Автор: Пользователь скрыл имя, 12 Апреля 2011 в 06:28, курсовая работа
Работа проведена Государственным высшим учебным заведением «Приднепровская государственная академия строительства и архитектуры» соответственно Сертификату №111/08 субъекта оценочной деяльности, выданным Фондом государственного имущества Украины от 06 февраля 2008 г., на проведение оценки имущества, и на основании договора № 11 от 11.12.2009 г. между ГВУЗ «ПГАСА» и ЧП «Кварц».
Вступление 3
1. Методика и обоснование примененных подходов оценки 5
2. Описание объекта оценки и расчет износа 7
2.1. Исходные данные 7
2.2. Описание объекта оценки и его технические характеристики 8
2.3. Расчет износа объекта оценки 10
3. Определение стоимости объекта оценки 11
3.1. Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки 12
3.2. Определение стоимости объекта сравнительным подходом 13
3.3. Определение стоимости объекта доходным подходом 17
4. Согласование результатов оценки 21
Паспорт-сертификат объекта оценки 22
Литература 28
Состояние
объекта оценки (существующее
назначение объекта
оценки): встроенное помещение общей
площадью 107 м2 на дату оценки не
эксплуатируется.
2.2. Описание объекта
оценки и его технических
характеристик
Объектом оценки является встроенное помещение общей площадью 107 м2, расположенное на цокольном этаже в здании по адресу г. Днепропетровск, ул. Чкалова, 45.
Объект
оценки расположен в жилом четырехэтажном
доме, вход в оцениваемое помещение отдельный,
осуществляется со двора. Внешняя инфраструктура
развита. В зоне пешеходной доступности
находится стадион «Металлург», магазин,
школы, детские сады, остаовка маршрутных
такси.
Объект оценки имеет следующие объемно-планировочные характеристики:
-
общая площадь здания
- строительный объем здания - 18452 м3;
- общая площадь оцениваемого помещения - 107 м2;
Здание расположено на территории Кировского района г. Днепропетровска в квартале, ограниченном улицами Серова, Комсомольской, Серова и Ленина. Месторасположение здания в структуре населенного пункта можно отнести к среднему уровню коммерческой привлекательности. В зоне пешеходной доступности находится стадион «Металлург», магазины, школы, детские сады, остановка маршрутних такси. Внешняя инфраструктура развита.
Фундамент под зданием – кирпичный. Наблюдается искривление горизонтальных линий цоколя без признаков увеличения деформации оседания.
Стены - кирпичные. Наблюдается отслоение и отпадание штукатурки стен, карнизов и перемычек, выветривание раствора из швов; следы влаги на поверхности стен.
Перегородки - кирпичные. Наблюдаются трещины в местах примыкания перегородок к потолку, одиночные отколы.
Перекрытия – железобетонные плиты. Незначительное смещение плит одна относительно другой по высоте.
Кровля – асбестоцементные листы. Вздутие поверхности, трещины, разрывы (местами) верхнего слоя кровли.
Полы
в оцениваемом помещении
Окна
и двери в оцениваемом
Отделка в оцениваемом помещении: отсутствует.
Здание
оборудовано системами
Отмостка
вокруг здания асфальтовая. Наблюдается
повреждение отмостки, трещины, отколы.
2.3
Расчет износа объекта
оценки
Износ конструкций и элементов объекта оценки
Таблица 2.4
| №
п/п |
Наименование элементов здания | Признаки износа
и количественная оценка (ссылка на
пункт “Правила оценки физического
износа жилых зданий
СОУ ЖКГ 75.11-35077234”) |
Уд. вес уч-ка
к общему объему элемента,
% |
Физ. износ уч-ков
элемента,
% |
Доля физ. износа участков в общем физ. износе, % |
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 |
| 1 | Фундаменты | Незначительные повреждения цокольной части: трещины, отдельные , выбоины 6.1.2, п.1 | 100 | 15 | 15,0 |
| 2 | Стены и перегородки | Отслоение и
отпадание штукатурки стен, карнизов
и перемычек, выветривание раствора
из швов; следы влаги на поверхности стен,
6.2.5, п.2
Трещины в местах примыкания перегородок к потолку, одиночные отколы, 6.4.2, п.1 |
80 20 |
22 20 |
17,6 4,0 |
| Всего: | 100 | 21,6 | |||
| 3 | Перекрытие | Незначительное смещение плит одна относительно другой по высоте, 6.5.5, п. 2. | 100 | 18 | 18,0 |
| 4 | Кровля | Частичное искривление
металлических желобов, послабления
крепления отдельных |
100 | 15 | 15,0 |
| 5 | Полы | Отдельные мелкие выбоины и волосяные трещины, незначительное повреждение плинтусов, 6.10.1, п.1 | 100 | 15 | 15,0 |
| 6 | Проемы | Плотнящие прокладки
изношенные или отсутствующие, трещины
в стекле или отсутствие стекла местами,
незначительные трещины в местах
примыкания коробок к стенам, 6.11.2,
п.1.
