Рыночная стоимость и принципы оценки недвижимости

Рыночная  стоимость и принципы оценки недвижимости 

Введение 

В последние 2-3 года в России наблюдается стабильный экономический рост, который, несомненно, влияет на активность различных рынков нашей страны. Не исключение здесь  и рынок недвижимости. И, несмотря на постепенное замедление экономического роста, отчасти связанного со снижением  инвестиционной активности, рынок недвижимости продолжает функционировать. И для  дальнейшего его развития необходимы не только благоприятные предпосылки, такие как хороший инвестиционный климат, грамотная экономическая  политика государства и стабильный экономический рост, но и внутренняя стабильность, и определенность. Последнее  достижимо в случае четко поставленных определений объектов и субъектов  рынка, как законодательно, так и  на уровне отдельных участников рынка.  

Данная  работа посвящена  определению понятия  рыночной стоимости  и принципов оценки недвижимости, которые неразрывно связаны в технологии оценки объектов недвижимости. Определившись с данными понятиями, которые являются основой оценочной деятельности, можно понять и всю систему функционирования рынка недвижимости, сложившегося в том или ином виде в России в настоящий момент. 

Понятие рыночной стоимости 

Основой рынка  недвижимости являются его объекты, которые обладают стоимостью.

Осуществление купли-продажи или обмена объектов недвижимости производится на рынке  на основе их стоимости, которую следует  объективно определить в сравнении  с другими объектами. 

Адам Смит (1723-1790) в марте 1776 г. опубликовал в Лондоне  свой главный труд "Богатство  народов", в котором впервые  была сформулирована теория трудовой стоимости и рыночных отношений.

Согласно этой теории стоимость, во-первых, создается  трудом, притом всяким производительным трудом, и, во-вторых, затраченное рабочее  время, затраченный труд измеряет саму величину стоимости, а она проявляется  в соотношении обмена.

Таким образом, стоимость есть соотношение общественных затрат труда при обмене товаров  и услуг. При этом общим эквивалентом измерения являются деньги. На открытом рынке стоимость является фактором, уравновешивающим силы спроса и предложения. Стоимость не присуща конкретному  объекту изначально, а является результатом  проявления следующих свойств товаров  и услуг: 

Полезность; Объект не может иметь стоимость, если он не обладает полезностью; 

Спрос; Стоимость  зависит от спроса и предложения. Если на объект (товар, услугу) нет спроса, то понятие стоимости не реализуется; 

Передаваемость; Условием возникновения стоимости является юридическая возможность передачи прав собственности. Если объект нельзя передать в обмен на какой-либо эквивалент, понятие стоимости не реализуется. 

Из анализа  этих факторов следует, что стоимость  является оценкой ценности товара или  услуги в конкретный момент времени  и отражает рыночный взгляд на выгоду, которую имеет обладатель товара или услуги. 

Обсуждая понятие  стоимости, нельзя не упомянуть еще  два понятия — цена и затраты. Стоимость и цена могут не совпадать, что часто и наблюдается на практике. 

Цена объекта  недвижимости – это цена конкретной свершившейся сделки купли-продажи  объекта недвижимости. Ввиду того, что цена в любой реальной и  предполагаемой сделке определенным образом  связана со стоимостью объекта недвижимости, часто этот термин используется как  синоним стоимости в обмене. 

  Цена — это денежная сумма, требуемая, предлагаемая или уплаченная за товар или услугу. Цена в отличие от стоимости относится к конкретному месту и времени независимо от того, была ли она объявлена открыто или осталась в тайне. Цена сделки может значительно отличаться от рыночной стоимости. Земельный участок при отсутствии оформленных на него прав может значительно увеличивать рыночную стоимость улучшений (зданий, сооружений, помещений и т.п.) в случае если фактически осуществляемое землепользование не запрещено действующим законодательством и соответствует применяемым на практике обычаям делового оборота. Косвенный учет стоимости таких неоформленных прав землепользования производится через поправки на местоположение при рыночном подходе и через дифференциацию величины ставок арендной платы в зависимости от местоположения при доходном подходе. 

 Эта разница,  именуемая «поправка на сделку»,  зависит от ряда причин, например  наличия аналогов или стабильности  рынка.  

Так, например, во время кризиса 17 августа, ради срочного получения денег, продавцы охотно шли  на 10 – 20 % снижения цены ради скорости продаж. Часто начальная цена сознательно  завышается на 15 – 20 %, чтобы потом  на эту сумму уступить в процессе торга. 

Порой, цена сделки формируется под воздействием личных представлений участников сделки и  не поддается прогнозам. 

Затраты — это  денежная сумма, равная издержкам на создание товара или услуги. 

В общем случае величины стоимости, цены и затрат на создание товара или услуги могут  как совпадать, так и существенно  различаться.  

На современном  рынке недвижимости существует много  видов стоимости, соответствующих  конкретным ситуациям и задачам  субъектов рыночных отношений. Одним  из основных звеньев практической работы оценщиков, согласованным и тесно  увязанным профессиональными стандартами  с нормами бухгалтерского учета, аудита и финансовой деятельности, является правильный выбор адекватного  конкретной ситуации вида определяемой стоимости. 

К числу основных видов стоимости, используемых при  оценке недвижимости, относятся: рыночная стоимость; стоимость на открытом рынке; стоимость при существующем использовании; расчетная стоимость реализации; расчетная стоимость ограниченной реализации; остаточная стоимость замещения; стоимость аренды на открытом рынке; расчетная будущая стоимость  аренды; утилизационная стоимость; стоимость  для страхования; стоимость для  налогообложения; инвестиционная стоимость; 

Любой из перечисленных  видов стоимости имеет свою область  применения и ограничения. 

Рыночная стоимость  объекта недвижимости - расчетная  денежная сумма, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости  имущества и не обязанный его  продавать, согласен был бы продать  его, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости имущества  и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести. То есть, это наиболее вероятная  цена, по которой он может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции. При этом предполагается, что стороны, располагая всей необходимой информацией, действуют разумно, без принуждения, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Определенная таким образом рыночная стоимость является предметом для торга и содержит диапазон колебаний как в сторону повышения, так и понижения[1] . 

Существует и  другое определение рыночной стоимости  объектов недвижимости, привязывающее  ее ко времени: Рыночная стоимость –  это расчетная сумма, за которую  собственность следует обменивать на дату оценки между готовым купить покупателем и готовым продать  продавцом в коммерческой сделке после должного маркетинга, во время  которого каждая из сторон действовала  компетентно, расчетливо и без принуждения[2] . 

Стоимость объектов недвижимости зависит от целого ряда факторов. Рассмотрим основные из них: 

1. Объективные  факторы. Как правило, это экономические  факторы, которые определяют средний  уровень цен конкретных сделок  субъектами недвижимости. Их можно  разделить на: 

- макроэкономические  – факторы, связанные с общей  конъюнктурой рынка (налоги, пошлины,  динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и условия  оплаты труда, потребность в  объектах недвижимости, развитие  внешнеэкономической деятельности  и т.д.); 

- микроэкономические  – факторы, характеризующие объективные  параметры конкретных сделок. 

2. Факторы, связанные  с феноменом массового сознания  и факторы психологического характера: 

- массированная  реклама; 

- инфляционные  ожидания; 

- симпатии; 

- осведомленность  и т.д. 

в настоящем  пособии не рассматриваются. 

3. Физические  факторы: 

- местонахождение  – удаленность от центра, степень  развития инфраструктуры и транспортного  сообщения (особенно – близость  метро) напрямую влияет на стоимость  недвижимости; 

- архитектурно-конструктивные решения – в зависимости от назначения дальнейшего использования здания стоимость его будет увеличиваться или уменьшатся; 

- состояние объекта  недвижимости; 

- наличие коммунальных  услуг (электроэнергия, водоснабжение,  теплосеть и др.); 

- экологические  и сейсмические факторы (для  жилой недвижимости данные санитарно-экологической  экспертизы могут значительно  снизить стоимость жилья, а  наличие лесопарковой зоны, водоемов, парков и пр. может увеличить  стоимость квартир). 

4. Факторы, влияющие  на цену и скорость продажи  квартир: 

- количество  аналогичных предложений, их соотношение  со спросом именно на этот  тип квартир именно в этой  части города; 

- объективные  недостатки объекта (крайние этажи,  окна во двор, плохая планировка, износ и т.п.); 

- престижность  района; 

- экологическая  обстановка в районе; 

- транспортное  сообщение и развитость инфраструктуры  района; 

- социальная  однородность дома; 

- характер сделки («прямая» или «встречная» продажа); 

- юридическая  «чистота» объекта. 

Известно, что  главным критерием любой сделки является выгодность для обеих сторон. Однако каждый вкладывает в это понятие  свой смысл. Для одного на первом месте  стоят деньги. Такой продавец готов  довольно долго ждать своего клиента, ни на рубль не снижая цену. Для другого  важно как можно скорее получить свободные средства. В этом случае на первое место выходит быстрота сделки и действует принцип «время – деньги». Третьему подавай надежного  покупателя, который может гарантировать  строгое соблюдение графика оплаты. Может быть, что во время переговоров  будут меняться и приоритеты. Разумно  выставляя приоритеты между объективными факторами и собственными мотивациями, покупатель и продавец в состоянии  заключить взаимовыгодную сделку и  не разочароваться впоследствии в ее итогах.

Развитие оценочной  деятельности в России

Формирование  топографической базы оценки в России (до 1861 г) 

Общим обязательным элементом всех оценочных работ  является геометрическое измерение  земель. Исходной точкой для таких  измерений служили географические карты, составляемые в соответствии с астрономическими данными о  долготе и широте пунктов.  

Первые карты  российской территории были составлены иностранцами в XVI-XVII вв. (в частности  карта Мюнстера, выпущенная в Базеле в 1550 г.). В конце XVII века появились карты Меркатора и Исаака Масса, а также рукописный «Большой чертеж» Московского государства, часть которого в 1883 году была издана Языковым. В 1646 и 1650 гг. в Данциге появляются два издания карты Украины. В конце XVII века в Амстердаме выходят карты России, изданные, вероятно, по заказу ПетраI. Чуть позже, в 1714 г., появилась и первая печатная карта на русском языке. С момента учреждения Российской Академии наук устанавливаются должности геодезистов, создается чертежная мастерская. 

Постановка картографии  на государственную базу сразу дала свои результаты. Обобщив работу геодезистов, которые представили в Академию Наук 360 карт, секретарь Сената Иван Кириллов издал «Атлас Российской Империи» в трех томах, сожержащий 309 карт, покрывающих территорию от островов Эзель и Даго до Камчатки. С этого момента постоянное уточнение и переиздание новых карт для различных целей стало постоянным делом Академии Наук и географического департамента Сената.