Іпотечне кредитування в Україні

3. Зміна і доповнення існуючих нормативних вимог. У даний момент в Україні існує хоч і не значна кількість формальних правил, що регулюють діяльність учасників іпотечного ринку, однак, як і у випадку із інститутами-організаціями, формальні правила також потребують змін і доповнень.

4. Не менш важливим і, мабуть, більш складним, представляється зміна багатьох існуючих сьогодні неформальних правил діяльності учасників іпотечного ринку України. Необхідно  поступово змінювати ставлення більшості населення до інституту іпотеки, проводити широку роз'яснювальну роботу, популяризувати іпотеку. Більше того, іпотека не відірвана від іншого фінансового ринку, тому неформальні „іпотечні” правила повинні змінюватися паралельно з правилами усього фінансового ринку.

5. Створення нових нормативних вимог. Коротко тут можна виділити дві основні проблеми, які державі необхідно вирішити найближчим часом. По-перше, необхідно прийняти відповідні нормативно-правові акти, що регулюють роботу інститутів-організацій: іпотечних банків, ощадно-позичкових установ, інших учасників системи іпотечного кредитування, розширити методологічну основу житлового будівництва при застосуванні іпотечного механізму. І, по-друге, необхідно виробити стандарти видачі і обслуговування іпотечних кредитів, обов'язкові для кредиторів по всій Україні, оскільки без цього неможливо нормальне функціонування інститутів-операторів вторинного ринку іпотечних кредитів, і, відповідно, ставиться під загрозу весь механізм рефінансування іпотечних кредитів.

       Виходячи з вищевикладеного, аналізуючи досвід іпотечного кредитування в Україні, можна запропонувати декілька сценаріїв впровадження і розвитку іпотечного кредитування в Україні:

1. Локальна банківська ініціатива - діяльність банків у рамках даного сценарію спирається на використання так званої напіввідкритої моделі іпотечного кредитування, що відрізняється організаційною простотою й в основному завершується в рамках первинного ринку заставних на рівні банк-клієнт. Цей  сценарій - суто ринковий, що припускає залучення незначних адміністративних рішень з боку держави, які, у свою чергу, носять стимулюючий, пільговий характер без масштабних організаційних чи протекціоністських заходів.

2. Ініціатива держави - даний сценарій прямо пов'язаний зі створенням в Україні за підтримкою держави національної іпотечної компанії зі створенням і впровадженням через нього повноцінної системи організації іпотечного кредитування, що не тільки спирається на первинний ринок заставних і не замикається в рамках відносин банк-клієнт, але й передбачає створення вторинного ринку іпотечних цінних паперів, які забезпечені   заставними на нерухомість, для залучення в систему вільних коштів від незалежних інвесторів.

3. Ініціатива місцевої влади. Цей сценарій передбачає ініціативу адміністрацій великих міст у напрямі забезпечення перших кроків у запровадженні іпотечного кредитування. Сценарій ґрунтується на союзі органів місцевого самоврядування з уповноваженими ними банками на розвиток іпотеки, а також на створення різних фондів. Відповідно до сценарію, адміністрації відіграють роль не просто декларативного гаранта по реалізації відносин, що ініціюються в рамках створюваної системи, але на стартовому етапі приймають на себе основний тягар майнового поручительства по забезпеченню первинної емісії цінних паперів, формуючи для цього заставний фонд зі складу об'єктів комунальної власності.

4. Ініціатива зарубіжних банків - незважаючи на існуючий інтерес багатьох великих західних банків та інвестиційних компаній, який проявляється в останні роки в організації іпотечного кредитування в Україні, мова про прямий і тим більше самостійний вихід на український ринок банківських послуг не ведеться, скоріше в даний час, участь зарубіжних банків буде полягати в наданні консультацій та допомоги по впровадженню певних механізмів іпотечного кредитування в Україні, що випробувані у світі. З точки зору і споживачів, і держави повноцінний вихід зарубіжних банків на ринок іпотечного кредитування стає необхідним у випадку відсутності ініціативи провідних вітчизняних банків за участю держави в процесі розвитку іпотечного кредитування.

5. Ініціатива забудовника - зародження елементів іпотеки не на банківському, а на інвестиційно-будівельному ґрунті - досить широко розповсюджене у світі явище. Однією з найбільш перспективних моделей іпотечного кредитування в Україні може бути так звана модель „поетапної іпотеки ”, яка успішно застосовується в деяких країнах Східної Європи. В Україні найбільш близький аналог цієї моделі - співробітництво ХК „Київміськбуд” та Банка „Аркада”, що успішно застосовується в Києві, Дніпропетровську та інших великих містах. Суть цієї моделі полягає в продажі наявної у населення нерухомості і придбанні на ці кошти, плюс кредитні кошти, нового поліпшеного житла.

