Іпотечне кредитування в Україні

Варто зазначити, що за умови  використання плаваючої ставки немає  необхідності в залученні "довгих" ресурсів, оскільки банк може рефінансувати свій портфель іпотечних кредитів за допомогою "коротких" ресурсів, довжину яких можна зіставити з періодом встановлення плаваючої ставки. Таким чином, іпотечні кредити з плаваючою ставкою менш ризикові з погляду відповідності структури активів та пасивів банку, а тому їх можна видавати з більш низькою ставкою порівняно з кредитами з фіксованою ставкою. І хоча сьогодні невідома майбутня величина ставки іпотечного кредиту, це вже не є критичною проблемою для банків, оскільки банк, який буде залучати дорожчі ресурси, частково перекладає свої ризики на позичальника. Однак варто зазначити, що при підвищенні ринкових ставок підвищаться і відсоткові ставки за іпотечним кредитом, що може позначитись на кредитоспроможності позичальників, заробітна плата або дохід яких не прив'язаний до будь-яких ринкових індексів.

Найсуттєвіший ризик, пов'язаний з іпотечними кредитами, - це ризик дострокового погашення. Такий ризик значно впливає на кредити з фіксованою ставкою в умовах падіння ринкових процентних ставок. Отже, «в умовах падіння ринкових ставок ставки за іпотечним кредитом також знижуватимуться. Це стимулює позичальника до придбання нового іпотечного кредиту з нижчою ставкою та рефінансування ним уже існуючого кредиту. В результаті такого рефінансування кредитору або інвестору достроково повертаються кошти, які він змушений інвестувати в умовах падіння процентних ставок.

У разі використання плаваючих  ставок ризик дострокового погашення є значно меншим, оскільки у позичальника не має стимулу рефінансувати один іпотечний кредит за допомогою іншого. Це пояснюється тим, що середня ставка відсотка на ринку іпотечних кредитів тією чи іншою мірою відображає стан ринку. Оскільки раніше видані кредити з плаваючою ставкою також корелюють з ринковими ставками через свої індекси, їх відсоткові ставки відповідають середній ринковій іпотечній ставці. З урахуванням високих накладних витрат переоформлення іпотечного кредиту та повторного страхування нерухомості таке рефінансування стає економічно невигідним для позичальника.

Навіть за умови, що дострокових  погашень не буде, коливання ринкових процентних ставок може призвести до втрати частини прибутку банку. Наприклад, при підвищенні ставок банк може втратити частину прибутку, оскільки в такій  ситуації банк міг би з більшим прибутком здійснити розміщення грошових коштів, що вже "заморожені" в іпотечному кредиті з фіксованою ставкою. Тому ризик зміни ринкових ставок у майбутньому також опосередковано закладений у фіксованій ставці кредиту. У випадку застосування плаваючої ставки банк може втратити частину прибутку за умови значного падіння фінансових індексів, до яких він прив'язаний.

Додаткові ризики в іпотечному кредитуванні можна гнучко перерозподіляти  між усіма учасниками іпотечного бізнесу за допомогою плаваючої  ставки, при цьому необхідно врахувати не лише інтереси банку кредитора, але й позичальника. Для цього існують кілька добре відомих засобів, що використовуються в країнах з розвиненим іпотечним бізнесом. Розглянемо та проаналізуємо їх.

1. Обмеження максимальної  величини ставки ("стеля" ставки). Для того, щоб знизити ризики позичальника, пов'язані зі значним підвищенням індексу, від якого залежить ставка відсотка за іпотечними кредитами, встановлюється обмеження на максимальний розмір плаваючої ставки. Тобто, якого б значення не набув ринковий індекс, від якого залежить плаваюча ставка за іпотечним кредитом, її величина не може перевищувати встановлене максимальне значення. Щоб не сталося на ринку і як би не змінювалися ставки індексів на фінансовому ринку, позичальник ніколи не буде сплачувати ставку вищу, ніж встановлений максимум. У випадку звичайного, а не соціального іпотечного кредиту, ризик втрат бере на себе банк. У цьому випадку ризик кредитора вимірюється упущеною вигодою та можливими втратами, через те що банк буде змушений залучати кошти за вищою ставкою, ніж ті, які були на момент надання кредиту. Цей ризик значною мірою залежить від схеми рефінансування, яку застосовує банк, строковості та структури залучених коштів. Як правило, банки добровільно приймають на себе відповідні ризики, щоб іпотечні кредити могли цікавити позичальника. Разом з тим такий захід може попередити серію дефолтів позичальників за умов розвитку неспри ятливої ситуації на фінансовому ринку або короткострокової банківської о кризи.

2. Обмеження зростання та падіння плаваючої ставки. Плаваюча ставка періодично переглядається відповідно до поточного значення індексу, тому величина зростання або падіння ставки відсотка може бути обмежена в разі періодичного перегляду індексу. Тому якого б значення не набув індекс на момент перегляду процентної ставки, її зростання або падіння не може перевищувати деякого встановленого відсотка. Таке обмеження також перерозподіляє ризик між банком та інвестором і захищає позичальника від короткострокових коливань структури відсоткових ставок та змін ринкового індексу. В разі довгострокової системної кризи такий захист дає позичальнику час знайти вихід із ситуації, що склалася.

3. Усереднене значення  індексу. Для того, щоб захистити  позичальника від короткострокового підвищення значення індексу, в якості індексу часто використовують не його ринкове значення, а середнє значення індексу за деякий період часу. Тому в якості індексу може бути використане усереднене значення індексу, наприклад, значення тримісячної ставки LIBOR, що розраховане як середнє арифметичне значення індексу за два попередні місяці.

4. Комбіновані іпотечні  кредити. Для того, щоб зробити  іпотечний кредит ще більш  привабливим для позичальника, в  деяких країнах використовуються  комбіновані форми іпотечних кредитів. На початковому етапі, який триває кілька років, ставка за комбінованим кредитом встановлюється на рівні фіксованої. Після закінчення початкового періоду кредитування ставка відсотка за комбінованим кредитом відповідає обраному індексу.

Отже, зважаючи нате, що комбінований іпотечний продукт поєднує в собі елементи, притаманні як для кредиту з фіксованою ставкою, так і для кредиту з плаваючою ставкою, він має такі додаткові параметри:

- на початковий період  встановлюється фіксована ставка, яка залежить від маркетингових та фінансових намірів кредитора. В різних країнах "стандартні" продукти мають фіксовані періоди від 3 до 10 років;

- обмеження першого  приросту ставки: встановлення максимального  значення підвищення ставки, яке  може бути застосоване при переході від етапу фіксованої ставки до плаваючої;

- обмеження першого  спаду ставки: встановлення максимального  значення зниження ставки, яке  може бути застосоване при  першому її перегляді;

- дострокове погашення  кредиту на початковому етапі  забороняється.

Отже, поєднанням деяких параметрів, характерних виключно для  іпотечного кредиту з фіксованою або з плаваючою ставкою, можна  створити абсолютно новий вид  іпотечного кредиту з бажаними як для позичальника, так і для  кредитора характеристиками.

       3.3. Напрями удосконалення іпотечного кредитування в Україні

У результаті аналізу  діяльності українських іпотечних банків cлід відзначити, що українські іпотечні банки є обмежені кількісно, мають неглибоку спеціалізацію і незначну роль у кредитній системі нашої країни. Крім того слід відзначити, що іпотечних банків у чистому вигляді, з притаманними їм усіма властивостями, в Україні в даний час не існує.

Операції українських  іпотечних банків носять короткостроковий характер, мають складну організаційну форму, супроводжуються безліччю додаткових умов, що відрізняє їх від операцій закордонних банків. В якості проблем, що перешкоджають зближенню операцій українських іпотечних банків із закордонними аналогами, можна виділити не тільки складну економічну ситуацію в країні (погіршення фінансового стану підприємств, низька платоспроможність населення, високий рівень інфляції тощо), але і слабке правове забезпечення (відсутність спеціального законодавства, окремих нормативів діяльності іпотечних банків тощо)

Так, обґрунтовується  необхідність формування адекватного  правового забезпечення діяльності іпотечних банків, оскільки в банківському законодавстві відсутній диференційований підхід до різних типів банків, недостатнє правове забезпечення вторинного обігу  іпотечних кредитів, застави землі, не відпрацьована процедура стягнення заставленого майна.

Виявлення тенденцій  розвитку українських і закордонних  іпотечних банків, дослідження інституціональної  специфіки банків такого типу в різних країнах і дореволюційній Україні, вивчення операцій таких банків дозволили визначити напрямки й умови їхнього розвитку в сучасній Україні.

