Оценка эффективности инвестиционного проекта

Иными словами  (ВНД) является решением уравнения

(4)

Экономическую природу этого показателя можно пояснить с помощью графика зависимости ЧДД от изменения нормы дохода.

Если расчет ЧДД инвестиционного  проекта дает ответ на вопрос, является он эффективным или нет при  некоторой заданной норме дисконта (Е), то ВНД проекта определяется в процессе расчета и затем сравнивается с требуемой инвестором нормой дохода на вкладываемый капитал.

В случае, когда ВНД  равна или больше требуемой инвестором нормы дохода на капитал, инвестиции в данный инвестиционный проект оправданы, и может рассматриваться вопрос о его принятии.

Если сравнение альтернативных инвестиционных проектов по ЧДД и  ВНД приводят к противоположным  результатам, предпочтение следует  отдавать ЧДД.

Срок окупаемости - минимальный временной интервал (от начала осуществления проекта), за пределами которого интегральный эффект становится и в дальнейшем остается неотрицательным. Иными словами, это – период (измеряемый в месяцах, кварталах, годах), начиная с которого первоначальные вложения и другие затраты, связанные с инвестиционным проектом, покрываются суммарными результатами его осуществления.[5,6]

1.2.9. Оценка  рисков инвестиционных проектов

Для начала дадим понятие  риску. Он представляет собой вероятностную  категорию, которая характеризует  степень отклонения от ожидаемого результата. Т.е риск является следствием неопределенности. А так как  оценка эффективности ИП строится на прогнозных значениях, существует вероятность отклонения от ожидаемого результата, что может повлиять на проект как отрицательно, так и положительно. Поэтому при оценке эффективности ИП нужно учитывать влияние данного фактора. Для оценки рисков используются следующие методы:

• экспертный метод;
• анализ чувствительности;
• метод проверки устойчивости;
• метод точки безубыточности;
• метод ожидаемого эффекта;
• метод «дерево-решений»;
• статистический метод(по стандартному отклонению);
• статистический метод(по разбросу);
• метод математического моделирования;
• метод построения безрискового эквивалента.

На основе имеющихся  данных о проекте, а также на прогнозах  аналитиков о  второй волне кризиса, наиболее подходящим для рассматриваемого проекта будет анализ чувствительности. Так как опыт 2008 года показывает, что кризис достаточно сильно бьет по ценам на недвижимость.

Рассмотрим анализ чувствительности поподробнее.

Цель анализа - установить уровень влияния отдельных варьирующих факторов на финансовые показатели инвестиционного проекта. Его инструментарий позволяет оценить потенциальное воздействие риска на эффективность проекта. Однако как ответить на вопрос, насколько сильно каждый конкретный параметр проекта может измениться в негативную сторону (при стабильности остальных параметров), прежде чем это повлияет на решение о выгодности проекта? 
 
В анализе чувствительности инвестиционные критерии определяются для широкого диапазона исходных условий. Выделяются наиболее важные параметры проекта, выявляются закономерности изменения финансовых результатов от динамики каждого из параметров. В ходе исследования чувствительности капитального проекта обычно рассматриваются следующие параметры:

• физический объем продаж как результат емкости рынка, доли предприятия на рынке, потенциала роста рыночного спроса;
• цена продукта (услуги);
• темп инфляции;
• необходимый объем капитальных вложений;
• потребность в оборотном капитале;
• переменные издержки;
• постоянные издержки;
• учетная ставка процента за банковский кредит и др.

Данные параметры не могут быть изменены посредством  принятия управленческих решений.