В даний час найбільш перспективними сценаріями впровадження і розвитку іпотечного кредитування в Україні є державна ініціатива і локальна ініціатива банків. В даному контексті на державу покладаються наступні функції: розробка відповідного законодавства і контроль за фінансовою стійкістю іпотечних банків, економіко-правове стимулювання створення і функціонування іпотечних банків, підтримка й безпосередня участь у формуванні вторинного ринку іпотечних кредитів, формування системи захисту іпотечних банків і інвесторів від втрат на ринку іпотечних кредитів.

       З метою забезпечення ефективного функціонування ринку іпотечного кредитування необхідно створити єдиний державний реєстр речових прав на нерухоме майно, який має забезпечувати:

- відображення усіх прав на нерухоме майно та їх обмежень та внесення змін до реєстру одночасно з видачею довідки про внесення таких змін;

- пріоритет прав осіб, що зареєстрували обмеження прав власника нерухомого майна, щодо осіб, які не здійснили таку реєстрацію обмежень;

- вищий пріоритет на отримання задоволення своїх прав чи вимог щодо одного й того ж нерухомого майна одного обтяжувала відносно іншого, якщо перший зареєстрував обмеження раніше;

- принцип публічної достовірності (запис в реєстрі є достовірним, поки інше не буде встановлено судом);

Наявність вторинного ринку  іпотечних кредитів є запорукою  успіху в реалізації програм довгострокового  іпотечного кредитування. Одним з  найбільш вагомих факторів, що стримують  розвиток іпотечного кредитування, є  відсутність у банків дешевих  довгострокових ресурсів. Встановлені пруденційні норми у вигляді нормативів достатності капіталу та ліквідності, а також необхідність диверсифікації активів за строками та обсягами змушують банки шукати шляхи рефінансування. У світовій практиці банки широко використовують для залучення коштів в іпотечне кредитування механізм сек'юритизації активів. Сек'юритизація в класичному розумінні полягає у відборі, відокремленні та передачі активів, у даному разі прав вимоги за іпотечними кредитами, спеціально створеній юридичній особі, яка надалі здійснює випуск цінних паперів, забезпечених такими активами, для розміщення серед широкого кола інвесторів. Таким чином, відбувається перетворення малоліквідних активів - довгострокових іпотечних кредитів - на високоліквідні цінні папери. Спеціальна юридична особа (special-purpose vehicle, SPV) здійснює лише один вид діяльності - придбання активів та випуск на їх основі цінних паперів. Концентрація діяльності підприємства винятково на проведенні операцій із сек'юритизації активів необхідна для виключення ризику його банкрутства та захисту прав інвесторів, що придбали цінні папери такої юридичної особи. Тож бізнес цього підприємства не підлягає ніяким іншим комерційним ризикам, аніж ті, що пов'язані з обслуговуванням активів та зобов'язань. У 2001 році для проведення програми з сек'юритизації за участю АКБ "Аркада" була створена спеціальна юридична особа - товариство з обмеженою відповідальністю "Аркада-фонд". Інструментом сек'юритизації було обрано корпоративні облігації, об'єктом сек'юритизації стали довгострокові кредити, надані банком фізичним особам на будівництво житла під заставу цього житла.

Правове поле, що діяло  на той момент в Україні, не дозволяло  створити фінансовий механізм, який би цілком відповідав класичному визначенню сек'юритизації активів. У зв'язку з цим програма АКБ "Аркада" була адаптована до діючого законодавства, але з економічної точки зору максимально наближена до світової практики.

За умовами випуску  облігацій, кошти, залучені від їх розміщення, "Аркада-фонд" спрямовує на придбання у банку "Аркада" права вимоги за іпотечними кредитами. Виплату доходу власникам облігацій та їх погашення емітент здійснює за рахунок платежів, що надходять від позичальників на погашення ними своїх зобов'язань за кредитами. В свою чергу, кошти, отримані від продажу права вимоги за кредитами, банк спрямовує на подальший розвиток програм довгострокового кредитування населення.

        Суттєвим фактором, що може у майбутньому впливати на розвиток ринку іпотечного кредитування, є можливість створення за участю держави земельного іпотечного банку та механізм його діяльності.

При обговоренні доцільності  створення земельного іпотечного банку  необхідно розглянути дві можливі  моделі діяльності такого банку. Перша  модель - це банк, який безпосередньо здійснюватиме первинне іпотечне кредитування сільськогосподарських виробників під заставу сільськогосподарських земель, друга - це банк другого рівня, який буде лише рефінансувати банки, що надали кредити сільськогосподарським виробникам під заставу сільськогосподарських земель, і у разі неповернення останніми іпотечних кредитів викуповуватиме у банків ці землі з їх подальшим продажем. Вадами першої моделі функціонування такого банку є надвисокі витрати на його створення, враховуючи необхідність мати хоча б одну філію у кожному районному центрі, відповідне програмне і комп'ютерне забезпечення, залучення відповідних фахівців, розробку деталізованих процедур видачі таких кредитів тощо. Крім того необхідно мати на увазі, що існуюча в Україні мережа банківських установ може забезпечити банківськими послугами, у тому числі кредитами, сільськогосподарських виробників у разі їх стабільної прибуткової діяльності.

Запровадження в обіг іпотечних цінних паперів є лише передумовою функціонування механізму  рефінансування діяльності іпотечних кредиторів на первинному ринку. В умовах, коли розбудова системи інституційних інвесторів (пенсійних фондів, компаній страхування життя) в Україні знаходиться тільки на первинному етапі розвитку, залучити довгострокові та недорогі фінансові ресурси в систему іпотечного кредитування в наступні декілька років можна буде лише у іноземних інвесторів. Враховуючи низьку капіталізацію банківської системи та низький (“спекулятивний”) кредитний рейтинг України, буде існувати проблема недовіри з боку іноземних інвесторів до іпотечних цінних паперів, випущених українськими банками. Наслідком цього будуть незначні обсяги інвестицій у ці цінні папери з боку іноземних інвесторів та високі проценти ставки по ним.

        Висновки до Розділу 3

1.  Середня забезпеченість громадян України житлом сьогодні в 2-3 рази менша, ніж у розвинених країнах світу. До того ж у відсотковому відношенні частка житла, побудована за рахунок бюджетних коштів, скоротилася за минуле десятиліття з 22 до 1,5 %. Отже, сьогодні ставку необхідно зробити на залучення коштів населення. Крім соціальної політики, слід враховувати й важливе інвестиційне значення мультиплікаційного ефекту житлового будівництва. У багатьох розвинених країнах це справді провідна галузь, що є одним із визначних стимулів економічної динаміки. За підрахунками спеціалістів, кожна гривня, вкладена в будівництво житла, дає 2,5 – 3 грн. приросту ВВП, а додаткове робоче місце в житловому будівництві забезпечує роботою 5-6 працівників в інших галузях.

       2. У країнах Євросоюзу до 80% усіх кредитів видається під заставу нерухомості, що свідчить про розвиненість економіки. Терміни кредитування достатньо тривалі. Кредитні відсотки змінюються під впливом макроекономічних процесів. Підґрунтям іпотеки є державна система оцінки й подальшої переоцінки нерухомості. Кадастрова (нормативна) оцінка слугує підставою для визначення податку на нерухомість і об’єктивною мірою суми іпотечного кредитування. У разі несплати кредиту іпотечний банк має можливість примусового продажу заставної нерухомості. Як правило, для іпотечного кредитування банки залучають сторонні кошти через розміщення на фондовому ринку власних цінних паперів – іпотечних облігацій, що є дуже надійними.

       3. Аналіз основних інструментів механізму функціонування американського іпотечного ринку показав, що в його структурі можна виділити такі основні фактори, що забезпечують його ефективне функціонування протягом такого тривалого періоду. По-перше, це наявність процедури стандартизації і страхування іпотечних кредитів, що сприяє зниженню ризиків учасників ринку. По-друге, наявність розвиненої інфраструктури ринку, що включає іпотечні агентства, які мають особливий статус і підтримку з боку держави. По-третє, розвинений фондовий ринок, що дозволяє реалізувати широкий спектр фінансових інструментів, які використовуються для рефінансування, тобто для залучення ресурсів з метою іпотеки.

       4.  В Україні можливе застосування тих моделей іпотечного кредитування, що поєднують у собі кращі елементи класичної американської іпотеки, німецької системи заощаджень, дореволюційних позиково-заощаджувальних кас і радянських житлово-будівельних корпорантивів. При чому за різних економічних обставин можливі переваги одного напряму перед іншим.