Курсова робота 
 

     ЗВІТ  ПРО ОЦІНКУ

     (навчальний)

     нежитлового приміщення, розташованого  на цокольному поверсі будинку за адресою:

       м. Дніпропетровськ, вул. Чкалова, 11 
 
 
 
 
 
 
 
 

                                                                       
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Дніпропетровськ 2010

Содержание

 

Вступление

 

       Работа проведена Государственным высшим учебным заведением «Приднепровская государственная академия строительства и архитектуры» соответственно Сертификату №111/08 субъекта оценочной деяльности, выданным Фондом государственного имущества Украины от 06 февраля 2008 г., на проведение оценки имущества, и на основании договора № 11 от 11.12.2009 г. между ГВУЗ «ПГАСА» и ЧП «Кварц».

       Наименование и адрес объекта оценки: встроенное помещение общей площадью 1585 м², расположенное в четырехэтажном жилом здании по адресу г.Днепропетровск,  ул. Чкалова, 45.

       Арендатор: ЧП «Кварц».

       Балансодержатель: КПЖРЭП Кировского района.

       Цель оценки – определение рыночной стоимости объекта для приватизации путем выкупа.

       Согласно  ст. 284 Хозяйственного кодекса Украины, оценка объекта аренды осуществляется по восстановительной стоимости. Национальный стандарт №2 дает следующее определение. Восстановительная стоимость для целей аренды - это остаточная стоимость воссоздания или замещения или рыночная стоимость земельных улучшений, которые устанавливаются в порядке, установленном Национальным стандартом № 1 «Общие положения оценки» и № 2 «Оценка недвижимого имущества».

       Как вид стоимости с учетом цели оценки принята рыночная стоимость имущества. Рыночная стоимость - стоимость, при  которой возможно отчуждение объекта  оценки на рынке подобного имущества  на дату оценки по согласию, заключенному между покупателем и продавцом, после проведения соответствующего маркетинга при условии, что каждая из сторон действовала со знанием дела, рассудительно и без принуждения.

       Дата  обследования объекта оценки – 10 марта 2009 г.

       Составление отчета проводилось в период с 10 по 20 марта 2009 г, регистрационный номер НО № 11/11 - 08- 09 от 10.03.2009 г.

       Оценка проведена по состоянию на 28 февраля 2010 г. Курс НБУ на официальном сайте (http://www.bank.gov.ua) за 1 $ США на дату оценки составлял 7,99 грн.

       Сведения про оценщика, который выполнял оценку стоимости имущества (перечень документов, которые подтверждают квалификацию):

       Самойленко  Юлия Евгеньевна.

• Сертификат № 11. Выданный 1 марта 2007 г. Фондом государственного имущества Украины и Украинским Обществом Оценщиков.
• Свидетельство про повышение квалификации оценщика МФ №- 11-ПК от 11.07.09.
• Свидетельство про регистрацию в Государственном реестре оценщиков № 11 от 01.11.2004 г.
• Диплом  Б-1 № 111111 по специальности землеустройство и кадастр, выданный 11 июня 2006 г. Приднепровскойгосударственной академией строительства и архитектуры.

       Следующий отчет достоверен только в полном объеме и только в отмеченных в  нем целях. Результаты отчета действительны  в течении шести месяцев из даты оценки.

       Право оцениваемой собственности считается  достоверным, оцениваемая собственность  считается свободной от каких-либо претензий или ограничений, кроме  обсужденных в отчете.

       При оценке выходили из предположения, что  объект не заложен и не обременен долговыми обязательствами. Оценщик допускает отсутствие каких-либо спрятанных фактов, которые влияют на оценку, на состояние собственности, конструкций почв. Сведения, полученные оценщиком и удерживаются в отчете, считаются достоверными. Однако оценщик не может гарантировать абсолютную точность информации для сведений с указанием источника информации.

       Ни  заказчик, ни исполнитель не могут  использовать отчет иначе, чем это  предусмотрено договором на оценку. Вывод оценщика относительно стоимости объектов действительно только на дату оценки.

       Оценщик не несет ответственности за изменение  экономических, юридических и других условий, которые могут возникнуть после этой дать и повлиять на рыночную ситуацию, а следовательно, и на рыночную стоимость объекта.

       Не  допускается публикация отчета в  целом или отдельных его частях, а также любые ссылки на него, или показатели, которые удерживаются в нем, или на имена и профессиональную принадлежность Оценщиков, иначе как  с целью оценки или из письменного разрешения Оценщиков относительно формы и контекста публикации.

       При проведении оценки стоимости объекта  оценщик имел в своем распоряжении план на объект оценки, справкой к договору аренды и результатами визуального  инженерно-технического обследования.

