Оценка стоимости объекта

     2 Оценка стоимости  объекта  

     Описание  объекта оценки 

     Описание  объекта оценки произведено на основании  визуального осмотра, а также  Технического паспорта на строение и  сооружение. Объектом оценки является трёхкомнатная, квартира, состоящая  из трёх жилых комнат, кухни, двух коридоров, ванной, санузла, общей полезной площадью 51,3. Квартира расположена в двухэтажном доме 1977 г. постройки.

     Распределение площадей: первый коридор – 2,9 м² ; второй коридор – 4,7 м²; кухня – 8,3 м²; первая жилая комната – 8,6 м²; вторая жилая комната – 15,4 м²; третья жилая комната – 7,7 м²; туалет – 1,2 м²; ванная – 2,5 м². Электроосвещение, электроснабжение, канализация, отопление, водоснабжение (горячее и холодное) – централизованные.

     Прихожая  – прямоугольная. Полы – ковролин; стены окрашены водно-дисперсной краской; входная дверь – двойная, внутренняя деревянная филенчатая; наружная дверь металлическая; потолок окрашен водно-дисперсной краской. Из прихожей имеется вход в зал, в прихожей встроены два шкафа.

     Жилая комната – зал. Полы – ковролин по бетонной стяжке; стены – обои шелкография; потолок – обои бумажные тиснёные; окна – двойные, створчатые, окрашены масляной краской.

     Коридор – квадратный. Полы ковролин по бетонной стяжке; стены – обои шелкография; потолок – обои бумажные тиснёные. Из коридора имеется вход в спальни.

     Жилая комната – спальня. Полы – ковролин по бетонной стяжке; стены – обои шелкография; потолок – обои бумажные тиснёные; окна – деревянные, двойные, створчатые, окрашены эмалью; электроустановочные  изделия.

     Жилая комната – спальня. Полы – ковролин по бетонной стяжке; стены – обои шелкография, потолок – обои бумажные тисненые; окна – деревянные двойные, створчатые, окрашены эмалью; имеется вход на лоджию; электроустановочные изделия .

     Коридор – прямоугольный. Полы ковролин по бетонной стяжке; стены – обои шелкография; потолок – обои бумажные тисненые. Из прихожей имеется вход в кухню, ванную, туалет.

     Кухня. Полы – линолеум по бетонной стяжке и ДВП; стены – обои виниловые; потолок – обои бумажные тиснёные; имеется арка на лоджию; электроустановочные изделия.

     Ванная  комната. Пол – керамическая плитка; стены – кафельная плитка, потолок  – плитка потолочная; сантехника: ванная, раковина, смеситель; дверь – деревянная (ДВП) глухая однопольная, оклеена текстурированной полимерной пленкой.

     Туалет. Пол – керамическая плитка; стены  – кафель; потолок – плитка потолочная; сантехника: унитаз-компакт; дверь – деревянная (ДВП) глухая однопольная, оклеена текстурированной полимерной пленкой; полки – деревянные, оклеены текстурированной полимерной пленкой.

     Объект оценки расположен в Прибайкальском районе с.Ильинка по адресу ул.Коммунистическая д. 30 кв. 4.

     Объект  расположен в жилом районе, удаленном  от центра города Улан-Удэ, с хорошей  транспортной доступностью и достаточно развитой инфраструктурой. Плотность застройки в этом районе достаточно высокая.

     Недвижимость  – имущество, которое может использоваться не одним, а несколькими способами. Поскольку каждому способу использования  объекта недвижимости соответствует  определенная величина его стоимости, то перед проведением оценки выбирается один способ использования, называемый наилучшим и наиболее эффективным.

     Заключение  о наилучшем использовании отражает мнение Оценщика в отношении наилучшего использования собственности, исходя из анализа состояния рынка. Понятие «наилучшее и наиболее эффективное использование», применяемое в данном отчете, подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость земли.

     Анализ  наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем  проверки соответствия рассматриваемых  вариантов использования следующим критериям.

     Законодательная разрешенность: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены  распоряжениями о зонообразовании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах  и экологическим законодательством.

     Физическая  осуществимость: рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования.

     Финансовая  осуществимость: рассмотрение того, какое  физически осуществимое и разрешенное  законом использование будет  давать приемлемый доход владельцу  участка.

     Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

     Поскольку в данном случае объектом оценки является квартира в жилом пятиэтажном  доме, то наилучшим использованием принимаем использование в качестве жилья без рассмотрения других вариантов. 

     Теория  оценки недвижимости рассматривает  возможность применения трех подходов при определении рыночной стоимости: с точки зрения затрат, сравнения  аналогов продаж и с точки зрения приносимого объектом дохода. Возможность и целесообразность применения каждого из подходов, а также выбор методики расчетов в рамках каждого подхода определяются в каждом случае отдельно, исходя из многих факторов, в том числе специфики объекта оценки и вида определяемой стоимости. 

     2.1 Затратный подход 

     Затратный подход-это стандартный подход к  оценке рыночной стоимости недвижимости. Он основан на определении затрат, которые может понести потенциальный  покупатель недвижимости при строительстве здания или сооружения, аналогичного по своим физическим параметрам или потребительским свойствам оцениваемой недвижимости.

     Стоимость недвижимости, определяемая затратным  подходом, соответствует полному  праву собственности и равна  сумме рыночной стоимости участка земли, плюс стоимость нового строительства улучшений, минус накопленный износ.

     Стоимость нового строительства улучшений  в зависимости от типа объекта  оценки и условий может выступать  в виде восстановительной стоимости  или стоимости замещения.

     Восстановительная стоимость – стоимость строительства  в текущих ценах на дату оценки точной копии оцениваемого объекта  из таких материалов, возведенного с соблюдением таких же стандартов, по такому же проекту, с использованием рабочей силы той же квалификации, имеющего все те же недостатки, что и оцениваемое здание.

     Стоимость замещения – оцениваемая стоимость  строительства в текущих на дату оценки ценах здания с полезностью, равной полезности оцениваемого объекта, с употреблением современных  материалов, современных стандартов, проекта и т.д. Стоимость нового строительства определяется как сумма прямых издержек, непосредственно связанных с возведением объекта, косвенных издержек на процессы, опосредованно участвующие в строительстве, и прибыли предпринимателя (инвестора).

     Под накопленным износом понимается признаваемая рынком потеря стоимости  улучшений, вызываемая физическими  разрушениями, функциональным устареванием, внешним устареванием или комбинацией  этих факторов.

     Основные  шаги при применении данного подхода к определению стоимости:

1. рассчитать восстановительную стоимость улучшений (зданий, сооружений, объектов благоустройства), находящихся на объекте;
2. установить дополнительные затраты, необходимые для того, чтобы довести здание до состояния рыночных требований и уровня загрузки помещений;
3. определить предпринимательский доход;
4. установить величину накопленного износа;
5. рассчитать остаточную стоимость объекта оценки.

 
 

     2.1.1 Определение восстановительной стоимости 

     Поскольку в данном случае объектом оценки является квартира, определение стоимости затратным методом может не учитывать некоторые аспекты, например указанный выше расчет стоимости земельного участка.

     При определении стоимости будем  пользоваться относительными показателями, отражающими стоимость затрат на строительство объектов жилого фонда. Таким относительным показателем может являться расчетная стоимость 1 м² общей площади жилых домов по объектам представителям, предоставляемая. По состоянию на 10 ноября 2011 г расчётная стоимость 1м² общей площади составляла 20000.

     Таким образом, стоимость 1м² общей площади вновь возведенного жилья, принимаемая в расчётах, равна 20000 руб.

     Общая площадь квартиры – 51.3 м². На основании этого расчётная восстановительная стоимость квартиры:

     20000*51.3=1026000 руб. 

     В таблице 1 приведен расчет стоимости 1м² общей площади, применимой для рассматриваемого объекта. 

Таблица  1 – Расчет стоимости 1м² общей площади, применимой для рассматриваемого объекта

 

 

      Скорректированная стоимость 1м² общей площади рассматриваемой квартиры составляет: 

     20000*1,24=24800 руб. 

     Перечень  строительных материалов, изделий, услуг  и работ, использованных при производстве работ в квартире, приведен в таблице 2. 

Таблица 2 – Перечень строительных материалов, изделий, услуг и работ, использованных при производстве работ в квартире