Определение рыночной стоимости поликлиники

ФГОУ ВПО

Дальневосточный государственный  университет  путей сообщения

 

                                                                                                                 

 Кафедра ”Экономика строительства и

технология стройматериалов”                                                                                                                           

 

                  

                                                                                                

КУРСОВОЙ ПРОЕКТ

Определение рыночной стоимости поликлиники

 

 

 

 

 

                                                                                Выполнил: Горохов Р, 442гр.

                                                                           Проверила: Шувалова С.Н

 

 

 

 

 

 

 

г. Хабаровск

2012 

Оглавление

 

Введение

Оценка объектов недвижимости  и  определение  рыночной  стоимости  играет важную роль в настоящее время. Недвижимость на сегодня выступает  не  только в роли места проживания, но также и как  объект  экономических   и  правовых отношений. Так как рынок жилья сейчас очень развит, то без оценки  и стоимости недвижимости невозможно совершить практически ни одной операции.

Содержание работы оценщика и стандарты  профессиональной деятельности, которой  он руководствуется, требуется раскрыть в курсовой работе и на практическом примере показать, как устанавливается величина рыночной стоимости.

Цель курсовой работы состоит в  раскрытии теоретических положений, характеристики приемов и методов  работы, а так же описаний примера  объекта недвижимости, к которому приложены эти знания для получения величины рыночной стоимости.

Задачи курсовой работы представляют собой те отдельные частные вопросы, решая которые мы достигаем цели исследований:

Дать характеристику существа и  функции профессии оценщика в рыночной экономике;

Раскрыть понятия и принципы, на которых основана оценочная теория;

Дать характеристику методическим подходам;

Показать, как из нескольких независимых  величин получается обобщенное значение рыночной стоимости;

Курсовая работа выполнена, с использованием фактического материала, отражающего рыночную ситуацию по отрасли и по региону. 

1. Отчёт об оценки недвижимости

1.1. Краткое изложение основных  факторов и выводов

Основная информация об объекте  оценке кратко представлена в табличной форме (табл. 1.1.).

Табл. 1.1.

Адрес объекта:	г. Хабаровск, Индустриальный микрорайон, ул. Понфиловцев, 31
Тип объекта недвижимости:	Поликлиника
Цель оценки:	определение  рыночной  стоимости  объекта  для реализации имущественных  прав.
Площадь земельного участка, м2	700
Улучшения:	Одноэтажное деревянное здание общей  площадью 800 м2, высота здания 4,6 метров.
Дата оценки:	01.08.2012 год
Рыночная стоимость, рассчитанная: - затратным  подходом; - сравнительным  подходом; - доходным  подходом	6 630 160 руб - 220 004  руб
Итоговое значение рыночной стоимости  объекта:	6 850 164 руб

 

 

1.2. Анализ среды местоположения  объекта

Хабаровск - город (с 1880 года) в России, административный центр Хабаровского края и Дальневосточного федерального округа РФ. Крупный экономический и культурный центр Дальнего Востока России. Город расположен на правом берегу реки Амур на Среднеамурской низменности, в 8 км от границы с Китаем. Расстояние от Москвы по прямой - приблизительно 6100 км, по железной дороге – 8533 км. Железнодорожная станция, узел автодорог, аэропорт, речной порт.

 

Население – 577 668 тыс. человек (перепись 2010). Площадь города - 386,4 км².

1939	207	1989	600,623
1959	322,744	2002	583,072
1970	435,962	2006	577,8
1979	527,848	2010	577,668

Численность населения  г. Хабаровска по годам, тыс.жит.

 

Экологическая обстановка

Атмосферный воздух в Хабаровске больше всего  загрязнён бензпиреном и диоксидом азота. Среднегодовые концентрации бензпирена превышают допустимую норму в 3 раза, что соответствует высокому уровню загрязнения; концентрации диоксида азота - в 1,7 раза. Среднегодовые концентрации нефтепродуктов в Амуре превысили предельно допустимую концентрацию (ПДК) от 1,5 до 5,2 раз. Вся речная акватория загрязнена нефтепродуктами, фенолом и соединениями ртути, идущими из Китая.

 

Административное деление

Административно город разделён на 4 округа, действующих  в пределах территории 5 районов  города:

Центральный округ - Центральный район (84 420 человек);

Северный  округ - Краснофлотский район (85 315 человек); Кировский район (51 809 человек);

Железнодорожный округ - Железнодорожный район (149 745 человек);

Южный округ - Индустриальный район (206 379 человек).

