Порядок проведения оценки

Содержание

 

Введение

Глава 1. Развитие рынка  земли в России

Глава 2. Основные принципы оценки земли

.1 Основные принципы  рыночной оценки стоимости земли

.2 Факторы, влияющие  на стоимость земли

Глава 3. Порядок проведения оценки

.1 Подача заявки и  конкретизация задачи по оценке

.2 Сбор и анализ  информации

.3 Расчет стоимости  оцениваемого участка земли

.4 Согласование результатов  и заключение о величине оценочной  стоимости

.5 Оформление отчета  о результатах рыночной оценки  размера арендной платы за  земельный участок

Заключение

Список литературы

 

 

Введение

 

Актуальность темы исследования. На всех уровнях общественного развития владение землей воспринималась как  символ богатства и власти, являясь  основным объектом оценки. В России владение землей и земельные отношения всегда находились в центре ее социально-экономического развития, а земельная оценочная деятельность была одним из главных направлений государственной политики. В современных условиях развития экономики в России большое значение земли в сферу товарно-денежных отношений. Действующее законодательство и нормативные документы закрепили различные формы собственности на землю. Возможность купли-продажи земли, необходимость платы за пользование земельными ресурсами потребовали знания стоимости земли, точная оценка которой способствует правильному принятию решений в области землепользования как в государственном, так и в частном секторе.

Опыт оценки стоимости  земельных участков, по которым совершены  реальные сделки, позволил сделать  выводы о том, что главной проблемой является не адаптация хорошо известных «классических» методов оценки к условиям реально существующего рынка, а неполноценность информационного обеспечения, т.е. получение адекватных исходных данных для оценки в виду неразвитости рынка земли.

Рынок земельных участков в г. Балашове и Балашовском районе не исключение и находится в стадии формирования. Основным игроком на рынке является Администрация муниципального района, реализует земельные участки для различных целей на торгах. На рынке в настоящий момент имеются (и их количество постепенно растет) предложения по продаже земельных участков, однако их количество сравнительно невелико. В основном к продаже предлагаются земельные участки общей площадью до 1000 м2, предназначенные для индивидуального жилищного строительства. Цены на подобные участки составляют от 400-450 руб/м2 в центральных районах г. Балашова до 50-70 руб/м2 на окраинах города.

Участки для строительства  торговых помещений на вторичном  рынке практически отсутствуют; поскольку из-за достаточного количества предложений на данном сегменте рынка недвижимости строительство новых помещений ведется недостаточно активно.

Участки земли, предназначенные  для возведения производственных объектов, на вторичном рынке отсутствуют, что определяется общим уровнем развития промышленности района и области. Действующие предприятия предпочитают не осваивать новые площадки, а оптимизировать использование уже имеющихся.

При реализации на торгах земельных участков для некоммерческих объектов (жилищного строительство, учебные корпуса, административные здания акционерных обществ и т.п.) методика определения рыночной оценки размера арендной платы за земельный участок в год представляется наиболее эффективной, т.к. позволяет в качестве платы за земли получать не единовременную выплату (как в случае продажи права на заключение договора аренды земельного участка), а арендную плату, рассчитанную на основании рыночного отчета, учитывающую стоимость продажи права на заключения договора аренды земельного участка и размер арендной платы, установленный на основании Постановления Правительства Саратовкой области.

Объектом дипломной  работы являются рыночные отношения, возникающие  при реализации норм действующего законодательства, рассмотренные в теоретическом  и практическом аспектах.

Предметом выступает  проведение рыночной оценки размера  арендной платы в год за земельный  участок.

Цель и задачи исследования. Цель исследования состоит в осуществлении  комплексного изучения методов проведения рыночной оценки земельного участка, а  также их практического применения.

