Оценка эффективности инвестиционного проекта

Рисунок 2.2.1. Распределение количества предложении по сегментам рынка коммерческой недвижимости г.Перми на 29.09.2010

 Анализируя структуру  предложения на рынке купли-продажи  офисной недвижимости, исходя из  качественных характеристик, можно  констатировать, что около 50% из  общего объема предложений приходится  на встроенно-пристроенные офисные  помещения.

Количество предложений встроенно-пристроенных офисных помещений (автономные офисы) находится примерно на одном уровне, как в центральной части города, так и в прилегающих к центру районах, так и в районах средней удаленности. Количество же предложений автономных офисов в отдаленных районах значительно меньше, чем в остальных зонах престижности местоположения.

Проведя анализ структуры  предложения офисов, расположенных  в отдельно стоящих административных зданиях, можно сказать, что качественные офисы в наибольшей степени расположены в центральной части города. Аналогичная ситуация и с офисами среднего класса качества, наибольший объем которых выставлен на продажу в центральных микрорайонах города. Офисы низкого класса качества представлены во всех микрорайонах города. Отметим, что именно в этом сегменте офисной недвижимости зафиксировано максимальное падение среднеценового показателя за третий квартал текущего года, а именно на «-»4,1%. Естественно, что подобное распределение офисной недвижимости по районам города и по классам качества сказывается и на уровне цен предложения. Если рассматривать распределение числа предложений объектов офисной недвижимости в г. Перми в зависимости от диапазона цен, то можно отметить тот факт, что наибольшее количество предложений по состоянию на конец третьего квартала текущего года находится в ценовом диапазоне от 40 000 руб./кв.м. до 60 000 руб./кв.м. Говоря об изменении цен предложения, можно констатировать, что за период с июня по сентябрь 2010 года наблюдается пусть и незначительный, но рост среднеценового показателя на рынке купли-продажи офисной недвижимости, который составил «+»0,75%. Средняя цена предложения на рынке офисной недвижимости по состоянию на 29.09.2010 года составила 52 363 руб./кв.м. Динамика средней цены предложения на первичном рынке купли-продажи офисной недвижимости, отражает рост на «+» 1,0%.[8]

 

 

3. Оценка эффективности  проекта в целом с коммерческой точки зрения

3.1. Информация  о проекте:

1. Цель проекта: осуществить строительство многоквартирного дома, чтобы обеспечить потребности населения в жилье, и получить за данный труд вознаграждение.
2. Характер проекта: строительство 16-ти  этажного жилого дома с помещениями общественного назначения и автостоянкой по ул. 1-ая Красноармейская, 3 в Свердловском районе г.Перми.
3. Заказчик - ОАО «Камская Долина».
4. Этапы строительства Объекта: выполнение всего объема работ в один этап.
5. Сроки реализации проекта строительства Объекта: продолжительность строительства Объекта – 32 месяца с момента получения разрешения на строительство
6. Информация на разрешение на строительство: Разрешение на строительство № RU 90303000-42/2010 от 16.04.2010г. в отношении жилого дома с помещениями общественного назначения и автостоянкой по ул. 1-ая Красноармейская, 3 в Свердловском районе г.Перми на этап строительства: выполнение всего объема работ. Выдано Департаментом планирования и развития территории г. Перми. Срок действия разрешения на строительство: до 09.02.2010г.
7. Права застройщика на земельный участок: земельный участок общей площадью 4252,49 кв.м., на котором планируется осуществить строительство Объекта принадлежит ЖСК «Квартал 163» на праве собственности на основании  свидетельства о государственной регистрации права собственности от 29.11.2007г. серии 59 БА 0763295.[2]
8. Стоимость земельного участка площадью 4252,49 кв.м. на ноябрь 2009г составляет 3917182,44 рублей (стоимость рассчитана  с помощью статистического метода на основании данных о ценах предложения земельных участков в свердловском районе, которые опубликованы на сайте: http://kvartira59.ru).[9]
9. Местоположение 16-ти этажного трехсекционного жилого дома с помещениями общественного назначения и автостоянкой на 61 машиноместо по адресу: Пермский край, г.Перми, Свердловский район, ул. 1-ая Красноармейская, 3.
10. Описание объекта:
1. Фундаменты – свайные с монолитными ленточными и столбчатыми железобетонными ростверками.
2. Объект представляет собой 16-ти этажный трехсекционный жилой дом с помещениями общественного назначения и автостоянкой на 61 машиноместо.
3. В доме предусматриваются:

• конструкции наружных стен с повышенным сопротивление теплопередачи, окна с тройным остекленением, утепление чердака и подвального перекрытия;

• два лифта грузоподъемностью 400 и 630 кг;
• оборудование системами хозяйственно-питьевой и противопожарный водопровода, централизованного горячего водоснабжения и отопления, хозяйственно-бытовой канализации, внутренним водостоком, электроснабжение, вентиляция, пожарная сигнализация, телефонизация, радиофикация, наружное освещение, телевидение, диспетчеризация;

11. Количество квартир жилого дома: 177, в т.ч. 1-комнатных – 13, 2-комнатных – 69, 3-комнатных – 82, 4-комнатных – 13. Общая площадь квартир (без учета балконов и лоджий) составляет 12576 кв.м. Все квартиры в доме имеют кухни, изолированные жилые комнаты, прихожие, санузлы  и ванные и непотопляемые помещения – лоджии и балконы.

12. Функциональное назначение нежилых помещений Объекта, не входящих в состав общего имущества жилого дома:

• помещения спортивного клуба площадью 1478,2 кв.м.,

• офисные помещения площадью 512,95 кв.м.,
• подземная автостоянка на 61 машиноместо площадью 2370,65 кв.м.

13. Предполагаемый срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома: по истечении 32 месяцев с момента начала СМР по объекту.

14. Вся техника и все фонды у предприятия находятся в аренде, поэтому не возникает амортизации.
15. Возможные финансовые и прочие риски при осуществлении проекта строительства и меры по добровольному страхованию Застройщиком таких рисков: отсутствуют.
16. Планируемая стоимость строительства объекта: 563 405 000 рублей.
17. Начало строительства май 2010 года.
18. Предполагается, что все квартиры и нежилые помещения будут проданы до окончания строительства на основании договоров долевого строительства. (Данное предположение основывается на анализе реализованных проектов ОАО «Камская Долина»). Начало продажи июнь 2010 года.[2]
19. Планируемые цены реализации:

• цена 1 кв.м. квартиры = 45000 руб.(данные взяты с сайта ОАО «Камская Долина», данная цена является ценой предложения на рынке),

• цена 1 машиноместа =800 000 руб. (данные взяты с сайта ОАО «Камская Долина», данная цена является ценой предложения на рынке),
• цена 1 кв.м. офисных помещений = 52 363 руб.(за цену предложения взята средняя цена на рынке коммерческой недвижимости, т.к. на сайте ОАО «Камская Долина» не указывается стоимость данных помещений),
• цена 1 кв.м. помещения спортивного клуба =  52 363 руб.(аналогично предыдущему) [8]
 

2. Расчет исходных показателей

1. Денежные потоки(ДП)

1.1.Отрицательные ДП

Таблица 3.2.1

Отрицательные денежные потоки

Стадии	Время инвестирования	Период инвестирования и распределение затрат во времени	Сумма, рублей
Прединвестиционная (земля и проект)	Ноябрь 2009г.	6 месяцев, равномерно  по месяцам	116598182,44
Инвестиционная (строительство)	Май 2010г.	26 месяцев, равномерно  по месяцам	338 043 000
Эксплуатационная (приемка и запуск)	Июль 2012г.	6 месяцев, равномерно  по месяцам	112 681 000

 

1.2.Положительные ДП

Таблица 3.2.2

Положительные денежные потоки

Поступления от продажи:	Время начала поступлений	Распределение поступлений во времени	Сумма, рублей
- квартир	Май 2010г.	32 месяца, равномерно  по месяцам	565 934 850
- машиномест	Май 2010г.	32 месяца, равномерно  по месяцам	48 800 000
- офисных помещений	Май 2010г.	32 месяца, равномерно  по месяцам	27 330 867,85
- помещения  спортивного клуба	Май 2010г.	32 месяца, равномерно  по месяцам	77 402 986,6
Итого			719 468 704,5

 

ДП от продажи квартир = цена 1 кв.м. * Общая площадь квартир = 45 000 руб.* 12576,33 кв.м. = 565 934 850 руб.

ДП от продажи машиномест = Число машиномест * цена 1 машиноместа = 61 машиноместо * 800 000 руб = 48 800 000 руб.

ДП от продажи офисных  помещений = цена 1 кв.м. * Общая площадь  офисных помещений = 521,95 кв.м. * 52 363 руб. = 27 330 867,85 руб.

ДП от продажи помещения  спортивного клуба = цена 1 кв.м. * Общая  площадь помещения спортивного  клуба = 1478,2 кв.м. * 52 363 руб. = 77 402 986,6 руб.

2. Расчет ставки дисконтирования факторным методом

1)Безрисковая норма доходности

В качестве этой величины принимается ставка доходности по государственным ценным бумагам, и сегодня она составляет 7%.

2)Темп инфляции

За темп инфляции принимаем прогнозное значение индекса потребительских цен, опубликованного в «Прогнозе социально – экономического развития РФ на 2011 год и  на плановый период 2012 и 2013 годов» Министерства экономического развития РФ. Согласно прогнозу: на сегодня  (2010г.) инфляция составляет 8 %, на период 2011-2012гг принимаем значение годового темпа инфляции 6% и 5,5 % соответственно.[11]

3)Поправка на специфический риск проекта

Поправка на специфический риск проекта, реализуемого отечественными инвесторами на внутреннем рынке, складывается из двух составляющих: риска ненадежности участников проекта и риска неполучения предусмотренных проектом доходов. Риск ненадежности участников проекта обычно проявляется в возможности непредвиденного прекращения реализации проекта, обусловленного нецелевым использованием средств, финансовой неустойчивостью фирмы или недобросовестностью, неплатежеспособностью других участников проекта. Согласно Методическим рекомендациям, базовый размер поправки устанавливается в размере 4%.[1]

Риск неполучения предусмотренных  проектом доходов обусловлен, прежде всего, техническими и организационными решениями проекта, а также случайными колебаниями объемов выручки и цен на оказываемые услуги и привлекаемые ресурсы. На стадии инвестиций данный риск отсутствует, следовательно, поправка на этот вид риска принимается равной 0%.

4)Размер ставки дисконтирования

Размер годовой ставки дисконтирования равен сумме: безрисковой нормы доходности, темпа инфляции, поправки на специфический риск проекта. Т.к.  в данном случае один расчетный период равен месяцу, то считаем номинальные месячные ставки. Номинальная месячная ставка равна разнице: корня 12 степени из суммы 1 и годовой ставки дисконтирования, деленной на 100, и 1, умноженной на 100. 

E_{годовая 2010}  = 7%+8%+4%+0%=19%,

E_{годовая 2011}  = 7%+6%+4%+0%=17%,

E_{годовая 2012}  = 7%+5,5%+4%+0%=16,5%.

Годовые ставки составили: в 2010 году - 19%, 2011г. – 17%, 2012г. – 16,5% и соответствующие номинальные месячные равны: 1,46, 1,32 и 1,28 соответственно.

Средняя годовая ставка за рассматриваемый период равна 17,5%.

 

 

3.3.  Расчет показателей  эффективности

Таблица 3.3.1

Денежные потоки

Месяц	Положительные потоки, рублей	Отрицательные потоки, рублей	Ставка дисконта (месячная), %	Дисконтированные  положительные потоки, рублей	Дисконтированные  отрицательные потоки, рублей
Ноябрь 2009	0	19433030	1,46	0	19433030
Декабрь 2009	0	19433030	1,46	0	19153391
Январь 2010	0	19433030	1,46	0	18877775
Февраль 2010	0	19433030	1,46	0	18606126
Март 2010	0	19433030	1,46	0	18338386
Апрель 2010	0	19433030	1,46	0	18074498
Май 2010	22483397	13001654	1,46	20610702	11918715
Июнь 2010	22483397	13001654	1,46	20314116	11747206
Июль 2010	22483397	13001654	1,46	20021798	11578165
Август 2010	22483397	13001654	1,46	19733686	11411556
Сентябрь 2010	22483397	13001654	1,46	19449720	11247345
Октябрь 2010	22483397	13001654	1,46	19169840	11085497
Ноябрь 2010	22483397	13001654	1,46	18893988	10925978
Декабрь 2010	22483397	13001654	1,46	18622105	10768754
Январь 2011	22483397	13001654	1,32	18720255	10825512
Февраль 2011	22483397	13001654	1,32	18476921	10684797
Март 2011	22483397	13001654	1,32	18236750	10545911
Апрель 2011	22483397	13001654	1,32	17999701	10408831
Май 2011	22483397	13001654	1,32	17765733	10273533
Июнь 2011	22483397	13001654	1,32	17534807	10139993
Июль 2011	22483397	13001654	1,32	17306882	10008189
Август 2011	22483397	13001654	1,32	17081920	9878098
Сентябрь 2011	22483397	13001654	1,32	16859881	9749699
Октябрь 2011	22483397	13001654	1,32	16640729	9622968
Ноябрь 2011	22483397	13001654	1,32	16424426	9497884
Декабрь 2011	22483397	13001654	1,32	16210934	9374427
Январь 2012	22483397	13001654	1,28	16149376	9338829
Февраль 2012	22483397	13001654	1,28	15945150	9220729
Март 2012	22483397	13001654	1,28	15743505	9104123
Апрель 2012	22483397	13001654	1,28	15544411	8988991
Май 2012	22483397	13001654	1,28	15347835	8875315
Июнь 2012	22483397	13001654	1,28	15153744	8763077
Июль 2012	22483397	18780167	1,28	14962108	12497706
Август 2012	22483397	18780167	1,28	14772896	12339659
Сентябрь 2012	22483397	18780167	1,28	14586076	12183610
Октябрь 2012	22483397	18780167	1,28	14401619	12029535
Ноябрь 2012	22483397	18780167	1,28	14219494	11877408
Декабрь 2012	22483397	18780167	1,28	14039673	11727205
Итого	696985307,5	567322182		546940782	451122449