       Перечень нормативно-правовых актов, согласно которым проводилась оценка:

• Закон Украины "Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деяльности в Украине" от 12.07.2001г. №2658-III.
• Закон Украины "Об аренде государственного и коммунального имущества", 1992г., с изменениями и дополнениями.
• Національний стандарт № 1 «Загальні положення оцінки майна й майнових прав». Затверджені постановою Кабінету Міністрів України від 10.09.2003 р. № 1440.
• Национальный стандарт № 2 «Оценка недвижимого имущества», утвержденный постановлением Кабинета Министров Украины от 28.10.2004 г. № 1442.
•   Национальные стандарты бухгалтерского учета Украины.
•   Международные стандарты оценки.
• "Методика оценки стоимостиі имущества", утвержденная Постановлением Кабинета Министров Украины от 10.12.03г. № 1891.
•   Нормы профессиональной деяльности оцінщика, утвержденные Советом Украинского общества оценщиков Протокол №7 от 11.04.95г. с изменениями и дополнениями, внесенными Советом Украинского общества оценщиков Протокол №1от 24.12.97г.

       Оценочные процедуры включают следующие этапы:

• ознакомление с объектом оценки;
• определение базы оценки;
• идентификация объекта и связанных с ним прав;
• анализ возможных ограничений;
• выбор методических подходов;
• исследование рынка;
• сбор объектов сравнения и предложений;
• исполнение расчетов и согласование полученных результатов;
• оформление оотчета про оценку.

 

1. Методика и обоснование примененных подходов оценки

 

       Методическую  основу проведения оценки рассмотренного объекта составляли действующие нормативные документы, положения и методики. Основными подходами, которые используются для оценки, в соответствии с Национальным стандартом № 1 «Общие положения оценки имущества и имущественных прав» (утвержденным Кабинетом Министров Украины от 10.09.2003 г. № 1440) и Национальным стандартом № 2 «Оценка недвижимого имущества» (утвержденным Кабинетом Министров Украины от 28.10.2004 г. № 1442) есть: затратный, доходный и сравнительный подходы.

       Затратный подход целесообразно применять  для оценки недвижимости с ограниченным рынком покупки - продажи или аренды. Для определения рыночной стоимости других объектов оценки расходный подход применяется в том случае, если замещение или воссоздание их физически возможно и экономически обосновано. Применение затратного подхода базируется на рыночных данных о затратах на создание оцениваемого недвижимого имущества или подобное ему в современных условиях с учетом дохода подрядчика.

       Доходный  подход базируется на учете принципов  наиболее эффективного использования  и ожидания, согласно которым стоимость объекта оценки определяется как нынешняя стоимость ожидаемых доходов от наиболее эффективного использования объекта оценки, включая доходы от его возможной перепродажи.

       Основными методами доходного подхода является:

- прямая капитализация дохода;

- непрямая капитализация дохода (дисконтирование денежного потока).

       Выбор методов оценки при этом зависит  от информации об ожидаемых (прогнозируемых) доходах использовании объекта  оценки, стабильности их получения, цели оценки, а также вида стоимости. Информационными источниками для применения доходного подхода является ведомости о фактических и (или) ожидаемых доходах и расходах объекта оценки или подобного имущества. Прогноз и обоснование доходов и расходов осуществляется на основании данных о фактическом использовании объекта оценки в том случае, если оно является наиболее эффективным или от наиболее эффективного использования, если оно отличается от фактического.

       Метод прямой капитализации дохода применяется  при постоянном прогнозируемом доходе, неограниченном во времени.

       Метод непрямой капитализации дохода (дисконтирование  денежных потоков) применяется в  случае, когда прогнозируемые денежные потоки от использования объекта  оценки неодинаковы по величине, непостоянные на протяжении периода прогнозирования или, если получение их ограничивается во времени.

       Ставка  капитализации и ставка дисконтирования  определяются путем анализа информации о доходах от использования подобного  имущества и его цены или путем  сравнительного анализа прибыльности инвестирования в альтернативные объекты (депозиты, ценные бумаги, имущество и т.д.).

       Сравнительный подход базируется на учете принципов  замещения и спроса - предложений. Сравнительный подход допускает  анализ цен продажи или предложений  подобного имущества с соответствующими корректировками отличий между объектами сравнения и объектом оценки.

       Для определения рыночной стоимости  объекта оценки в материальной форме  с применением сравнительного подхода  информация должна отвечать следующим  критериям:

       - условия договоров покупки-продажи или условия предложения к выводу таких договоров не отличаются от условий, которые отвечают условиям, которые выдвигаются к определению рыночной стоимости;