 

Экономика

Промышленность  города: ОАО «Дальхимфарм»; ОАО «Дальмостстрой»; ОАО «ДГК»; ОАО «Амурское Пароходство»; ОАО «Хабаровский НПЗ»; ОАО «Амурский кабельный завод»; ФГУП «Хабаровский судостроительный завод»; ОАО «Ликеро-водочный завод "Хабаровский"»; ОАО «Дальневосточный научно-исследовательский институт технологии судостроения»; ОАО «Дальэнергомонтаж», входящее в состав ОАО «Группа Е4».

Энергетика: электрическую и тепловую энергию  для города вырабатывают Хабаровские ТЭЦ-1, ТЭЦ-2 и ТЭЦ-3. На данный момент все тепловые станции подключены к газовому снабжению (газопровод «Сахалин-Хабаровск»).

Строительство: Хабаровск по темпам и объёмам  вводимого в эксплуатацию жилья  по сравнению с другими регионами  страны находится в числе лидеров - вместе с Москвой и Санкт-Петербургом. В 2010 году в краевом центре построено более 1,4 млн. квадратных метров жилья.

Торговля: в городе развита система супермаркетов электроники, среди которых наиболее развитую сеть имеют «В-Лазер», «Эльдорадо», «Домотехника», «Народная компания», «НК-техника», «Контур», «Технотрейд», ДНС и другие. Среди крупных продавцов, специализирующихся в мобильной электронике, можно выделить сети «Сотовый мир», «Связной», «Евросеть», «Цифроград», Divizion, «Спектр Связи» и другие. В городе есть сети магазинов «Бубль-Гум» и «Мир детства», специализирующиеся на продаже детских товаров, а также сети супермаркетов «Самбери», Super good, «Вл-Март» и другие.

В городе расположено  более 100 торговых центров среди  которых такие как МЦ, «НК-сити», «Магазины Радости», «Большая Медведица», БТЦ, «Новый Квартал», ЦУМ, «Лотос», «Дом одежды», «Дом Быта», ЭВР, «Три толстяка», Международный торговый центр на Южном, «Радость Моя», «Южный», «НК-LIFE», «Выборгский», «27 регион», «Флегонтова», «Выбор», «Арлекино», «Атриум», торговый центр на Трехгорной и многие другие.

 

Транспорт

Хабаровск - крупный узел на стыке водных, воздушных, железнодорожных и автомобильных  коммуникаций с севера и запада страны, Приморья, Сахалина и портов Хабаровского края, имеющих международное, общероссийское и региональное значение. По объёму железнодорожных, речных и автоперевозок город занимает первое место в регионе.

Железнодорожный транспорт: через город проходит Транссибирская железнодорожная магистраль, а также железнодорожная ветка на Комсомольск-на-Амуре, соединяющая Транссиб с Байкало-Амурской магистралью. В Хабаровске располагается управление Дальневосточной железной дороги, 3 депо (пассажирское, локомотивное и вагонное). В границах города располагаются 4 железнодорожные станции, крупнейшие из них - Хабаровск-1 (пассажирская) и Хабаровск-2 (грузовая).

Автомобильный транспорт: город является связующей  точкой федеральных автотрасс М58 «Амур» (Чита - Хабаровск), М60 «Уссури» (Хабаровск - Владивосток), Р454 Хабаровск - Комсомольск-на-Амуре и строящейся трассы «Восток» (Хабаровск - Находка).

Речной  транспорт: через речной порт Амурское речное пароходство осуществляет доставку грузов на север, развиваются морские перевозки судами типа «река-море». Осуществляются пассажирские речные перевозки по реке Амур, в том числе и в города соседнего Китая. Здесь же расположено крупнейшее производственное предприятие пароходства - Хабаровская ремонтно-эксплуатационная база флота (ХРЭБ флота).

Также в  городе имеются авиационный и  внутригородской транспорт.

 

Достопримечательности города: храм Святителя Иннокентия Иркутского - старейшая церковь Хабаровска; Спаса-Преображенский кафедральный собор (открыт в 2004 году); храм Преподобного Серафима Саровского; памятник графу Н.Н.Муравьеву-Амурскому.

 

 

Интересные  факты

Город занимал  первое место, среди административных центров субъектов РФ, в конкурсе на звание «Самый благоустроенный город России» за 2004, 2006, 2008 годы.

В 2010 году город получил второе место в рейтинге Forbes как благоприятный город России для ведения бизнеса, уступив при этом первенство Краснодару.

1.3. Описание объекта оценки

Описание объекта оценки приведены  в таблице 2.2.

Табл. 2.2.