Для достижения указанной цели были поставлены следующие взаимосвязанные  задачи:

изучить содержание и методы проведения рыночной оценки объектов недвижимости;

проанализировать эффективность  изученных методов в практическом аспекте;

Методологическая основа дипломной  работы. Поставленные задачи дипломной  работы были изучены решаются на основе комплекса общенаучных, частных  и специальных методологических принципов познания социально-правовых явлений. Исходным методологическим способом исследования явился диалектический подход к научному познанию, позволяющий всесторонне изучить объект и предмет исследования. Так же в процессе исследования были использованы частнонаучные методы: формально-логический, исторический, сравнительно-правовой, технико-юридический, системно-структурный, лингвистический и метод логического анализа.

Нормативную базу исследования составили  Федеральные законы Российской Федерации, постановления Правительства и  иные нормативно-правовые акты Российской Федерации, регулирующие отношения, составляющие объект исследования.

Структура работы обусловлена целью  и задачами исследования, а также  необходимостью последовательного  изложения материала, и включает в себя введение, три главы, заключение, список используемой литературы.

 

 

Глава 1. РАЗВИТИЕ РЫНКА ЗЕМЛИ В  РОССИИ

 

Земля-это главное средство производства в сельском хозяйстве, а также  пространство, на котором осуществляется экономическая и хозяйственная  деятельность. Она играет незаменимую  роль в жизни общества и является главной частью национального богатства.

Рынок есть способ взаимодействия продавцов  и покупателей, основанный на спросе, предложении и цене. Под влиянием этих элементов рынка происходит сделка, которая удовлетворяет как  покупателя, так и продавца, уравновешивается спрос и предложение. Земельный рынок - часть рынка недвижимости, который предусматривает наличие частной собственности на землю и представляет собой экономические отношения, осуществляющие такие функции как: купля-продажа, аренда, залог, дарение и наследование земельных участков.

Своеобразие рынка земли заключается  в том, что количество предлагаемой земли ограничено самой природой. В свою очередь спрос и цена на нее зависят от:

назначения земельных участков (сельскохозяйственные и несельскохозяйственные);

физических свойств земли;

спроса на жилье и на продукты питания;

местоположения (удаленность от города, наличие водоемов);

развития транспортных сетей;

коммунального обеспечения;

экологической безопасности;

платежеспособности покупателя в  том или ином регионе.

Под влиянием этих факторов увеличивается  или уменьшается спрос на земельные  участки и регулируется рыночная цена на них.

Рассматривая вопрос о рынке земли, нельзя не отметить исторический опыт организации земельного рынка в России. До конца XIX столетия развитие земельного рынка тормозилось высокой концентрацией земельной собственности у небольшой группы владельцев. Помимо земель, находившихся в собственности у государства, крупными собственниками земли были монастыри и казачьи войска, сдававшие часть земли в аренду. Общинные земли, принадлежавшие крестьянам, не могли продаваться или подлежать залогу. Активными участниками земельного рынка были помещики и другие владельцы частной собственности на землю, например, домовладельцы в городах и поселках, где земля рассматривалась как принадлежность строений. Отмена в 1861 году крепостного права предоставила крестьянам возможность выкупать у помещиков землю. В этом большую роль сыграли земельные банки. Они перестроили характер земельных отношений, переведя их из натуральных в товарно-денежные.

Под воздействием, главным  образом, залоговых операций с землей, выпуска и продажи ипотечных  облигаций (закладных листов) за 1863-1915 годы значительная часть земельных  угодий перешла от дворянства к тем, кто непосредственно вел хозяйство на земле. Государственный крестьянско-земельный банк к 1905 году принял в залог 7,5 млн. десятин, а к 1915 году - 16,9 млн. десятин земли. До 1905 года он скупил 1 млн. десятин, а в 1906-1914 годах - около 6,4 млн. десятин, став мощным орудием столыпинской реформы, направленной на создание класса мелких земельных собственников. Всего к 1915 году всеми кредитными учреждениями России было выдано ссуд на 3,5 млрд.рублей. Под залог был принят 61 млн. десятин земли - 56% частных владений. За период с 1905 по 1915 годы цена 1 десятины земли выросла с 80 до 100 рублей. Ипотечные ценные бумаги - акции и облигации высоко котировались на биржах, по ним акционерные земельные банки выплачивали самые высокие дивиденды. За эти годы общее число домохозяйств, оформивших землю в личную собственность, составило почти 2 млн., или примерно 22% всех владельцев общинной земли. Это не замедлило сказаться на эффективности сельского хозяйства.

