Определение рыночной стоимости квартиры

 
 

Содержание: 

1. Описание  объекта оценки
2. Расчет стоимости объекта оценки сравнительным подходом
3. Расчет стоимости объекта оценки доходным подходом
4. Согласование результатов
5. Перечень использованной литературы

 

      1. Описание объекта  оценки 

      Объект  оценки – однокомнатная квартира в многоквартирном доме.

      Общая площадь 38,80кв.м.,

      Назначение: жилое;

Адрес: г.Тюмень, ул.Щербакова, д.140, кв.71;

      Условный номер: 72-72-01/029/2010-289;

      Свидетельство о государственной регистрации  права от 29 января 2010г.  
серия 72 НЛ №268745. 

      Целью настоящей  оценки является определение рыночной стоимости объекта оценки для принятия хозяйственных решений.

     Результат настоящей оценки будет использован для целей совершения сделки купли-продажи.

      Оценке  подлежит рыночная стоимость. 

      Внешний осмотр объекта производился 25 ноября 2010г.

     Для заключения о качественных и количественных параметрах объекта оценки использовалась техническая информация, предоставленная  Заказчиком.

      Оценка  производилась по состоянию на 25.11.2010г.

      Срок  проведения оценки  25.11.2010г. – 26.11.2010 г.

      Срок признания  итоговой величины стоимости объекта  оценки, рекомендуемой для целей  совершения сделки 26.11.2010г. – 26.05.2010г.

      Существующие  ограничения (обременения) права: не зарегистрированы.

      Информация, предоставленная Заказчиком, считается достоверной. 

      Объект оценки принадлежит  физическому лицу, в виду чего, балансовой стоимости не имеет.

Физические  свойства объекта оценки 

Описание  конструктивных элементов  объекта оценки

 
 

     Описание  объекта оценки составлено на основании:

• Визуального осмотра;
• Свидетельства о государственной регистрации права собственности от 29.01.2010г. серия 72 НЛ №157879;
• Технического паспорта жилого помещения (квартиры) №71 по состоянию  
  на 12.01.2010г.;
• Кадастрового паспорта помещения по состоянию на 14.01.2010г.

 

     Для определения значения физического износа Оценщик принял к использованию «Методику определения физического износа гражданских зданий» утвержденную 27.10.1970г. №404. В соответствии с Методикой установлены следующие критерии оценки физического износа зданий и сооружений: 

     Критерии  физического износа

 

     Предварительная оценка технического состояния недвижимого  имущества

 

     Оценщик не несет ответственности за дефекты  имущества, которые невозможно обнаружить иным путем, кроме как путем визуального  осмотра, изучения предоставленной документации или другой информации. 

Сведения  об устареваниях:

      Год ввода здания в эксплуатацию – 2007. Здание построено с использованием современных строительных технологий и решений.

      Оцениваемый объект соответствует всем требованиям по архитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам. Признаков функционального устаревания не выявлено.

      При анализе внешних факторов, оказывающих  влияние на формирование рыночной стоимости оцениваемого объекта, факторы внешнего устаревания выявлены  
не были.

       Другие факторы  и характеристики, относящиеся к  объекту оценки, существенно влияющие  на его стоимость

      На  размер рыночной стоимости объекта  оценки, в значительной степени влияет его местоположение. 

      Объект  оценки, расположен по адресу: г.Тюмень, ул.Щербакова, д.140, кв.71 

      Перспективы развития города Тюмени

      Территориальное развитие города. Предусматривается  концентрическое территориальное  развитие города с формированием кольцевой транспортно-планировочной структуры, обеспечивающее оптимальную коммуникационную доступность районов новой застройки. С учётом градостроительной ценности территории и планировочных особенностей сложившейся городской среды основные направления территориального развития принимаются:

• северо-западное направление - преимущественно зона малоэтажной жилой застройки;
• северо-восточное направление - развитие производственной зоны вдоль Велижанского тракта и сочетание зоны застройки многоэтажными  
  и индивидуальными жилыми домами вдоль Тобольского тракта;
• освоение левобережной поймы р.Туры от Бухарской Слободы до совмещеного моста под общественно-деловые зоны с сопутствующей зоной застройки многоэтажными жилыми домами;
• западное направление - отдельные участки застройки малоэтажными жилыми домами, а также развитие производственной в районе Утешево;
• южное направление - сочетание общественно-деловой застройки, застройки многоэтажными и индивидуальными жилыми домами. Застройки многоэтажными жилыми домами формируются в пределах существующей обходной автодороги, застройка индивидуальными жилыми домами - в основном за ее пределами, формируя полосу освоения Московский - Патрушево;
• восточное направление - развитие производственных территорий Восточной производственной зоны, развитие жилой застройки в районе Лесобазы;
• выборочная реконструкция малоценного усадебного фонда в Центральной  
  и Зажелезнодорожной частях города.

 

      Территориальную структуру предложения, спроса и цен на объекты недвижимости определяют особенности застройки Тюмени, ее транспортной системы, сложившегося расположения административных, деловых, промышленных и жилых зон. Типизация объектов по местоположению затруднена из-за отсутствия сложившихся четких границ различных зон. На сегодняшнем этапе развития города можно предложить следующую классификацию территориальных зон города: 

• Малый Центр 
• территория рядом с администрацией области (район ресторана «Потаскуй»,  
  а также часть ул. Орджоникидзе, Водопроводной, Хохрякова);
• территория рядом с администрацией города (часть улиц Первомайская, Урицкого, Герцена, Ленина);
• ул. Республики от ул. Профсоюзная до Тюменского госуниверситета.
• Большой центр - территория 2-й зоны градостроительной ценности, ограниченной ул. Луначарского в Калининском АТО, в Ленинском АТО - ограниченная ул. Харьковской и продленная по ул. Республики - до ул. Пермякова.
• Территория вне Центра /окраина (до границы города), включая поселки, административно вошедшие в границы города. Территорию вне Центра целесообразно разделить на три района:
• микрорайоны с 1 по 6, МЖК, Тюменский, где активно идет строительство;
• часть города старой застройки (районы Калининского АТО) и заречная часть города;
• промышленные районы города.

 

      Предлагаемое  районирование довольно приблизительно, поскольку город пока  
не имеет четкой территориальной структуры и меняется очень быстро.  

 Описание  месторасположения объекта оценки в г. Тюмени:

Рис. Местоположение объекта оценки 

     Объект  оценки расположен в заречная часть  города.

     Район местоположения объекта оценки характеризуется преимущественно жилой застройкой.

     При этом хорошая транспортная доступность, наличие дорог с твердым покрытием, и наличие преимущественно жилой застройки делает местоположение объекта оценки коммерчески привлекательным.

     Данный  факт вносит позитивный характер в формирование рыночной стоимости объекта оценки, т.к. данное месторасположение выгодно подходит для расположения жилой недвижимости.  

     Вывод по местоположению и вариантам использования

     Согласно  генеральному плану застройки города Тюмени предполагается развитие общественного центра областного значения в районе левобережной поймы р. Туры  
и активная застройка Заречной части города. Данный район позиционируется как новый административный и торгово-коммерческий центр города.

     Центральная часть города позиционируется как историко-культурного комплекс. Предполагается вынос части объектов общегородского значения в соответствующую градостроительную среду.

     Таким образом, центральная часть Тюмени значительно расширит свои границы.  
С учетом генерального плана развития города коммерческую привлекательность приобретают районы Заречной части города, ранее считавшиеся мало перспективными, при этом центральная часть также не теряет своего значения и коммерческой привлекательности.

     Можно сделать вывод, что месторасположение объекта оценки обладает высокой коммерческой привлекательностью.

     В то же время наличие дорог с  твердым покрытием, наличие развитой инфраструктуры вносят позитивный фактор в формирование рыночной стоимости  объекта недвижимости.

     Признаков внешнего (экономического) устаревания в результате анализа месторасположения объекта оценки не обнаружено.