Определение рыночной стоимости поликлиники

Если на земельном участке уже  имеется застройка, то вариантами наиболее эффективного использования могут  быть ремонт, модернизация или реконструкция. Сложившееся использование будет  продолжаться до тех пор, пока стоимость земли при её оптимальном применении не превысит общую стоимость земли и построек при текущем использовании за вычетом затрат по сносу имеющихся сооружений.

Таким образом, объекты недвижимости в случае снижения эффективности  их использования могут изменять своё назначение. Это происходит как в результате износа здания и других улучшений, так и под воздействием тенденций на рынке недвижимости.

Все вышеперечисленные принципы оценки недвижимости тесно взаимосвязаны  и в зависимости от вида и специфики оцениваемого объекта, от используемого метода оценки могут играть основную или вспомогательную роль.

Эти принципы представляют собой теоретическую  основу оценки стоимости объектов недвижимости. На них базируются три фундаментальных  подхода к оценки недвижимости – доходный, сравнительный и затратный.

Вывод по анализу АННЭИ. Исходя из перечисленных  критериев и принимая  во внимание   место   расположения   объекта,   конструктивную   схему,   объем  выполненных работ на дату  оценки,  можно  сделать  вывод,  что  оптимальное использование оцениваемого здания достигается при  эксплуатации  его  только как здания складского назначения.

Рассмотрим, что в данном курсовом проекте поликлинику можно использовать в качестве склада или торгового помещения.

Офис.

Определение доходов:

1. Потенциальный валовой доход  (ПВД):

ПВД = S × А_ст × 12 мес. = 300 × 400 × 12 = 1 440 000руб.,

2. Действительный валовой доход  (ДВД):

ДВД = ПВД – потери + прочие доходы

2.1. Потери на недозагрузку обусловлены  2 факторами:

От неплатежей (1,2% от ПВД) = 1,2% *1 440 000 = 17 280 руб.

От недозагрузки (8% от ПВД) = 8% *1 440 000 = 115 200 руб.

2.2. Прочие доходы отсутствуют.

ДВД =1 440 000 – 17 280– 115 200= 1 307 520 руб.

3.1. Чистый операционный доход  (ЧОД) 

ЧОД = ДВД – ОР,

ЧОД =1 307 520 –1 265 939,29 =41 580,71 руб.

2.1. Потери на недозагрузку обусловлены  3 факторами:

2. условно-постоянные, не зависят от уровня предоставления услуг и загрузки помещения:
1. налог на имущество (2,2% от остаточной стоимости с учётом физического износа) = 7 505 786,93 * 2,2% = 165 127,31 руб.
2. страхование недвижимости (1% от остаточной стоимости с учётом физического износа) = 7 505 786,93 * 1% =75 057,87руб.
3. зарплата административно-хозяйственного аппарата, включает в себя з/п следующих работников:

- управляющий –30 тыс. руб.

- бухгалтер – 20 тыс. руб.

ИТОГО: 50 000*12 мес.=600 000руб. в год.

С учетом налога на з.п. (34%) 600 000*1,34=757 200 руб.

У_Пост.  = 840 185,18  руб. в год.

2. Условно-переменные (эксплуатационные) на содержание территории, зарплаты обслуживающего персонала, налоги на зарплату, обеспечение безопасности.

У_пер. = 20% от ДВД = 20%*1 307 520 = 261 504 руб.

3.3. Резерв на замещение.

ΣР= 164 250,11 руб

ОР=У_Пост+У_пер.+РЗ= 840 185,18 +261 504 +164 250,11 =1 265 939,29 руб.

ЧОД =1 307 520 –1 265 939,29 =41 580,71 руб.

 

 

4.Ставка капитализации 

R =10,9+7,8+1,5=20,2%

5.Стоимость объекта.

С_об.= 41 580,71 /20,2%=220 004 руб.

 

Магазин.

Определение доходов:

1. Потенциальный валовой доход  (ПВД):

ПВД = S × А_ст × 12 мес. = 300 × 950 × 12 = 3 420 000 руб.,

2. Действительный валовой доход (ДВД):

ДВД = ПВД – потери + прочие доходы

2.1. Потери на недозагрузку обусловлены  2 факторами:

От неплатежей (1,2 % от ПВД) = 1,2 % ×3 420 000 = 44 460 руб.

От недозагрузки (8% от ПВД) = 8% × 3 420 000 =273 600 руб.

2.2. Прочие доходы отсутствуют.

ДВД =3 420 000 - 44 460 - 273 600 =3 101 940 руб.

3.1. Чистый операционный доход  (ЧОД) 

ЧОД=3 101 940 - 1 265 939,29 =1 836 000,71 руб.

2.1. Потери на недозагрузку обусловлены  2 факторами:

1. налог на имущество (2,2% от остаточной стоимости с учётом физического износа) = 7 505 786,93 * 2,2% = 165 127,31 руб.
2. страхование недвижимости (1% от остаточной стоимости с учётом физического износа) = 7 505 786,93 * 1% =75 057,87руб.
3. зарплата административно-хозяйственного аппарата, включает в себя з/п следующих работников:

- управляющий –30 тыс. руб.

- бухгалтер – 20 тыс. руб.

ИТОГО: 50 000*12 мес.=600 000руб. в год.

С учетом налога на з.п. (34%) 600 000*1,34=757 200 руб.

У_Пост.  = 840 185,18  руб. в год.

3.2. Условно-переменные (эксплуатационные) на содержание территории, зарплаты обслуживающего персонала, налоги на зарплату, обеспечение безопасности.