В процессе анализа чувствительности вначале определяется «базовый»  вариант, при котором все изучаемые факторы принимают свои первоначальные значения. Только после этого значение одного из исследуемых факторов варьируется в определенном интервале при стабильных значениях остальных параметров. При этом оценка чувствительности проекта начинается с наиболее важных факторов, которые соответствуют пессимистическому и оптимистическому сценариям. Только после этого устанавливается влияние изменений отдельных параметров на уровень эффективности проекта. Кроме того, анализ чувствительности положен в основу принятия проекта. Так, например, если цена оказалась критическим фактором, то можно усилить программу маркетинга или пересмотреть затратную часть проекта, чтобы снизить его стоимость. Если осуществленный количественный анализ рисков проекта выявит его высокую чувствительность к изменению объема производства, то следует уделить внимание мерам по повышению производительности труда, обучению персонала менеджменту и т. п.

Показатель чувствительности вычисляется как отношение процентного  изменения критерия - выбранного показателя эффективности инвестиций (относительно базисного варианта) к изменению значения фактора на один процент. Таким способом определяются показатели чувствительности по каждому из исследуемых факторов.

С помощью анализа  чувствительности на базе полученных данных можно установить наиболее приоритетные с точки зрения риска факторы, а также разработать наиболее эффективную стратегию реализации инвестиционного проекта.[3,10] 
 
 
2. Обзор рынка недвижимости

Так как рассматриваемый в данной работе проект связан непосредственно со реализацией объектов недвижимости жилого назначения и коммерческого, то целесообразно изучить ситуацию на рынке недвижимости как в коммерческом секторе, так и в секторе многоквартирного жилья для оценки возможных изменений и тенденций спроса и предложения.

2.1. Состояние  первичного рынка многоквартирного жилья Перми на октябрь 2010 г.

Состояние рынка многоквартирного жилья Перми на октябрь 2010 г. можно охарактеризовать следующим образом.

Главные положительные тренды:

• +3,6% - прирост средней цены кв.метра в новостройках Ленинского района;
• +2,3% - прирост средней цены кв. метра 2-комнатных квартир в новостройках;

Главные отрицательные тренды:

• -1,0% - снижение средней цены кв.метра в новостройках Мотовилихинского района;
• -2,4% - снижение средней цены кв.метра 4 и более комнатных квартир в новостройках;

Закончился период отпусков, начался новый «рабочий» год. Вернувшиеся из теплых краев риэлторы, оценщики, продавцы, покупатели и другие реальные или потенциальные участники рынка недвижимости приступили к работе и осуществлению своих планов. Активность на рынке выросла, однако насколько это отразилось на ценовой конъюнктуре?

Для начала стоит отметить, что сегодняшний рынок подвержен  влиянию множества факторов. Одни из них являются предпосылками для восстановления и роста, другие - препятствуют данным процессам.

В качестве фактов роста можно выделить:

• минимальный за несколько лет уровень цен;
• возросшую актуальность «квартирного» вопроса;
• стабилизацию доходов большей части населения;
• дефицит ликвидного жилья на рынке;
• развитие системы ипотечного кредитования и снижения ипотечных ставок.

В качестве сдерживающих факторов выступают:

• отсутствие уверенности в сохранении текущего уровня доходов в долгосрочной перспективе;
• отсутствие роста доходов населения;
• низкая платежеспособность спроса ввиду сокращения уровня доходов населения в кризис;
• отсутствие макроэкономических предпосылок улучшения экономической ситуации в ближайшее время.

По результатам сентябрьских исследований пермский рынок многоквартирного жилья по сравнению с предыдущим месяцем остался неизменным. На начало октября 2010 года на пермском рынке жилой недвижимости сложилась следующая ценовая ситуация, которая представлена в Таблице 2.1.1.

Таблица 2.1.1

Средняя цена 1 кв.м. на первичном рынке

Месячный ценовой прирост на первичном рынке составил: +0,1% , в денежном выражении изменение составило: +40 рублей.

В разрезе средних  цен за неделю динамика первичного рынка характеризовалась незначительным приростом. В данном сегменте в условиях низких темпов ввода в эксплуатацию новых объектов растет уровень дефицита. За сентябрь объем предложения сократился на 2%. Застройщики уже повысили цены на часть своих объектов, и при повышении спроса в условиях недостатка предложения, наиболее ликвидные объекты будут продолжать пусть медленный, но уверенный рост.

