Лекции по «Теоретическим основам оценки»

     Третий  подход сформулирован А. Маршаллом. Его позиция определения стоимости сводится к выяснению взаимодействия рыночных сил, лежащих на стороне спроса в виде предельной полезности, и предложения в виде издержек. Отсюда А. Маршалл делает вывод: полезность определяет предлагаемое количество, предлагаемое количество определяет издержки производства, издержки производства определяют ценности. Он считал, что цена, которую согласен уплатить за товар покупатель, определяется полезностью товара, при этом полезность он рассматривал как максимальную стоимость, которую может уплатить за товар покупатель.

     Основными теориями стоимости являются трудовая теория и теория предельной полезности.

     Потребительская ценность – это полезность вещи, ее способность удовлетворять какую-либо человеческую потребность.

     Стоимость товара (продукта) образуется из затрат труда на его производство. Соответственно величина стоимости товара определяется количеством труда и необходимым рабочим временем на производство товара. Следовательно, если принять интенсивность трудовых усилий за постоянную величину, то, чем больше необходимого времени тратится на производство продукта, тем выше его стоимость.

     2. Согласно трудовой теории стоимости (основоположниками которой являются У. Петти, А. Смит, Д. Риккардо и К. Маркс), обмен товаров происходит как обмен одинакового количества труда, затраченного на их производство. Д. Риккардо писал, что «меновая стоимость товара определяется количеством труда, воплощенного в них». Таким образом, основой стоимости является общественный труд, который и составляет субстанцию или внутреннее содержание стоимости. Стоимость и меновая стоимость тесно связаны между собой, но не тождественны. Их разница в том, что стоимость есть внутреннее присущее свойство товара, его сущность, а меновая стоимость – это внешнее проявление сущности в процессе обмена.

     Следует различать индивидуальную стоимость – стоимость отдельного товара, величина которой определяется затратами отдельного товаропроизводителя (предприятия), и общественную стоимость, величина которой определяется общественно необходимыми затратами труда, т.е. затратами на единицу потребительской стоимости при общественно нормальных условиях производства, среднем уровне умелости и интенсивности труда.

     Величина  стоимости, по А. Смиту, определяется то трудом, затраченным на его производство, то стоимостью труда, покупаемого за данный товар, а то суммой доходов рабочего и капиталиста. Теория «трех факторов производства» Ж.Б. Сэя исходит из того, что в создании стоимости участвуют три фактора: труд, капитал и земля.

     Стоимость – это категория исключительно товарного (рыночного) хозяйства и представляет собой общественное отношение товаропроизводителей, которое возникает при обмене товаров, так как товаропроизводители вступают на рынке в экономические отношения друг с другом.

     Стоимость – экономическое понятие, устанавливающее взаимоотношение между товарами и услугами, доступными для приобретения, и теми, кто покупает.

     Стоимость определяется по трем следующим параметрам:

     1) область применения – расчет  стоимости продукции, изделия,  полуфабриката;

     2) содержание – полностью –  полностью или частично определенные расходы за конкретный период;

     3) момент расчета – до (заранее  установленная стоимость) или  после.

     Двуединая сущность товара как стоимости и  потребительной стоимости является результатом двойственного характера  труда, создающего товар.

     Согласно трудовой теории стоимости, цена есть денежное выражение стоимости.

     Теория  предельной полезности утверждает, что человеку, чтобы жить, нужна определенная совокупность материальных благ. Способность блага удовлетворять какую-либо потребность человека есть его полезность. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Лекция 4. Основные положения теории оценки

     1. Понятия «стоимость» и «цена». Виды цен.

     2. Рыночная стоимость.

3. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости.

     4. Типичные ошибки начинающих оценщиков. 

     Литература:

     1. Экономическая теория / Под ред. А.И. Добрынина, Л.С. Тарасевича, 3-е изд. – СПб. : Изд. СПбГУЭФ, Изд. «Питер», 2004. – 544 с.

2. Г.П. Коваленко. Рынок недвижимого имущества в Республике Казахстан: Практическое пособие. – Алматы: Жети жаргы, 2002

     3. Тэпман Л.Н. Оценка недвижимости: Учеб. пособие для вузов / Под ред. проф. В.А. Швандара. – М. : ЮНИТИ-ДАНА, 2004. 

     1. Каждый товар в зависимости от того, в какой форме он представлен на рынках, имеет свою цену.

     Цена – это денежное выражение стоимости объекта недвижимости, с точки зрения типичных субъектов рынка, на конкретную дату продажи, исходя из варианта его наилучшего использования.

     Цена – денежная форма проявления стоимости объекта недвижимости в конкретных условиях спроса и предложения на него.

     В экономической практике сформировались два подхода к становлению цен: рыночный и затратный (производственный). Они различаются, прежде всего, факторами, воздействующими на формирование цены. При рыночном способе определяющие факторы – конъюнктура рынка, спрос и предложение товара. При затратном подходе в основу установления цены кладутся производственные затраты, прежде всего трудовые, связанные с созданием товара.

