Определение рыночной стоимости поликлиники

 

Неисправимый физический износ короткоживущих элементов                табл. 2

Наименование  элемента	Ст-ть с учетом износа	Факт.срок эксплуатации	Норм.срок эксплуатации	Коэф-т износа, доли	Износ	Ст-ть с учетом КЖЭ
Кровля	488 801,21	3	10	0,30	146 640,36	342 160,84
Полы	1099 802,72	3	15	0,20	219 960,54	879 842,17
Проемы дверные	977 602,41	3	30	0,10	97 760,24	879 842,17
Штукатурка	611 001,51	3	15	0,20	122 200,30	488 801,21
Отопление	317 720,78	3	30	0,10	31 772,08	285 948,71
Холодная вода	317 720,78	8	25	0,32	101 670,65	216 050,13
Канализация	317 720,78	8	25	0,32	101 670,65	216 050,13
Электрооборудование	317 720,78	3	30	0,10	31 772,08	285 948,71
Вентиляция	317 720,78	13	20	0,65	206 518,51	111 202,27
Телефон	977 602,41	33	40	0,83	806 521,99	171 080,42
Отмостка	366 600,91	3	10	0,30	109 980,27	256 620,63
Итого	6110 015,09	83	250	0,33	2028 525,01	4081490,08

 

Определение эффективного возраста объекта оценки

Табл.3

Наименование	Значение
Ст-ть стр-ва силовых элементов,руб.	18 238 851,00
Износ силовых элементов,руб.	6 018 820,83
Коэф-т износа, Ки	0,33
Нормативный срок службы,лет	150
Эффективный возраст,лет	49,5

 

 

Определение неисправимого физического износа долгоживущих элементов

табл. 4

Наименование	Значение
Стоимость нового строительства ,руб.	18 238 851,00
Исправимый физический износ (отл.ремонт),руб.	6 018 820,83
Стоимость кжэ с неисправимым износом,руб	4 081 490,08
Итого стоимость джэ с неисправимым износом	8 138 540,09
Неисправимый физический износ  джэ	2 685 718,23

 

 

 

 

 

Итоговое значение физического  износа

Табл. 5

Наименование	значение
Исправимый физ износ(отлож .ремонт),руб	6 018 820,83
Неисправимый износ кжэ,руб	2 028 525,01
Неисправимый износ джэ,руб	2 685 718,23
Итого физ. износ в руб.	10 733 064,07
Итого в %	59%

 

В ходе осмотра объекта недвижимости были выявлены недостатки, требующие  замены и модернизации, а именно:

Меняем 3 деревянных окна (1,3*1,4м) на пластиковые  окна (1,3*1,4м)

Величина функционального износа:

И_фун. = 3*20000= 60000 рублей

Внешний (экономический) износ

Рассчитывается:

Цена за 1 м² аренды в месяц производственного помещения по ул. Панфиловцев 31 составила 400 руб за м².

Коэффициент потери от недозагрузки = 8 % (по заданию)

Общая площадь здания 300 м²

R- ставка капитализации (R = 20,2%, расчёт показан в доходном подходе)

4.Совокупный износ объекта оценки  определяется по формуле:

И_сов = И_физ + И_фун + И_эк

И_сов=10 733 064+ + =11 363 361 руб.

 

Определение стоимости земельного участка

Стоимость земельного участка находится  методом капитализации по формуле:

С_з.у.= Р / R

где: Р – рента

R – ставка капитализации.

Рентный доход определяется по формуле:

РД = S_з.у. * Р _.* К₁

где: S_з.у.= 700 м² – площадь земельного участка,

К₁ =1 коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора

А_б=67,2 –из приложения к постановлению администрации г. Хабаровска 2012г.

Р = 700 * 67,2 * 1=47 040руб.

С_з.у.= 47 040/ 20,2%=232 871 руб.

Итоговая стоимость по затратному подходу:

,

Где С – итоговая стоимость объекта оценки;

 С_в – восстановительная стоимость объекта оценки;

С_зу – стоимость земельного участка.

С = 18 238 851 – 11 363 361 +232 871 =7 108 361руб.

Стоимость поликлиники, полученная затратным подходом, равна 7 108 361руб. (семь миллионов сто восемь тысяч триста шестьдесят один рубль)

1.4.2.Сравнительный подход

 

В процессе анализа рынка не было найдено подходящих аналогов, следовательно, сравнительный подход не производится

1.4.3. Доходный подход

 

Определим стоимость поликлиники на основе доходного подхода методом капитализации потока доходов.

Стоимость объекта (Соб), определяется по формуле:                                          

,

где ЧОД – чистый доход; R – ставка капитализации.

 

Определение доходов:

1) Потенциальный валовой доход (ПВД)

*12мес.,

где S = 300 м² – площадь объекта недвижимости, м²;

      Аст = 400 руб./м² – ставка аренды за 1м².

ПВД = 400*300*12 = 1 440 000 руб.