У_пер. = 20 % от ДВД=20% * 3 101 940 =620 388 руб.

3.3. Резерв на замещение.

ΣР= 164 250,11 руб

ОР=У_Пост+У_пер.+РЗ=840 185,18 + 620 388 + 164 250,11 = 1 624 823,29 руб.

4.Ставка капитализации 

R =10,9+7,8+1,5=20,2%

5.Стоимость объекта.

С_об.=ЧОД/R

С_об=1 836 000,71 /20,2% =9 714 286 руб

Вывод: на основании проведенного анализа видно, что наиболее эффективным  использованием здания является как  офис, так как является наиболее доходным.

1.5. Обобщение результатов и определение итоговой величины стоимости объекта оценки.

Метод анализа иерархий

В качестве критериев могут выступать:

- наличие в подходах возможности  отражения действительных намерений  потенциального инвестора и продавца;

- количество и полнота (качество) данных, которые используются в  исследовании объекта оценки;

- наличие в подходах  характеристик, зависящих от конъюнктурных  колебаний;

- использование в подходах параметров, характеризующих специфические особенности объекта оценки, изменяющих его стоимость;

Таблица 11. - Присвоение условных обозначений  критериям

 

Формулировка критерия	Обозначение
Наличие в подходах возможности  отражения действительных намерений  потенциального инвестора и продавца	К1
Количество и полнота  данных, которые используются в исследовании объекта оценки	К2
Наличие в подходах характеристик, зависящих от конъюнктурных колебаний	К3
Использование в подходах параметров, характеризующих специфические  особенности объекта оценки, изменяющих его стоимость	К4

 

Таблица 12. - Вычисление весов критериев

Критерии	К1	К2	К3	К4	расчет	Вес критерия
К1	1	5	7	3	(1·5·7·3)1/4  = 3,2	3,2/5,27 = 0,61
К2	1/5	1	5	3	(1/5·1·5·3)1/4  = 1,3	1,3/5,27 = 0,25
К3	1/7	1/5	1	3	(1/7·1/5·1·3)1/4  = 0,31	0,31/5,27 = 0,06
К4	1/3	1/3	1/3	1	(1/3·1/3·1/3·1)1/4  =0,44	0,44/5,27 = 0,08
Сумма					5,27	1

 

Таблица 13. - Сравнение оценочных  подходов по критерию К1

Подход	Затратный	Доходный	Расчет	Вес подхода по критерию
Затратный	1	5	(1·5)1/2 = 2,24	2,24/2,69=0,83
Доходный	1/5	1	(1/5·1)1/2 = 0,45	0,45/2,69 = 0,17
			2,69	1

 

Таблица 14. - Сравнение оценочных  подходов по критерию К2

Подход	Затратный	Доходный	Расчет	Вес подхода по критерию
Затратный	1	1/3	(1·1/3)1/2 = 0,58	0,58/2,31 = 0,251
Доходный	3	1	(3·1)1/2  = 1,73	1,73/2,31 = 0,749
			2,31	1

 

Таблица 15. - Сравнение оценочных  подходов по критерию К3

Подход	Затратный	Доходный	Расчет	Вес подхода по критерию
Затратный	1	1/7	(1·1/7)1/2 = 0,378	0,378/3,024 = 0,125
Доходный	7	1	(7·1)1/2 = 2,646	2,646/3,024 = 0,875
			3,024	1

 

Таблица 16. - Сравнение оценочных  подходов по критерию К4

Подход	Затратный	Доходный	Расчет	Вес подхода по критерию
Затратный	1	1/5	(1·1/5)1/2 = 0,447	0,447/2,683 = 0,167
Доходный	5	1	(5·1)1/2 = 2,236	2,236/2,683= 0,833
			2,683	1

 

 

 

 

Таблица 17. - Сравнение оценочных  подходов по критериям

Подход	К1 (0,61)	К2 (0,25)	К3 (0,06)	К4 (0,08)	Расчет	Итоговый вес подхода
Затратный	0,5	0,251	0,125	0,167	0,58991	0,59
Доходный	0,5	0,749	0,875	0,833	0,41009	0,41
Сумма	1	1	1	1		1

 

Таким образом, в соответствии с расчетом, затратному подходу целесообразно присвоить удельный вес 0,59, доходному – 0,41.

В результате анализа применимости каждого подхода для оценки рассматриваемого объекта можно сделать следующие  выводы:

1. Затратный подход полезен в основном для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка, либо для объектов с незначительным износом. В оценке затрат на воспроизводство велика доля экспертных суждений, но нельзя на него слишком полагаться.

2. Сравнительный подход отражает  ту цену, которая может возникнуть  на рынке с учетом всех тенденций  рынка и предпочтений покупателей.

3. Подход с точки  зрения доходности отражает ту  предельную стоимость, больше  которой не будет платить потенциальный инвестор, рассчитывающий на типичное использование объекта и принятые ставки доходности. В связи с этим, учитывая, что решения типичных инвесторов для данного типа объектов опираются, в основном, на стремление в данном случае имеет больший вес при решении об окончательной стоимости объекта.

С учетом вышеизложенного  для каждого конкретного объекта  недвижимости можно назначить объективные  удельные веса (весовые коэффициенты) в определении итоговой стоимости.

Стоимость объекта определяется по формуле:

                                ,                                 (25)

где V -  обоснованная рыночная стоимость объекта оценки, руб.;V1,V2 – стоимость объекта, определенная с использованием затратного, доходного подходов соответственно, руб.;  Q1, Q2 - средневзвешанное значение достоверности каждого из подходов соответственно.