     Цены  различаются по ряду признаков. В  зависимости от масштаба торговых операций и вида продаваемого товара выделяют:

     1) оптовые цены, по которым продукция реализуется крупными партиями в условиях так называемой оптовой торговли;

     2) розничные цены, по которым товары продаются индивидуальным покупателям в относительно небольшом объеме;

     3) тарифные цены (расценки) – цены, по которым производится оплата услуг, например за пользование телефоном, за электроэнергию, газ, воду.

     По  степени свободы цены делятся  на:

     - жестко фиксированные, твердые цены, назначаемые органами ценообразования;

     - регулируемые цены;

     - рыночные цены.

     Часто вид цены определяется типом рынка, на котором она складывается. Выделяются биржевые, аукционные, комиссионные цены. Мировые цены исчисляются в свободно конвертируемых валютах.

     2. Рыночная стоимость определяется исходя из варианта наилучшего использования объекта недвижимости.

     На  практике используются различные определения  рыночной стоимости, причем в юридических  инстанциях, кредитных организациях, финансовых и страховых компаниях  ее трактовка имеет определенные особенности.

     Рыночная  стоимость – цена, с которой согласны желающий продать (продавец) и желающий купить (покупатель), не подверженные никакому давлению и хорошо осведомленные о всех фактах, имеющих отношение к покупке.

     На  рыночную стоимость недвижимости влияют 4 основных объективных фактора : спрос, полезность, дефицитность и отчуждаемость объекта. В отличие от рыночной стоимости на цену объекта недвижимости, как правило, влияет множество субъективных факторов: ограничение во времени на совершение сделки у продавца или покупателя, неинформированность продавца или покупателя о рынке, условиях продажи, их настроение на момент совершения сделки купли-продажи. Можно с определенной долей условности утверждать, что рыночная стоимость объективна, а цена субъективна. Хотя субъективной может быть и стоимость, например, инвестиционная – стоимость инвестора, когда он готов заплатить цену большую, чем рыночная стоимость, для того, чтобы господствовать в данном секторе рынка.

     Рыночная  стоимость – наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда:

     - одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая – не обязана принимать исполнение;

     - стороны сделки хорошо осведомлены  о предмете сделки и действуют  в своих интересах;

     - объект оценки представлен на  открытый рынок в форме публичной  сделки;

     - цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки;

     - платеж за объект оценки выражен  в денежной форме.

     3. Изменение стоимости любой недвижимости зависит от целого ряда факторов, которые проявляются на различных стадиях процесса. Все факторы, влияющие на стоимость недвижимости, можно разделить на объективные и субъективные.

     Объективные факторы в основном являются экономическими определяющими, в конечном счете, средний  уровень цен конкретных сделок. Объективные  факторы делятся на макроэкономические и микроэкономические.

     К макроэкономическим факторам относятся: налоги, пошлины, инфляция, исходный уровень потребности в объектах недвижимости, курс доллара, уровень и условия оплаты труда, уровень безработицы, развитие экспортно-импортных операций и т.д.

     Микроэкономические  факторы характеризуют объективные параметры конкретных сделок и связаны с описанием объекта купли-продажи недвижимости и с правовым характером сделки.

     К основным факторам, влияющим на стоимость недвижимости, относятся:

     1) Местонахождение;

     2) Архитектурно-конструктивные решения проекта;

     3) Планировочные решения проекта;

     4) Наличие коммунальных услуг (газа, воды, электричества);

     5) Наличие машин и оборудования, оцениваемых вместе со зданиями;

     6) Состояние здания;

     7) Сейсмические факторы;

     8) Экологические факторы. 

     4. В условиях отсутствия частной собственности на недвижимость такой профессии, как оценщик недвижимости, не требовалось, так как государство в лице своих органов само определяло стоимость активов.

     С возрождением частной собственности появилась необходимость в том, чтобы в сделках с недвижимостью участвовал профессионал, который мог бы ориентировать продавца и покупателя в стоимости участвующего в сделке объекта. Мировая практика показала, что если в сделках с недвижимостью не участвует независимый профессиональный оценщик, то одна из сторон сделки бывает обделена или просто обманута.

     Оценщик недвижимости должен обладать высоким уровнем общего образования и обширными познаниями в различных областях знаний.

     Для успешного функционирования на рынке недвижимости оценщик должен постоянно собирать и формировать базы рыночных данных по совершаемым сделкам с недвижимостью и тенденциям изменения цен.

     Работу  оценщика нельзя свести к проведению каких-то механических расчетов по известным методикам.

     Частой  ошибкой начинающих оценщиков является принятие цены предыдущих похожих сделок за стоимость аналогичной недвижимости без анализа условий, в которых  произошли эти сделки.

     Типичной  ошибкой является и сопоставление  рыночной цены с издержками на строительство сопоставимого объекта. Только в редких случаях сбалансированного рынка, когда относительно новое здание или сооружение будет соответствовать наилучшему и наиболее эффективному использованию земельного участка, издержки и рыночная стоимость будут близки по значению. Во всех остальных ситуациях величина издержек и рыночной стоимости недвижимости будут в той или иной степени расходиться.