Понятия цели и принципы оценки недвижимости

Fi – физический износ i-го конструктивного элемента, % ,

Li – коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости i-го конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания, %

n – количество конструктивных элементов.

 

 

 

Расчет:

 

 

 

Признаки функционального износа являются несоответствие объемно-планировочного или конструктивного решения оцениваемого объекта современным стандартам. Функциональный износ с учетом затрат на проведение ремонта принимается по варианту №1

 

Ифунк=2%

 

Внешний (экономический) износ представляет собой обесценивание объекта, обусловленное  негативным по отношению к объекту  оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуацией, окружающей инфраструктурой, законодательными решениями в области налогообложения и т.п. По мнению оценщика на стоимость оцениваемого объекта не влияет экономическое устаревание, поскольку объект оценки расположен в одном из престижных районов г. Иркутска с развитой инфраструктурой, поэтому внешний износ следует принять равным 0.

 

Иобщ=Ифиз+Ифунк+Ивнеш

 

Иобщ=13,4%+2%+0%=15,4%;

 

Иобщ(руб.)=ПВС2013*И%/100

 

Иобщ(руб.)= 1420117,34*15,4/100=218698,07;

 

Сзатр=ПВС2013-Иобщ

 

Сзатр=1420117,34-218698,07=1201419,27 руб.

 

Вывод: таким образом, стоимость объекта, оценки определили затратным подходом, составило 1201419 (Один миллион двести одна тысяч четыреста девятнадцать рублей).

 

Расчет стоимости объекта оценки сравнительным подходом

 

Сравнительный подход к оценке недвижимости основывается на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами, которые схожи с оцениваемым объектом по физическим характеристикам, использованию и доходу которые они приносят. В цену аналогов вносятся поправки таким образом, чтобы определить, за какую цену объекты-аналоги были бы проданы, если бы обладали теми же характеристиками, что и оцениваемый объект.

Сведения  об объектах-аналогах приведены в  исходных данных. За единицу сравнения  принимается 1 кв.м. площади объекта.

Корректировку цен продаж объектов-аналогов приведена в таблице:

 

Таблица 8 - корректировка  цен продаж объектов-аналогов.

Показатель	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Цена  предложения 1 кв.м., руб.		37936	35542	36557
Поправка  на цену предложения		0,95	0,95	0,95
Цена с учетом поправки, руб.		36039	33765	34729
Права собственности	Полное  право	Полное  право	Полное  право	Полное  право
Поправка  на право собственности		1	1	1
Цена с учетом поправки, руб.		36039	33765	34729
Условия продажи	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Поправка  на условия продажи		1	1	1
Цена с учетом поправки, руб.		36039	33765	34729
Дата  продажи (предложения)	Дата  оценки: 6 января 2013 г.	6 января 2012 г.	6 января 2012 г.	6 января 2012 г.
Поправка  на дату продажи*		1,01	1,01	1,01
Цена с учетом поправки, руб.		36399	34103	35076
Местоположение	Октябрьский р-н.	Ул. Трилиссера	Ул. Волжская	М. –н. первомайский
Поправка  на местоположение		1	1	1,05
Цена с учетом поправки, руб.		36399	34103	36830
Этажность	4	2	4	1
Поправка  на этажность		0,90	1	1,15
Цена с учетом поправки, руб.		32759	34103	42355
Экономические характеристики (условия финансир.)	Стандарт- ные	Стандарт- ные	Стандарт- ные	Стандарт- ные
Поправка  на экон. характеристики		1	1	1
Цена с учетом поправки, руб.		32759	34103	42355
Качество, состояние	Евроремонт	Требуется ремонт	В ванной установлена душевая кабина	Соответствует объекту оценки
Поправка  на качество и состояние		1,05	0,9	1
Цена с учетом поправки, руб.		34397	30693	42355		42774
Общая площадь, кв.м.	61	63	83	61
Поправка  на размеры объекта		1,05	1,15	1
Цена с учетом поправки, руб.		36117	35297	42355
Наличие балкона	Имеется, застеклен	Имеется, застеклен	Имеется, не застеклен	Отсутствует
Поправка  на наличие/отсутствие балкона		1,01	1	1,03
Цена с учетом поправки, руб.		36487	35297	43626
Риэлтерские услуги	Отсутствует	Имеются	Имеются	Имеются
Поправка  на услуги		0,97	0,97	0,97
Цена с учетом поправки, руб.		35384	34238	42317

*Следует  учесть рост цен на недвижимость  от даты продажи до даты  оценки.                                               

 

Рыночная  стоимость методом сравнения  продаж находится путем умножения  средней скорректированной стоимости 1 кв.м. по объектам-аналогам на площадь оцениваемого объекта.

 

        где Сi - скорректированной стоимости объекта-аналога;

n – количество объекта аналогов.

 

Расчет:

С₁м²=(35384+34238+42317)/3=37313 руб.

 

Cсравн.=С₁м^2*S

 

где S – стоимость объекта сравнительным подходом.

 

Расчет:

Cсравн.= 37313*61=2276093 руб.