 

2) Действительный валовой доход (ДВД)

ДВД = ПВД – потери + прочие доходы

 Потери на недозагрузку обусловлены  2 факторами:

Потери на недозагрузку обусловлены 2 факторами:

1. От неплатежей (1,2% от ПВД) = 1,2% *1 440 000 = 17 280 руб.
2. От недозагрузки (8% от ПВД) = 8% *1 440 000 = 115 200 руб.

Прочие доходы отсутствуют.

ДВД =1 440 000 – 17 280– 115 200= 1 307 520 руб.

  3) Чистый операционный доход (ЧОД)

ЧОД = ДВД – ОР

где: ОР – денежная величина, необходимая для нормальной эксплуатации объекта недвижимости. Делятся на 3 группы:

1. условно-постоянные, не зависят от уровня предоставления услуг и загрузки помещения:
1. налог на имущество (2,2% от остаточной стоимости с учётом физического износа) = 7 505 786,93 * 2,2% = 165 127,31 руб.
2. страхование недвижимости (1% от остаточной стоимости с учётом физического износа) = 7 505 786,93 * 1% =75 057,87руб.
3. зарплата административно-хозяйственного аппарата, включает в себя з/п следующих работников:

- бухгалтер – 20 тыс. руб.

ИТОГО: 20 000*12 мес.=240 000руб. в год.

С учетом налога на з.п. (34%) 240 000*1,34=321 600руб.

У_Пост. = 480 185,18  руб. в год.

1. Условно-переменные (эксплуатационные) на содержание территории, зарплаты обслуживающего персонала, налоги на зарплату, обеспечение безопасности.

У_пер. = 20% от ДВД = 20%*1 307 520 = 261 504 руб.

1. Резерв на замещение.

 

       

               

                          

    

ΣР= 373 548,67руб

ОР=У_Пост+У_пер.+РЗ= 480 185,18 +261 504 +373 548,67 =1 115 237,85руб.

ЧОД =1 307 520 –1 115 237,85= 192 282,15руб

 Ставка капитализации (R)

Расчёт ставки капитализации методом кумулятивного построения состоит из двух частей:

1. Ставка доходности инвестиций, является компенсацией инвестору за использование его денежных средств;
2. Норма возврата капитала (НВК) равна норме амортизации и составляет:

НВК=1/(100-33)*100%=1,5%

R = ΣRб + ΣР + НВК

R =10,9+7,8+1,5=20,2%

. 

Расчёт рисков:

1. Вложения в недвижимость

Риски	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
Систематические, динамические риски
1. Ухудшение общеэкономической  ситуации
2. Увеличение числа  конкурирующих объектов
3. Изменение федерального и местного законодательства
Несистематические, динамические риски
4. Природные или антропогенные  ЧС
5. Неполучение арендных  платежей
6. Неэффективный менеджмент
7. Криминогенный фактор
8. Финансовые проверки
9. Неправильное оформление  договоров аренды
Количество наблюдений	1	1	4	1	2	0	0	0	0	0
Взвешенный итог	1	2	12	4	10	0	0	0	0	0

 

Р₁=2,9%

2. Поправка на ликвидность (поправка на длительность экспозиции при продаже) = Р₂ =(R_б*T_эк)/12*100%=(0,078*10)/12*100%=6,5%
3. Риск управления берётся приблизительно = 1,5%.

Р = Р₁ + Р₂ +Р₃

Р = 2,9+6,5+1,5= 10,9%

R =10,9+6,5+1,5=18,9%

 

=192 282,15/18,9%= 1 017 366 руб.

Стоимость поликлиники, полученная доходным подходом равна 220 004 (один миллион семнадцать тысяч триста шестьдесят шесть рублей с учетом округления). 

1.4.4 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

АННЭИ означает, что из возможных  вариантов использования объектов недвижимости выбирается тот, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности земельного участка с улучшениями.

Оценщик даёт поправку на потери при  сборе платежей, анализируя ретроспективную  информацию по конкретному объекту  с последующим  прогнозированием данной динамики, и таким образом может определить вариант, приносящий максимально возможный доход от земельного участка независимо от того, застроен участок или нет, и какие строения находятся на нём на дату оценки.

АННЭИ определяется как использование недвижимости, которое:

1. является законодательно разрешённым, т.е. соответствует юридическим нормам, включая распоряжения о зонировании и нормы охраны окружающей среды, градостроительные ограничения, требования по охране памятников истории архитектуры, благоустройству прилегающей территории и т.п.;
2. физически осуществимо, т.е. размер и форма земельного участка, его транспортная доступность, имеющиеся строения позволяют реализовать выбранный вариант использования;
3. финансово обоснованно с точки зрения окупаемости инвестируемого капитала, т.е. использование обеспечивает доход, превышающий капитальные затраты, эксплуатационные расходы и финансовые обязательства;
4. обеспечивает наивысшую стоимость или доходность недвижимости.

АННЭИ рассматривается в два  этапа: во-первых, земельного участка как свободного, во-вторых, участка земли с существующими улучшениями.

Если участок свободен от строения, то определяется, какой объект наиболее эффективно построить с учётом правовых, градостроительных, экологических  и иных ограничений, а также с учётом перспектив развития района.