпадение сумм баланса по активу и пассиву. Однако разница между ними и отклонение по этой причине расчетных показателей не превышает 5% и находится в пределах допустимого для целей оценки.

3.1. ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ОБЗОР ФИНАНСОВОГО ПОЛОЖЕНИЯ КОММЕРЧЕСКОЙ ОРГАНИЗАЦИИ

3.1.1. ХАРАКТЕРИСТИКА ОБЩЕЙ  НАПРАВЛЕННОСТИ ФИНАНСОВО-ХОЗЯЙСТВЕННОЙ  ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

Считаем целесообразным, начинать анализ с  обзора основных показателей деятельности предприятия. Имущественное положение организации на конец и начало периода, как правило, характеризуется данными баланса.

Результативность  и перспективность деятельности предприятия могут быть оценены  по данным анализа динамики прибыли, а также сравнительного анализа  темпов роста средств коммерческой организации, объемов ее производственной деятельности и прибыли.

Динамика  прибыли предприятия демонстрирует  нестабильность: резкое снижение чистой прибыли в 1999 году сменяется столь  же резким ее ростом в 2000 году. Оценщик  считает логичным принимать во внимание прибыль после уплаты налогов, но без учета отвлеченных средств. Объясняется это тем, что статья «отвлеченные средства» характеризует использование полученной предприятием прибыли. Таким образом, нормализуется динамика прибыли по итогам года.

Анализ  динамики прибыли по годам представлен  в Приложении №2 настоящего Отчета.

3.1.2. ВЫЯВЛЕНИЕ «БОЛЬНЫХ»  СТАТЕЙ БАЛАНСА

Информация  о недостатках в работе коммерческой организации, как правило, присутствует в бухгалтерской отчетности в  явном или завуалированном виде. Первый случай имеет место, когда в отчетности есть «больные» статьи, которые условно можно подразделить на две группы:

• Свидетельствующие о крайне неудовлетворительной работе организации в отчетном периоде и сложившемся в результате этого плохом финансовом положении
• Свидетельствующие об определенных недостатках в работе коммерческой организации

К ним  относятся:

«Непокрытые убытки прошлых лет» (ф.№1), «Непокрытый  убыток отчетного года» (ф. №1), «Кредиты и займы, не погашенные в срок» (ф. №5), «Кредиторская задолженность просроченная» (ф. №5), «Векселя выданные просроченные» (ф.№5). Эти статьи показывают крайне неудовлетворительную работу коммерческой организации в отчетном периоде и сложившееся в результате этого плохое финансовое положение. Причины образования отрицательной разницы между доходами и расходами по укрупненной номенклатуре статей можно проследить по форме №2 (результат от реализации, результат от прочей реализации, результат от внереализационных операций). Более детально причины убыточной работы анализируются в ходе внутреннего анализа по данным бухгалтерского учета. Так, элементом статьи «Расчеты с кредиторами за товары и услуги» является задолженность поставщикам по не оплаченным в срок расчетным документам. Наличие такой просроченной задолженности свидетельствует о серьезных финансовых затруднениях у коммерческой организации.

В отчетности анализируемого предприятия не прослеживаются отрицательные суммы по статьям  «Непокрытый убыток отчетного года»  и «Непокрытый убыток прошлых лет».

3.2. ОЦЕНКА И АНАЛИЗ  ЭКОНОМИЧЕСКОГО ПОТЕНЦИАЛА    КОММЕРЧЕСКОЙ ОРГАНИЗАЦИИ

2.2.1. ОЦЕНКА ИМУЩЕСТВЕННОГО  ПОЛОЖЕНИЯ

АНАЛИТИЧЕСКий БАЛАНС-НЕТТО

Согласно  действующим нормативным документам баланс в настоящее время составляется в оценке нетто. Итог баланса дает ориентировочную оценку суммы средств, находящихся в распоряжении предприятия. Эта оценка является учетной и ни в коем случае не отражает реальной суммы денежных средств, которую можно выручить за имущество, например в случае ликвидации коммерческой организации. Текущая стоимость активов предприятия определяется рыночной конъюнктурой и может отклоняться в любую сторону от учетной.

Для анализа баланса аналитики, как  правило, пользуются одним из приведенных  ниже способов:

• проводят анализ непосредственно по балансу без предварительного изменения состава балансовых статей
• строят уплотненный аналитический баланс путем агрегирования некоторых однородных по составу элементов балансовых статей и их перекомпоновки
• проводят дополнительную очистку баланса от имеющихся в нем регулятивов с последующим агрегированием статей в необходимых  аналитических разрезах

Таким образом, в Приложении №2 приведен лишь один из вариантов построения уплотненного аналитического баланса-нетто, в котором  не только агрегирован ряд статей, но и изменена последовательность их расположения. Именно такое расположение разделов баланса принято во многих экономически развитых странах. Логика такого представления состоит в том, что в начале баланса размещаются статьи, используемые для оценки и анализа платежеспособности – одной из основных характеристик текущего финансового состояния. Тем самым подчеркивается определенная приоритетность и значимость этого раздела оценки финансовой деятельности.

Из  приведенной в Приложении №2 таблицы  видно, что сумма финансовых ресурсов, находящихся в распоряжении предприятия, за 2000 год выросла почти на 70% по сравнению с 1999 годом и на 50% по сравнению с 1998 годом.

  ВЕРТИКАЛЬНЫЙ АНАЛИЗ БАЛАНСА