 

Вывод: таким образом стоимость объекта оценки, определена сравнительным подходом по состоянию на 6 февраля 2013 г. составило 2276093 (Два миллиона двести семьдесят шесть тысяч девяноста три рубля)   

Расчет стоимости объекта оценки доходным подходом

 

Подход с точки зрения дохода основан на принципе ожидания, который связывает полезность объекта недвижимости с величиной прогнозируемых будущих выгод, другими словами инвестор приобретает приносящий доход недвижимости на сегодняшние деньги в обмен на право получать доходы  в будущем от сдачи её в аренду и от последующей продажи.

Измерение всех будущих доходов может быть осуществлено либо с помощью метода прямой капитализации, либо с помощью  метода дисконтирования. Метод дисконтирования  денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить  объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления. В данной работе применяется метод ДДП.

 

Информация  для доходного подхода приведена  в исходных данных.

Прогноз потоков доходов на три года необходимо сделать в таблице 11.

 

Таблица 9 –  прогноз денежного потока на 2014-2016 годы

Показатель	2014	2015	2016
1)Площадь объекта, кв.м.	61	61	61
2)Арендная  плата за 1 кв.м. в год*, руб.	10656	11828	13129
3)Потенциальный валовой доход (1)*(2)	650016	721508	800869
4)Потери  от недозагрузки помещения	-	-	-
5)Действительный валовой доход (3)-(4)	650016	721508	800869
6)Условно-переменные  расходы: -эксплуатационные издержки 7,5% -резерв на ремонт 10% -расходы по управлению 5%	48751   65002   32500	54113   72150   36075	60065   80087   40043
7)Условно-постоянные  расходы 5%	32500	36075	40043
8)Всего  расходов (6)+(7)	178753	198413	220238
9)Прибыль  (5)-(8)	471263	523095	580631
10)Налог  на прибыль (20%)	94253	104619	116126
11)Чистый доход (9)-(10)	377010	418476	464505

*Найти путем  умножения месячной арендной  ставки на 12 месяцев.

Учесть рост арендной платы по сравнению с  базисным периодом.

 

Определение текущей стоимости объекта с  помощью чистого операционного дохода определяется по формуле 12:

V = I /R (12)

где V - текущая стоимость объекта;

I - чистый операционный доход;

 R - ставка капитализации (в долях единицы).

Расчет:

V=464505/0,14=3317893 руб.

M=FV_n /(1+r)ⁿ = FVn*Дn

 

где FVn – будущая стоимость продажи объекта по истечению последнего года n;

1/(1+r)n – дисконтный множитель для года n;

Дn – дисконтный множитель периода t.

Расчет:

 

Д₃ =1/(1+0,21)³= 0,56447

M=3317893*0,56447=1872851 руб.

Расчет  стоимости объекта недвижимости методом дисконтирования денежных потоков производится по формуле:

PV=∑ЧД_t /(1+r)^t+M

где PV – текущая стоимость объекта;

ЧДi – чистый доход (денежный поток) периода t;

r – ставка дисконтирования денежного потока t;

M – стоимость реверсии или доход от продажи объекта;

n – число лет получения дохода;

1/(1+r)^t – дисконтный множитель периода t.

PV=ЧД₁*Д₁+ЧД₂*Д₂+ЧД₃*Д₃ +М

где ЧД₁ - чистый доход 2014 года;

ЧД₂ - чистый доход 2015 года;

ЧД₃ - чистый доход 2016 года;

Д₁ - дисконтный множитель на 1-й год;

Д₂ - дисконтный множитель на 2-й год;

Д₃ - дисконтный множитель на 3-й год;

Расчет:

PV=377010*0,82645+418476*0,68301+464505*0,56447+1872851=311580+285823+262199+1872851=2732453 руб.

 

Вывод: таким образом стоимость объекта оценки, определенная методом дисконтированием денежных потоков составляет 2732453 рублей. (Два миллиона семьсот тридцать две тысячи четыреста пятьдесят три рубля).

 

 

Согласование  результатов

 

Полученные  разными методами значения рыночной стоимости на заключительном этапе  подлежат процедуре согласования. На основе характеристики объекта, анализа  текущей рыночной ситуации определяется значимостью (весовой коэффициент) каждого полученного значения стоимости  и с учётом этого определяется окончательное расчётное значение рыночной стоимости.

 

Таблица 10 –  определение рыночной стоимости  объекта оценки.

№ п/п	Подход к оценке	Величина стоимости	Весовой коэффициент (fi)
1	Затратный подход	1201419	0,21
2	Рыночный (сравнительный) подход	2276093	0,41
3	Доходный подход	2732453	0,38
	Итого: рыночная стоимость объекта оценки	2223827	1

 

Таким образом, при согласовании результатов используется формула средневзвешенной стоимости:

 

где – средневзвешенная величина рыночной стоимости,

Сi – стоимость объекта по i – му подходу,

fi – весовой коэффициент, присваивается оценщиком,

n – количество подходов к оценке. 

Расчет:

1201419*0,21+2276093*0,41+2732453*0,38/1=2223827

Вывод: таким образом при оценке квартиры тремя подходами получена итоговая рыночная стоимость на дату оценки 6 января 2013 г. составило 2223827руб. (два миллион двести двадцать три тысяч восемьсот дватцать семь рублей).