Определение стоимости объекта оценки

Автор: Пользователь скрыл имя, 12 Апреля 2011 в 06:28, курсовая работа

Описание работы

Работа проведена Государственным высшим учебным заведением «Приднепровская государственная академия строительства и архитектуры» соответственно Сертификату №111/08 субъекта оценочной деяльности, выданным Фондом государственного имущества Украины от 06 февраля 2008 г., на проведение оценки имущества, и на основании договора № 11 от 11.12.2009 г. между ГВУЗ «ПГАСА» и ЧП «Кварц».

Содержание

Вступление 3
1. Методика и обоснование примененных подходов оценки 5
2. Описание объекта оценки и расчет износа 7
2.1. Исходные данные 7
2.2. Описание объекта оценки и его технические характеристики 8
2.3. Расчет износа объекта оценки 10
3. Определение стоимости объекта оценки 11
3.1. Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки 12
3.2. Определение стоимости объекта сравнительным подходом 13
3.3. Определение стоимости объекта доходным подходом 17
4. Согласование результатов оценки 21
Паспорт-сертификат объекта оценки 22
Литература 28

Скачать полностью (256.34 Кб) Сколько стоит заказать работу?

Работа содержит 1 файл

Вариант 18.doc

— 631.50 Кб (Скачать)

Отличия оцениваемого объекта и объектов сравнения оценивались количественно с помощью коэффициента отличия К_вi, введение которого позволяет идентифицировать отличия и свойства, которые важны для данного рынка. Величина коэффициента отличия i -го фактора определяется по формуле:

где Х_а - количественный или балльный показатель объекта; Х_о - соответствующий показатель оцениваемого объекта.

Скорректированная стоимость объекта оценки определяется по формуле:

З = К х С_а,

где З – скорректированная стоимость единицы сравнения; ДО – расчетный корректировочный коэффициент; С_а – рыночная стоимость за единицу сравнения объекта сравнения.

В условиях финансового кризиса по данным агентства недвижимости http://www.realnest.com.ua/ резко снизился спрос на объекты недвижимости. Предложения превышают спрос в 4-20 раз для объектов разного функционального назначения. В итоге минимальные скидки для ликвидных объектов составляют 15% и достигают 60%.

Для оценки сравнительным подходом были проведены исследование и анализ рынка коммерческой недвижимости в г. Днепропетровске. В данном отчете были избраны как объекты сравнения 5 объектов. Источники информации отмечены в ниже приведенной таблице 3.2.

Данные про объекты сравнения

Таблица 3.2

Показатели	Объекты сравнения
Показатели	Объект №1	Объект №2	Объект №3	Объект №4
Адрес	пр. Кирова	Ул. Героев	ул. Красная	пр.Кирова
Район расположения	Кировский	Сталинграда Бабушкинский	Бабушкинский	Кировский
Цена предложения для продажи дол. США, с учетом НДС	612 000	95 000	110 000	35 000
Цена предложения для продажи 1м² дол. США, с учетом НДС	900	593,75	1047,62	1521,74
Функциональное использование объекта	Магазин	Магазин	Магазин	Магазин
Обшая площадь, м²	680	160	105	23
Расположение в здании (этаж)	1-й этаж	1-й этаж	1-й этаж	1-й этаж
Условия доступа в помещение	Отдельный вход	Отдельный вход	Отдельный вход	Отдельный вход
Состояние объекта	Удовлетворительное	Удовлетворительное	Удовлетворительное	Удовлетворительное
Материал стен	Кирпич	Кирпич	Кирпич	Кирпич
Расположение объекта оценки	На красной линии	На красной линии	На красной линии	На красной линии
Источник информации	По данным сайта NERS.RU «Национальная единая риэлторская сеть» за февраль 2010 года

Определение стоимости объекта оценки сравнительным подходом

Таблица 3.3

№ п/п	Характеристики объектов	Объект оценки	Объекты сравнения
		Ул. Чкалова, 45	Объект № 1	Объект № 2	Объект № 3	Объект № 4
		Ул. Чкалова, 45	пр.Кирова	пр.Героев Сталинграда	ул.Красная	пр.Кирова
1	2	3	4	5	6	7
1	Цена предложения, $, с учетом НДС		612 000	95 000	110 000	35 000
2	Цена предложения 1м², $, с учетом НДС		900	593,75	1047,62	1521,74
3	Цена предложения 1м², $, без учета НДС		720	475	838,1	1217,39
4	Район расположения и коэффициент корректировки на место расположения здания ДО₁	Кировский	Кировский	Бабушкинский	Бабушкинский	Кировский
4		Кировский	1	1	1	1
5	Функциональное использование и коэффициент корректировкиДО₂	Магазин	Магазин	Магазин	Магазин	Магазин
5	Функциональное использование и коэффициент корректировкиДО₂	Магазин	1	1	1	1
6	Общая площадь и коэффициент корректировкиДО₃	107	680	160	105	23
6	Общая площадь и коэффициент корректировкиДО₃	107	0,93	0,98	1	1,06
7	Расположение в здании (этаж) и коэффициент корректировкиДО₄	Цоколь	1-й этаж	1-й этаж	1-й этаж	1-й этаж
7	Расположение в здании (этаж) и коэффициент корректировкиДО₄	Цоколь	0,9	1	0,9	0,9
8	Условия доступа в помещение и коэффициент корректировкиДО₅	Отдельный вход	Отдельный вход	Отдельный вход	Отдельный вход	Отдельный вход
8	Условия доступа в помещение и коэффициент корректировкиДО₅	Отдельный вход	1	1	1	1
9	Состояние внутренней отделки помещений и коэффициент корректировкиДО₆	Удовлетворительное	Удовлетворительное	Удовлетворительное	Хорошее	Отличное
9		Удовлетворительное	1	1	0,9	0,85
10	Материал стен и коэффициент корректировкиДО₇	Кирпич	Кирпич	Кирпич	Кирпич	Кирпич
10	Материал стен и коэффициент корректировкиДО₇	Кирпич	1	1	1	1
13	Расположение объекта оценки и коэффициент корректировкиДО₈	На красной линии	На красной линии	На красной линии	На красной линии	На красной линии
13	Расположение объекта оценки и коэффициент корректировкиДО₈	На красной линии	1	1	1	1
14	Доступ в помещение и коэффициент корректировки ДО₉		С красной линии	С красной линии	С красной линии	С красной линии
14	Доступ в помещение и коэффициент корректировки ДО₉		0,9	0,9	0,9	0,9
15	Коэффициент корректировки, учитывающий соотношение цены		0,7533	0,882	0,729	0,72981
	спроса к цене предложения ДО
16	Производный коэффициент К_пр		542,38	418,95	610,97	888,46
17	Стоимость с учетом коэффициента К_пр	615,19 $
18	Среднее значение стоимости	1 164,68 $
19	Стоимость объекта оценки без учета НДС	615,191077,99 = 525944,38 грн

Таким образом, рыночная стоимость встроенного помещения общей площадью 107 м² на основе сравнительного подхода без учета НДС составляет: 525944,38 грн.

3.3. Определение стоимости объекта оценки

доходным подходом

Стоимость объекта оценки (С_кап) рассчитывается путем капитализации чистого операционного дохода (Д) при ставке капитализации R: С_кап = Д / R. Данный подход расчета рыночной стоимости объекта основан на капитализации дохода от сдачи в аренду.

Объект оценки представляет собой встроенное помещение общей площадью 74,4 м², расположенное в жилом пятиэтажном доме по адресу г.Днепропетровск, пр. Карла Маркса, 101.

Исходя из принципа наиболее эффективного использования, оцениваемый объект можно использовать в качестве торгового помещения.

При отборе объектов для расчета арендной платы помещений торгового назначения учитывались следующие факторы:

- использование помещения - магазин;

- район - Кировский.

В результате отбора объектов выявлены следующие объекты сравнения, которые отвечают заданным параметрам.

Данные про объекты сравнения

Таблица 3.4

Показатели	Объекты сравнения
Показатели	Объект №1	Объект №2	Объект№3	Объект №4
Место расположения	Ул. Минина	пр.Пушкина	пр.Кирова	ул.Боброва
Район	Кировский	Красногвардейский	Кировский	Кировский
Арендная плата за 1м² , грн/мес. с учетом НДС	50	90	109,6	130
Функциональноеиспользование	Магазин	Магазин	Магазин	Магазин
Расположение объекта (этаж)	1-й этаж	1-й этаж	1-й этаж	1-й этаж
Общая площадь	220	126	73,3	40
Материал стен	Кирпич	Кирпич	Кирпич	Кирпич
Условия доступа	Отдельный вход	Отдельный вход	Отдельный вход	Отдельный вход
Техническое состояние отделки	Удовлетворительное	Хорошее	Хорошее	Отличное
Расположение объекта оценки	Во дворе	На красной линии	На красной линии	На красной линии
Источник информации	По данным сайта NERS.RU «Национальная единая риэлторская сеть» за февраль-март 2010 года

Определение расчетной величины арендной платы

Таблица3.5

Показатели	Объект оценки	Объекты сравнения
Показатели	Объект оценки	Объект №1	Объект №2	Объект №3	Объект №4
1	2	3	4	5	6
Арендная плата за 1м² , грн. / мес. з учетом НДС		50	90	109,6	130
Арендная плата за 1м² , грн. / мес. без учета НДС		40	72	87,68	104
Место расположения	ул. Чкалова, 45	Ул. Минина	пр.Пушкина	пр. Кирова	Ул.Боброва
Район	Кировский	Кировский	Красногвардейский	Кировский	Кировский
Коэффициент корректировки на место расположения здания, К_р		1	1	1	1
Функциональное использование	Магазин	Магазин	Магазин	Магазин	Магазин
Коэффициент корректировки на функциональное использование, К_ф		1	1	1	1

1	2	3	4	5	6
Расположение объекта	Цоколь	1-й этаж	1-й этаж	1-й этаж	1-й этаж
Коэффициент корректировки по расположению объекта в здании, К_э		0,9	0,9	0,9	0,9
Материал стен	Кирпич	Кирпич	Кирпич	Кирпич	Кирпич
Коэффициент корректировки на материал стен, К_м		1	1	1	1
Условия доступа в помещение	Отдельный вход	Отдельный вход	Отдельный вход	Отдельный вход	Отдельный вход
Коэффициент корректировки за условия доступа, К_рв		1	1	1	1
Техническое состояние помещения	Удовлетворительное	Удовлетворительное	Хорошее	Хорошее	Отличное
Коэффициент корректировки по техническому состоянию помещения, К_тех.с.		1	0,9	0,9	0,85

1	2	3	4	5	6
Расположение объекта оценки	На красной линии	Во дворе	На красной линии	На красной линии	На красной линии
Коэффициент корректировки по расположению объекта, К_расп		1,1	1	1	1
Коэффициент корректировки по доступу к объекту, К_д		0,97	0,99	1,02	1,05
Общая площадь, м²	107	220	126	73,3	40
Коэффициент корректировки на площадь, К_пл		0,97	0,99	1,02	1,05
Производный коэффициент, К_пр		0,9603	0,8019	0,8262	0,80325
Среднее значение арендной платы за 1 м², грн./мес.	63,03	38,41	57,74	72,44	83,54

Информация о работе Определение стоимости объекта оценки