Самое сильное падение цен с начала кризиса 2008 года в свердловском районе зафиксировано в сентябре 2009 года и средняя цена составила 44300 рублей. [8]

 2.2.Состояние коммерческого сектора рынка недвижимости г.Перми за 3 квартал 2010г.

Существенное влияние  на развитие рынка коммерческой недвижимости г. Перми оказывают следующие  социально-экономические показатели:  
- динамика валового регионального продукта; 
- индекс промышленного производства; 
- оборот розничной, оптовой торговли и сферы общепита; 
- уровень жизни населения (уровень доходов, расходов, уровень безработицы); 
- объем инвестиций в основной капитал организаций; 
- объемы кредитования в регионе, доступность кредитных ресурсов для бизнеса; 
- другие. 
 
В целом, экономическая активность и финансовая стабильность бизнеса являются отражением коммерческой деятельности предприятий и определяют критерии развития рынка коммерческой недвижимости Перми и всего Пермского края. Так при снижении объема потребительского спроса, падении выручки предприятий и при высоком уровне конкуренции происходит снижение интересов компаний к офисным, торговым и производственным объектам. В свою очередь, при положительной динамике указанных показателей, рынок коммерческой недвижимости начинает активизироваться.

Основные социально-экономические  показатели по Пермскому краю за 9 месяцев 2010 года:

• Оборот предприятий и организаций всех видов экономической деятельности за январь-сентябрь 2010 года  составил в действующих ценах 125 5708,4 млн. рублей.
• Потребительский рынок: в январе-сентябре 2010 года оборот розничной торговли Пермского края составил 219854,5 млн. рублей, или 96,4%; оборот общественного питания - 13 653,1 млн.рублей, или 81,6%; объем реализации платных услуг населению - 57534,9 млн. рублей, что выше уровня прошлого года на 3,3% (в сопоставимых ценах).
• Сводный индекс потребительских цен и тарифов на все товары и платные услуги в Пермском крае в сентябре 2010 года составил 100,70%, выше этой величины подорожали за прошедший месяц продовольственные товары.
• Консолидированный бюджет Пермского края в январе-августе 2010 года сведен с профицитом. Доходы превысили расходы на 4460,4 млн. рублей. 
  В январе-августе 2010 года сальдированный финансовый результат (прибыль минус убыток) организаций, не относящихся к субъектам малого предпринимательства, составил 83591,3 млн. рублей прибыли. 
  На 1 сентября 2010 года суммарная задолженность по обязательствам (кредиторская, задолженность по кредитам банков и займам) организаций, не относящихся к субъектам малого предпринимательства, составила 388556,1 млн. рублей, из неё просроченная – 13440,4 млн. рублей или 3,5% от общей суммы задолженности (на 1 сентября 2009г. – 3,8%).
• Денежные доходы населения края за январь-сентябрь 2010 года по предварительным данным составили 425876,3 млн. рублей (17518 рублей в среднем на душу в месяц), по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года увеличились на 6,4%.
• Денежные расходы населения края в январе-сентябре т.г. составили 393933,2 млн. рублей (16204 рубля в расчете на душу в месяц), по сравнению с январем-сентябрём предыдущего года увеличились на 4,0%.
• Суммарная задолженность организаций по заработной плате(по данным организаций, сообщивших сведения о задолженности по заработной плате по состоянию на 1 октября 2010 года) составила 135,2 млн. рублей и уменьшилась по сравнению с сентябрем 2010 года на 50,8 млн. рублей. [11]

Структура рынка  купли-продажи коммерческой невидимости  г. Перми

В настоящее время  рынок купли-продажи коммерческих объектов в г.Перми представлен 8-ю  сегментами, доля которых отслеживается в результате систематического мониторинга рынка (сегмен-тов фактически может быть больше). Удельные веса каждого из них в общей структуре коммерческого сектора по состоянию на конец III квартала 2010 года представлены на графике: