Лекции по «Теоретическим основам оценки»

     4. Сравнительный подход широко используется в странах с развитым земельным рынком. Подход основан на систематизации и сопоставлении информации о ценах продажи аналогичных земельных участков, т.е. на принципе замещения.

     Принцип замещения базируется на том, что рынок является открытым и конкурентным, на нем взаимодействует достаточное количество продавцов и покупателей с типичной мотивацией, экономически рационально и в собственных интересах, не находясь под посторонним давлением. Сравнительный подход включает методы сравнения продаж и переноса.

     Этапы расчета стоимости методом сравнения продаж

     Этап 1. Выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем сегменте земельного рынка.

     Этап 2. Проверка информации о сделках с земельными участками.

     Этап 3. Сравнение оцениваемого земельного участка с участками, проданными на рынке, и внесение поправок с учетом различий между оцениваемым и каждым из сравниваемых участков.

     Этап 4. Анализ приведенных цен аналогов и выведение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Лекция 12. Международные стандарты оценки 

1. Основные  формы регулирования оценочной  деятельности.
2. Международные стандарты оценки.

     Литература:

     Оценка  недвижимости: Учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – М. : Финансы  и статистика, 2006. – 496 с. : ил. 

     1. Регулирование оценочной деятельности – система мер и процедур, направленных на повышение качества услуг оценщиков и соответствие их определенным критериям, устанавливаемым профессиональным сообществом оценщиков (саморегулирование) или государственными органами (государственное регулирование) либо совместно.

     Одной из наиболее распространенных форм государственного регулирования профессиональной деятельности является лицензирование по отношению  к большинству представителей массовых профессий, занятых обслуживанием населения (врачи, адвокаты, брокеры по недвижимости).

     Лицензия – разрешение со стороны государства на занятие данной деятельностью, что обеспечивает определенный уровень качества обслуживания граждан.

     Лицензирование оценки недвижимости имеет особенности, так как несмотря на существование значительного числа оценщиков, оценка не считается массовой специальностью. Оценка недвижимости расценивается как элитарная, так как к услугам оценщиков прибегают в большинстве случаев не простые граждане, а профессионалы-брокеры, работающие с недвижимостью, банковские служащие и т.д.

     Различают международные и национальные стандарты  оценки.

     2. Международные стандарты оценки разрабатываются Международным комитетом по стандартам оценки (IVSC), международной организацией, объединяющей профессиональные организации оценщиков более чем 50 стран мира.

     Стандарты и связанные с ними нормативные  материалы на данный момент выражают общее мнение около 50 государств –  членов IVSC.

     МСО-2001 содержит две Рекомендации по применению стандартов. Рекомендация по применению № 1 рассматривает особенности применения стандартов для целей финансовой отчетности, рекомендация по применению стандартов № 2 – применение стандартов при оценке, проводимой для целей кредитования под залог.

     МСО-2001 включает в себя также семь методических руководств, посвященных вопросам оценки недвижимости, арендных прав, машин  и оборудования, нематериальных активов, бизнеса, а также учета токсичных  загрязнений при оценке. В трех Комментариях (1-3) к МСО рассмотрены особенности проведения оценки на развивающихся рынках, оценки активов общественного (государственного) сектора, а также вопросы, связанные с оценкой активов в соответствии с требованиями Базельского комитета по банковскому надзору. Стандарт снабжен развернутым глоссарием используемых терминов.

     Национальные  стандарты оценки отражают:

     - внутреннюю политику и установившиеся  принципы практической деятельности;

     - национальные политические и  общественные цели;

     - влияние самых разнообразных обычаев и языковых особенностей.

     Стандарты оценки США

     Единые  стандарты профессиональной оценочной  практики (ЕСПОП), являющиеся обязательными  для применения в США и в  других странах (Канада, Мексика), разрабатываются  и утверждаются Советом по стандартам оценки Фонда оценки – некоммерческой образовательной организацией, основанной в 1987 г. ведущими профессиональными организациями США (Институт оценки, Американское общество оценщиков, Национальная ассоциация магистрантов оценки) для достижения единообразия и профессионализма в оценке. Сейчас более 50 организаций вступили в Фонд либо в качестве организаций-спонсоров (попечителей), либо в качестве членов консультативных советов.

     Европейские стандарты оценки

     Европейская группа оценщиков основных фондов (TEGOVOFA) была создана как некоммерческая ассоциация национальных организаций оценщиков западноевропейских стран в 1977 г. После слияния с аналогичной организацией EUROVAL, группа в настоящее время называется «Европейская группа ассоциаций оценщиков» (TEGоVA). Одной из главных целей при создании этой организации было создание общих стандартов оценки, представляющих взгляды профессиональных организаций во всех странах Европейского союза.

     Российские  стандарты оценки

     Правовые  основы стандартизации в Российской Федерации установлены Законом Российской Федерации «О стандартизации». Стандартизация представляет собой деятельность по установлению норм, правил, характеристик продукции, услуг, процессов.

     «Стандарты  оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности» были утверждены 6 июля 2001 г. Постановлением Правительства Российской Федерации № 519.

     В Стандарте оценки дается определение  основных видов стоимости объекта  оценки, подходов к оценке и методов  оценки. Помимо определения рыночной стоимости объекта оценки в Стандарте дается определение видов стоимости, отличных от рыночной. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Лекция 13. Порядок составления отчетов об оценке

1. Описание объекта оценки при составлении отчета

     Литература:

     1. Тэпман Л.Н. Оценка недвижимости: Учеб. пособие для вузов / Под ред. проф. В.А. Швандара. – М. : ЮНИТИ-ДАНА, 2004. 

     1. Описание района, земельного участка  и оцениваемого строения –  обязательная часть отчета об  оценке. Основная цель данного  описания – выявление в первую  очередь всех достоинств и недостатков оцениваемого объекта.

     Описание  объекта оценки

Участок