Аналіз організаційного  забезпечення іпотечних банків показав  пряму залежність якості процесу  іпотечного кредитування від специфіки  побудови організаційної структури іпотечного банку. Також, чим ретельніше банк підходить до процесу кредитування на всіх його етапах (з етапу прийняття заявки й андеррайтингу позичальника до етапу обслуговування іпотечного кредиту), тим з меншою кількістю негативних наслідків (недобросовісність позичальника, недостовірність наданої інформації, неплатоспроможність тощо) він зустрічається в майбутньому. У зв'язку з цим, обґрунтовується необхідність уніфікації організаційних вимог до іпотечного банку, що доцільно регламентувати поряд з економіко-правовими вимогами (співвідношення кредиту і вартості заставленого майна, рівень доходів позичальника тощо) в іпотечних стандартах.

       Враховуючи сучасні реалії вітчизняної банківської системи, що потребує залучення нових фінансових ресурсів та перерозподілу вже існуючих ризиків, пропонуємо визначати сек’юритизацію як процес об’єднання однорідних фінансових активів у пул і випуск забезпечених цим пулом цінних паперів з метою залучення інвесторів та перерозподілу ризиків.

       Поки-що в Україні мало шансів реалізувати балансовий напрям сек’юритизації. Пов’язано це з тим, що найбільші фінансові установи країни відчувають проблеми з капіталом. Зазвичай банківський капітал наявний у кількостях, необхідних для дотримання нормативів НБУ, а для того, щоб використовувати балансову сек’юритизацію потрібні набагато більші обсяги капіталу. Тому в реаліях економіки України набагато простіше є створити SPV і продати їй активи, знявши їх з балансу [27].

       Оскільки і MBS, і SPV можуть існувати і застосовуватись лише в умовах розвиненого дворівневого вторинного іпотечного ринку (рис. 3.3), то наявність останнього вважаємо третьою характерною умовою здійснення сек’юритизації іпотечних активів.

Рис. 3.3.  Схема  дворівневої моделі вторинного іпотечного ринку

        У 2006-2007 роках в Україні також було здійснено перші спроби запровадження сек’юритизації іпотечних активів вітчизняними банками: «Дельта Банк» – 100 млн. дол. США і «Приватбанк» на суму 180 млн дол США. Банки «Аркада» і «Укргазбанк» з показниками 543 млн грн та 50 млн грн.

Загалом, аналіз організаційного  та ресурсного забезпечення іпотечних  банків, тенденцій розвитку іпотечного кредитування в Україні в цілому, дозволив зробити наступний висновок. Державна політика, вітчизняна законодавча практика, основний закон про іпотеку і прийняття ряду інших документів говорить про те, що в Україні існує чітко виражена тенденція до формування змішаної моделі іпотечного кредитування, шляхом об'єднання елементів класичної німецької й американської моделей. Впровадження такої моделі вимагає більш розвинутої (у порівнянні з континентальною) інфраструктури іпотечного ринку, тобто наявне коло проблем інституціонального характеру. Зокрема:

- відсутність вторинного  ринку іпотечних цінних паперів і неготовність та економічна незацікавленість переважної більшості українських банків у розвитку іпотеки;

- відсутність верстви  потенційних інвесторів, і насамперед, інституціональних;

- відсутність стандартизації  ключових процедур, здійснюваних  при наданні й обслуговуванні іпотечних кредитів, правил роботи із позичальниками в процесі використання механізму іпотеки;

- масовий ринок іпотечного  кредитування практично неможливий  при пред'явленні до іпотечних  банків універсальних нормативів  як до будь-яких інших комерційних банків.

Сукупність позначених проблем визначає напрямки руху, в  межах якого повинний проводитись  комплекс заходів по формуванню державою інституціонального підґрунтя  системи  іпотечного кредитування й оздоровлення економіки в цілому.

Основні напрямки становлення і удосконалення механізму іпотечного кредитування наступні:

1. Створення нових інститутів. Якщо говорити про нові інститути-організації, потреба в яких в Україні вже назріла, то в першу чергу необхідно приділити увагу формуванню спеціалізованих іпотечних банків.

2. Удосконалення діючих інститутів. Проведене нами дослідження показало, що практично всі інститути-організації, що діють зараз на іпотечному ринку в Україні, мають потребу в удосконаленні. В основному, це ощадно-позичкові установи (у тому вигляді, в якому вони існують в даний момент в Україні), які поки не виконують більшості функцій, притаманних цим інститутам в процесі іпотечного кредитування в розвинутих країнах. Причому, в першу чергу, їх неефективна робота пов'язана із відсутністю відповідних нормативно-правових актів і небажанням звертатися до зарубіжного досвіду. Крім того, удосконаленню підлягають і ті інститути, без яких неможливо собі уявити цивілізований іпотечний ринок. Зокрема, це інститути страхування, оцінки, реєстрації  тощо.