Определение стоимости объекта оценки

       - продажа подобного имущества  состоялась в соответствии с  типичными условиями оплаты;

       - условия на рынке подобного  имущества, которые определяли  формирование цен продажи или  предложений, на дату оценки  существенно не изменились или  изменения, которые состоялись, могут  быть учтены.

       Основными элементами сравнения являются характеристики подобного имущества по месту его расположения, физическими и функциональными признаками, условиями продажи и т.д. Корректировка стоимости подобного имущества осуществляется на соответствующую величину денежной суммы или применением коэффициента к цене продажи (предложения) обозначенного имущества или путем их комбинирования.

       Оценка  технического состояния конструкций  и объекта в целом выполнена  по материалам визуального инженерно-технического обследования отдельных конструктивных элементов и инженерных сетей. Наличие повреждений в конструкциях, особенно в несучих, существенно влияет на степень физического износа всего объекта, и как следствие, на величину предполагаемых эксплуатационных расходов по поддержке его в нормальном эксплуатационном состоянии и на стоимость при его отчуждении. Потому при обследовании конструкций особенное внимание уделялось состоянию опорных участков, закладок, соединений, устанавливалось наличие в элементах ослабления, разрывов, видколив, коррозийных и деструктивных повреждений материалов, которые снижают несущую способность и влияют на работоспособность конструкций. Оценивалось наличие осадок, деформация и взаимный сдвиг элементов.

       По  результатам візуально-экспериментальных  обследований в зависимости от степени  повреждения конструкций оценивалось их техническое состояние по следующим категориям:

       I категория - исправное, что допускает  нормальную последующую эксплуатацию  при проведении текущих и плановых  ремонтов;

       II категория - работоспособное, что  характеризуется наличием дефектов, которые приводят к ухудшению эксплуатационных качеств строительных конструкций и нуждающиеся в проведении внеплановых ремонтных работ, но не снижают несущую способность конструктивных основных элементов;

       III категория - ограниченно работоспособное  состояние, при котором по конструкциям есть повреждения, которые требуют немедленного устранения (прогрессирующее развитие осадок и деформаций, недостаточная несущая способность, превышение норм по второй группе предельных состояний, ослабления пересечений коррозийными повреждениями и др.);

       IV категория - недопустимое состояние,  при котором существует угроза  нарушения функциональной пригодности  дома, и нужны срочные страховочные  мероприятия и ремонтные работы;

       V категория - аварийное состояние,  при котором существует угроза обрушения отдельных конструктивных элементов и нарушения функциональной пригодности дома, который требует срочного усиления конструкций и устранения причин, которые вызывают их повреждение (прогрессирующее развитие осадок, недостаточная несущая способность, нарушение норм по 1 и 2 группам предельных состояний, значительное ослабление пересечений с угрозой разрушения и др.)

       Для определения физического износа объекта и категории состояния  строительных конструкций проведено  их обследование. Категория состояния строительных конструкций является основным критерием при оценке физического износа объекта и определения расходов восстановительных работ, а также при проведении оценки стоимости объекта.

       Физический  износ объекта оценки в целом  определен по зависимости:

        ,

       где: Ф - фактический износ объекта оценки, %;

       Ф_ei – физический износ отдельных конструкций, элементов или систем;

       e_i – коэффициент, который соответствует части восстановительной стоимости отдельных конструкций или элемента в общей восстановительной стоимости объекта;

       n - число конструкций, элементов или систем в объекте оценки. 

2. Описание объекта оценки и расчет износа 

2.1. Исходные данные 

       Правовой  статус объекта оценки: коммунальная собственность.

       Объект  оценки: встроенное помещение общей площадью  107 м², расположенное в жилом доме по адресу г. Днепропетровск,  ул. Чкалова, 45.

       Информация про состояние рынка имущества: основную часть сделок купли-продажи в г.Днепропетровске составляет жилая недвижимость. На продажу предлагаются разные по уровню обустройства, площади, обработки, конструктивам квартиры. Стоимости квартир принимались на основании данных агентства недвижимости «Союз» г. Днепропетровска, данных сети Интернет «Об'єднана база даних об'єктів нерухомості» и агентства недвижимости «Лідер» г.Днепропетровска про предложения продажи жилой недвижимости по состоянию на листопад 2009 р. Цены рыночных предложений квартир колебаются в зависимости от места расположения, объемно-планировочных решений, технического состояния помещений и т.д. 

           Цена дол. США за 1 кв.м. /$ общей площади квартир со всеми коммунальными удобствами в городе Днепропетровске для разних типов зданий в зависимости от их места расположения.

                                                   Таблица 2.1                                                                                                                                                                                            

       Также наряду с жилым рынком недвижимости активно развивается рынок купли-продажи коммерческой недвижимости. 

            Цена дол. США за 1 кв.м. общей площади недвижимости в городе Днепропетровске для разного их функционального назначения в зависимости от их места расположения. 

Таблица 2.2

            Арендная плата в гривнах  за 1 кв.м. недвижимости коммерческого назначения в городе Днепропетровске в зависимости от места расположения. 

Таблица 2.3

       Правовые ограничения по  использованию объекта оценки: мы не проводили юридическую експертизу прав собственности на объект, ведомости, полученные от заказника, считаются достоверными, а объект оценки рассматривается свободным от обязанностей.