Доход от аренды объекта составит:

       Д = А х S х 12 х 0,98 х 0,99

       где А – ежемесячная арендная ставка грн/м²; S – площадь объекта м²;  12 – количество месяцев; 0,98 – коэффициент, который учитывает операционные расходы (2% от чистого операционного дохода); 0,99 – коэффициент, заполненности (при условии простоя помещения 5 рабочих дней в течении одного года 1– 5/365 = 0,99).

          Д  = 107 * 63,03 * 12 * 0,98 * 0,99 = 78518,79 грн;

       Расчет  ставки капитализации осуществлялся  методом суммирования, когда к  базисной ставке добавляется компенсация  за риск инвестирования и другие риски  в данное предприятие.

       Безрисковая ставка дохода с премией за риск как составляющая принимаем процентную ставку по депозитным валютным взносам по данным статистической отчетности баков Украины – 8,3%.

       Премия  за инвестиционный менеджмент учитывает  сложность принятия инвестиционных решений по данному объекту недвижимости. Объекты недвижимости можно классифицировать по сложности принятия инвестиционных решений, как объекты, которые требуют разных усилий в инвестиционном менеджменте.

       Таблица 3.6

 

       Объект  оценки по уровню сложности инвестиционного  менеджмента относится ко второй группе, которая отвечает среднему уровню премии за риск. С учетом функциональных особенностей объекта оценки  объекту оценки отвечает нижняя границя диапазона  2,0%.

       Премия  за более низкую ликвидность в  сравнении с базовым инвестиционным активом - при расчете данной составляющей учитывается невозможность немедленного возвращения вложенных в объект инвестиций. Вероятный диапазон премии отвечает типичному диапазону премий за риск 0-5%.

       Данная премия определена на основании разумно длинного периода реализации объекта (6 месяцев) и равняется при принятом риске 5%:  (6/12)* 5% = 2,5%.

       Премия  за риск вида деятельности - премия за дополнительный риск, который отвечает вложениям в конкретный объект недвижимости, содержит в себе факторы риска, связанные с загрузкой недвижимости, потерями при вложении денег в недвижимость. Данная премия рассматривается как потеря дохода в случае досрочного расторжения договора аренды к выводу нового договора аренды с типичным арендатором. Вероятный диапазон премии отвечает типичному диапазону премий за риск 0-5%. Для объектов, аналогичных оцениваемому, типичный риск, который заставляется на непредвиденную смену арендатора, составляет в пределах 3 месяцев. Премия за риск составит: (3/12) * 5% = 1,25%.

       Ставка возвращения капитала - основыается на временном интервале, на протяжении которого для типичного инвестора состоится возвращение капитала, вложенного в оцениваемый объект. В данной оценке применим метод возмещения капитала равными долями на протяжении срока службы недвижимости. В соответствии с «Средними нормативными сроками службы основных фондов учреждений и организаций, которые складываются на государственном бюджете» (М-1972), средний нормативный срок службы оцениваемого дома составляет 100 лет. Фактический возраст дома составляет 82 года. Соответственно остаточный срок экономической жизни составляет 18 лет. Таким образом, норма возвращения капитала составляет:

         (1/18) * 100% = 5,56 

       Расчет ставки капитализации

       Таблица 3.7

 

       Стоимость встроенного помещения общей площадью 107 м² по доходному подходу составляет:      

       С_кап =  78518,79 /0,1961 = 400401,78 грн;

       Таким образом, рыночная стоимость встроенного помещения общей площадью 107 м²  на основании доходного подхода без учета НДС составляет: 400401,78 грн.  
 

       4. Согласование результатов оценки 

       В результате проведенных расчетов получены следующие стоимости объекта оценки:

       -  сравнительным подходом     - 525 944 грн.

       -  доходным подходом               - 400401,78 грн.

       При согласовании результатов оценки, полученных разными методологическими подходами, на основании анализа руководящих принципов оценки и вероятности использованной информации окончательный вывод про стоимость принят по результатам сравнительного подхода.

       Рыночная стоимость встроенного помещения общей площадью 107 м², расположенного в жилом четырех здании по адресу г. Днепропетровск,  ул. Чкалова, 45 по состоянию на 20 марта 2010 р. без учета НДС составляет:

525 944 грн

(п’ятсот двадцять п’ять тисяч дев’ятсот сорок четыре грн.)

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ПАСПОРТ - СЕРТИФІКАТ

  об’єкта оцінки 

Форма ПСО-02

Підпис:

                                                Оцінювач ______________________ Петренко Р.С.

Ректор

      докт. техн. наук, проф. _____________ Большаков В.І. 

 
 
 
 
 
 

СЕРТИФІКАТ  ПО ОЦІНЦІ

 

    Державний вищий навчальний заклад «Придніпровська  державна академія будівництва та архітектури», виконуючи роботи з оцінки об'єктів, діє на підставі Сертифіката № 111/08 суб'єкта оцінної діяльності виданого Фондом державного майна України 6 лютого 2008 р.

   Ми, ґрунтуючись на своїх знаннях  і впевненості,  затверджуємо, що:

   - фактичні дані,  наведені у  звіті, є вірними;

   - представлений  аналіз  і   висновки ґрунтуються тільки  на наведені у Звіті обмежуючих умовах і нашій професійній думці;

    - ми не маємо специфічних дійсних  і очікуваних  інтересів в оцінюваному  об'єкті;

   - розмір наших гонорарів жодною  мірою не пов'язаний з обумовленою заздалегідь вартістю об'єкта або обумовленим порядком її визначення;

   - дійсний  звіт  підготовлений   відповідно  до Норм професійної  діяльності оцінювача;

   - ми особисто провели інспекцію  об'єкта, що  є предметом даної  роботи;

   - ніхто не надавав нам професійної допомоги в процесі роботи.

ЛІТЕРАТУРА

 

1. Земельний кодекс України.
2. Закон України "Про оцінку майна, майнових прав і професійний оціночної діяльності в Україні" від 12.07.2001р. №2658-III.
3. Національний стандарт № 1 «Загальні положення оцінки майна й майнових прав». Затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 10.09.2003 р. № 1440.
4. Національний стандарт № 2 «Оцінка нерухомого майна». Затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 28.10.2004 р. № 1442.
5. "Методика оцінки майна", затверджена Постановою Кабінету Міністрів України від 10.12.03 р. № 1891.
6. Норми професійної діяльності оцінювача. Затверджені Радою Українського суспільства оцінювачів Протокол №7 від 11.04.95р. зі змінами внесеними Радою Українського суспільства оцінювачів Протокол №1 від 24.12.97р.
7. Міжнародні стандарти оцінки.
8. " Закон України "Про внесення змін і доповнень у Закон України "Про оподаткування прибутку підприємств" від 22.05.97р. №283/97-ВР.
9. Правила оцінки фізичного зношування житлових будинків СОУ ЖКГ 75.11-35077234.
10. Закон України "Про оренду державного й комунального майна", 1992р., зі змінами й доповненнями.
11. Зношування будинків, діагностика й реконструкція. К., 1998.

 
 

СПИСОК  ЛІТЕРАТУРИ

 
       

1. Національний  стандарт №1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав».
2. Національний стандарт №2  «Оцінка нерухомого майна».
3. Міжнародні стандарти оцінки.
4. Методика оцінки майна.
5. Методика експертної грошової оцінки земельних ділянок.
6. Порядок проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок.
7. Григорьев В.В., Сегидинов А.А., Федотова М.А., и др. Оценка объектов недвижимости.- Учебное пособие.- Инфра-М.- Москва.- 1997.- 320с.