Повреждение дверных полотен, наличников, повреждение и перекосы обвязок, импостов, коробок, частично потерянные или неисправные дверные наборы, 6.11.4, п.2. |
65 35 |
10 25 |
6,5 8,75 |
| Всего: | 100 | 15,25 | |||
| 7 | Отделка | Одиночные повреждения
слоя краски, волосяные трещины в
рустах, в местах примыкания потолка
и стен, 6.12.1, п.1
Глубокие трещины, мелкие пробоины, отслоения покровного слоя местами, 6.12.5, п.2 |
70 30 |
20 15 |
14,0 4,5 |
| Всего: | 100 | 18,5 | |||
| 8 | Внутренние
сантехнические и электрические
устройства |
Система центрального
отопления. Потеки в местах врезки запорной
арматуры, нарушение теплоизоляции магистрале
,7.2, п.2
Система водоснабжения. Потеки в местах врезки кранов и запорной арматуры; повреждение коррозией отдельных участков трубопроводов, 7.3, п.2. Система канализации. Течь в местах присоединения приборов; повреждение трубопроводов, 7.4, п.2. Система электроснабжения. Потеря эластичности изоляции проводов, открытая проводка, покрыта значительным слоем краски, отсутствие части приборов и крышек к ним, 7.5, п.1. |
25 25 25 25 |
35 35 35 30 |
8,75 8,75 8,75 7,5 |
| Всего: | 100 | 33,75 | |||
| 9 | Прочие работы | Повреждение отмостки. Т.5.1, п.2 | 100 | 30 | 30,0 |
Физический износ оцениваемого объекта
Таблица 2.5
| №
п/п |
Элементы здания | Удельн. Вес
элемента, еi , %
Сб. №28, т.25А(в) |
Физич. износ, Феi, % | Феi ´ еi/100 |
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 |
| 1 | Фундаменты | 11 | 15,0 | 1,7 |
| 2 | Стены и перегородки | 27 | 21,6 | 5,8 |
| 3 | Перекрытия | 11 | 18,0 | 2,0 |
| 4 | Кровля | 1 | 15,0 | 0,2 |
| 5 | Полы | 6 | 15,0 | 0,9 |
| 6 | Проемы | 11 | 15,25 | 1,7 |
| 7 | Отделочные работы | 15 | 18,5 | 2,8 |
| 8 | Внутренние сантехнические и электрические устройства | 11 | 33,75 | 3,7 |
| 9 | Прочие работы | 7 | 30,0 | 2,1 |
| Итого | 100 | 20,9 |
Округляя до 1 %, принимаем физический износ оцениваемого помещения 21%.
На основании анализа рынка недвижимости
и технического состояния объекта оценки
следует заключить, что экономическое
обесценение и функциональный износ отсутствуют.
3.
Определение стоимости
объекта оценки
С
учетом наличия достоверной информации,
цели оценки и вида обусловленной стоимости
применены сравнительный и доходный подходы.
3.1. Анализ наиболее
эффетивного использования
объекта оценки
Концепция рыночной стоимости допускает оценку объекта из позиции наиболее эффективного использования. Наиболее эффективное использование активов определяется как их наиболее вероятное использование, которое является физически возможным, определенным способом оправданным, юридически разрешенным и экономически целесообразным, в результате чего оцениваемые активы достигают наибольшей стоимости.
Выводы
о наиболее эффективном использовании
объекта оценки осуществляются на основании
следующих фактов.
Технические возможности: встроенное помещение общей площадью 107 м2 расположено в жилом четырехэтажном доме. Вход в оцениваемое помещение отдельный, осуществляется со двора. Територия вокруг дома обустроенная, рядом находится стадион «Металлург», тротуары и подъездные дороги имеют твердое покрытие. Объект оценки представляет собой торгівле помещение, которое состоит из одной комнаты.
На дату оценки встроенное помещение общей площадью 107 м2 не эксплуатируется. Физические параметры, конструктивные особенности оцениваемого объекта позволяют определить наиболее эффективный вариант использования оцениваемого объекта с точки зрения технических возможностей - как торговое помещение.
Юридическая обоснованность: на основе проведенного анализа рассмотренного объекта и представленных документов, определено, что оцениваемый объект не имеет ограничений функционального использования.
Экономическая целесообразность: оцениваемый объект расположен в Кировском районе г. Днепропетровска. Месторасположение здания в структуре населенного пункта можно отнести к среднему уровню коммерческой привлекательности. В зоне пешеходной доступности находится стадион «Металлург», магазин, школы, детские сады, остаовка маршрутных такси.
Район расположения объекта хорошо обеспечен транспортной инфраструктурой. Уровень спроса на разные виды коммерческой недвижимости и общая концепция развития коммерческой недвижимости данного района позволяют сделать вывод об использовании объекта как торговое помещение.
Факторы, которые влияют на наиболее эффективное использование объекта оценки сведены в таблицу 3.1, где каждый фактор оценен по 5-ти бальной системе оценки.
Факторы, которые влияют на наиболее эффективное использование оцениваемого объекта.
Таблица 3.1
| № п/п | Факторы | Назначение | ||
| Торговое назначение | Офисное назначение | Производственное, складское назначение | ||
| 1 | Економические | 5 | 3 | 2 |
| 2 | Юридические | 5 | 5 | 5 |
| 3 | Технические (размеры) | 5 | 4 | 3 |
| 4 | Место расположения | 5 | 4 | 4 |
| Всего | 20 | 16 | 14 | |
Вывод:
на основании приведенного сравнения
достоинств и недостатков разных вариантов
использования наиболее эффетивным признано
использование объекта оценки как
торговое помещение.
3.2. Определение стоимости объекта оценки
Определение рыночной стоимости объекта выполнено на основании данных о предложениях коммерческой недвижимости г. Днепропетровска сравнительным подходом на дату оценки. При выборе объектов особенное внимание уделялось конструктивно техническим характеристикам соответствующему объекту оценки, месту расположения и потребительских качеств. Цены для объектов сравнения приняты по данным сайта NERS.RU «Национальная единая риэлторская сеть» г.Днепропетровска.