После Октябрьской революции 1917 года частная собственность на землю была отменена. В Крестьянском наказе Учредительному собранию говорилось: "Право частной собственности на землю отменяется навсегда; земля не может быть ни продаваема, ни покупаема, ни сдаваема в аренду или в залог, ни каким-либо другим способом отчуждаема. Вся земля: государственная, удельная, кабинетная, монастырская, церковная, посессионная, майоратная, частновладельческая, общественная и крестьянская и т.д. отчуждается безвозмездно, обращается во всенародное достояние и переходит в пользование всех трудящихся на ней". Это привело к ликвидации земельного рынка. Земля перестала иметь цену и участвовать в ценообразовании продукции и услуг.

Экономическое переустройство в России, начавшееся в начале 90-х  годов, было направлено на разгосударствление собственности на недвижимость, на формирование рыночных отношений в стране и на земельные преобразования. Одним из первых шагов реформирования экономики была приватизация, которая обеспечила переход к разнообразным формам собственности: государственной (федеральной и субъектов РФ); муниципальной (административных районов, городов, сельских населенных пунктов); частной (граждан и юридических лиц). Все это создает определенные условия для формирования земельного рынка, который на этапе переходного периода сложился из:

предоставляемых в аренду земельных участков;

продажи земли местными органами власти;

обязательных платежей за землю предприятий и учреждений.

Земля постепенно становится товаром, приобретает потребительскую  и рыночную стоимость, начинает участвовать  в хозяйственном обороте.

В последнее время  наблюдается спад на земельном рынке. Объем продаж муниципальных земель гражданам сокращается. Процесс  приватизации земли стабилизируется, происходит насыщение первичного рынка  и выравнивание спроса и предложения  земель. Одной из причин спада можно отметить также сокращение вложений в землю с целью повышения плодородия для сельскохозяйственных угодий и строительства объектов недвижимости для земель несельскохозяйственного назначения. Не последнюю роль сыграло и несовершенство законодательства.

На современном рынке  большая часть сделок относится  к купле-продаже садовых и дачных участков, приобретению земли под  застройку, выкупу ее организациями, дарению  и наследованию. В связи с легализацией частной собственности на землю возникла новая категория землевладельцев - крестьянские хозяйства или фермеры, которые арендуют землю у местных органов власти или выкупают ее, активизируя рынок земли. Без аренды и залога земли невозможно стабильное развитие фермерских хозяйств. Учитывая исторический опыт организации рынка в России, такие земельные отношения могут успешно развиваться при создании ипотечных банков, которые оказали бы большое влияние на формирование частной собственности на землю и развитие рынка земли. Это способствовало бы изменению отношения к земле как к особой ценности, побуждая к эффективному использованию ее многообразных свойств и оздоровлению экономики страны в целом.

 

 

Глава 2. ОСНОВНЫЕ ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ЗЕМЛИ. ФАКТОРЫ, ВЛИЯЮЩИЕ НА СТОИМОСТЬ

 

Оценка стоимости - это профессиональная услуга, основной целью которой является заключение о виде и величине оценочной стоимости объекта собственности (земельного участка) на конкретную дату (дату оценки) в соответствии с назначением оценки.

Стоимость - выраженная в  деньгах ценность товара или величина затрат на его производство. Мнение об оценочной стоимости формируется, исходя из понимания полезности объекта оценки, с учетом позиций заинтересованных сторон (покупателя и про-1л), а также действующего на данном рынке соотношения спроса и предложения и других ценообразующих факторов, при условиях и ограничениях, присутствующих на дату оценки.

Результаты оценки отражаются в отчете об оценке стоимости - документе, юридически подтверждающем полученные результаты оценки.

 

2.1 Основные принципы рыночной оценки стоимости земли

 

Систематизация и анализ собранной по объекту оценки информации ведется, исходя из положений специальных  оценочных принципов.