Наименование показателя	Общая характеристика
Назначение	Поликлиника
Число этажей	2
Год постройки	1979
Дата оценки	01.08.12
Местоположения	Индустриальный р-н, ул. Панфиловцев 31
Площадь земельного участка, м2	700
Общая площадь здания, м2	300
Высота здания, м	7,5
Фундамент	Железобетонный
Стены, перегородки	Кирпичные
Перекрытия, покрытия	Железобетонные
Полы	Асфальтобетонные
Кровля	Асбестоцементные листы
Проёмы дверные	Простые окрашенные
Проёмы оконные	2-е глухие и створные, окрашенные
Отделочные работы: стены	Штукатурка, окраска
потолки	плитка
Инженерное оборудование:
Отопление	Центральное
Холодное водоснабжение	+
Горячее водоснабжение	+
Канализационная сеть	+
Вентиляция	+
Электрооборудование	+
Телефон	+
Прочие работы	Отмостка, лестницы
Группа капитальности	1
Экономические показатели:
Ставка арендной платы, руб./м2	400
Коэффициент потери от неплатежей, %	1,2
Коэффициент потери от недозагрузки, %	8
Условно-переменные расходы, % от ДВД	20

ВЫВОДЫ:  Поликлиника расположена в Индустриальном районе, границы которого находятся в пределах ул. Панфиловцев – ул. Малиновского – ул. Ворошилова – ул. Рокоссовского. Жилая застройка, административные здания, объекты торгового и социального назначения.  Хорошая транспортная доступность объекта оценки: обеспеченность общественным транспортом. Ближайшая автобусная остановка, через которую проходит 13 маршрутов движения городского транспорта: ост. «Панфиловцев» находятся в 3-5 минутах ходьбы пешком от поликлиники.

1.4. Определение стоимости объекта оценки

Определение стоимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно  влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости недвижимости обычно используют три основных подхода:

- затратный подход;

- сравнительный подход;

- доходный поход.

1.4.1. Затратный подход

Для определения величины затрат обычно используют различные справочные и нормативные материалы (УПСС, УПВС и т.д.)

Рассчитать строительный объем  здания:

V_зд. = h * S = 7,5*300 =2250  м³

где h =4,6м – высота здания;

S = 800 м² – площадь здания.

 В сборнике УПВС № 5 табл. 3 найдём восстановительную стоимость 1 м³ здания в рублях, в ценах 1969 года (методом интерполяции).

Восстановительная стоимость  объекта оценки:

С_С = V·С69·К84·К91·Ктек·Ккр·К_кровл,

где V =2250 м³, – строительный объем здания,

С₆₉ =38,0 руб./м³,– стоимость единицы объема в ценах 1969 года,

 К84 =1,19, – коэффициент перехода  в цены 1984 года, 

 К91 = 1,51– коэффициент перехода  в цены 1991 года,

Ктек  = 67,58 – коэффициент перехода в текущие цены,

Ккр – коэффициент климатического района (Хабаровск относится к 5 территориальному поясу, 1 климатическому району, Ккр  = 1,09)

Ккр  = 1,02 – корректировка на кровлю.

Кп  = 1,03 – корректировка на полы

С_в =2250*38,0*1,19*1,51*67,58*1,09*1,02*1,03= 11 889 733 руб.

Стоимость объекта оценки с учетом НДС

С_оо = Св · НДС = 14 029 885 руб.

Далее необходимо учесть ПП:

ПП = С_оо · 1,3= 18 238 851 руб. 

Определение износа

Определение физического износа рассчитывается методом экономического возраста.

Наименование элемента	Удельный вес элемента, доли	Стоимость строительства	Износ, доли	Износ, рубли	Стоимость с учетом Ифиз
Фундаменты	0,05	911 942,55	0,33	300 941,04	611 001,51
Стены и перегородки	0,31	5654 043,81		1865834,46	3 788 209,35
Перекрытие(покрытие)	0,14	2 553 439,14		842 634,92	1 710 804,22
Кровля	0,04	729 554,04		240 752,83	488 801,21
Полы	0,09	1 641 496,59		541 693,87	1 099 802,72
Проемы дверные	0,08	1 459 108,08		481 505,67	977 602,41
Отопление	0,13	2 371 050,63		782 446,71	1 588 603,92
Вентиляция	0,08	1 459 108,08		481 505,67	977 602,41
Канализация	0,05	911 942,55		300 941,04	611 001,51
Холодная вода	0,03	547 165,53		180 564,62	366 600,91
Электрооборудование	0,05	911 942,55		300 941,04	611 001,51
Отделочные работы	0,31	5 654 043,81		1 865 834,46	3 788 209,35
Телефон	0,14	2 553 439,14		842 634,92	1 710 804,22
Прочие работы	0,04	729 554,04		240 752,83	488 801,21
Итого	1	18 238 851,00		6 018 820,83	12 220 030,17