Лекции по «Теоретическим основам оценки»

     2-й  этап. Собирается и проверяется информация по объектам-аналогам; анализируется собранная информация и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым объектом.

     3-й  этап. На выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопоставимых аналогов. Определение единиц сравнения и показателей (элементов сравнения), существенно влияющих на стоимость рассматриваемого объекта.

     4-й  этап. Расчет корректировок показателей (элементов сравнения) по данным рынка. Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

     3. После анализа рыночной ситуации относительно сделок купли-продажи объектов недвижимости рассматриваемого типа необходимо определить единицу сравнения и основные показатели (элементы) сравнения, существенно влияющие на стоимость оцениваемого объекта недвижимости. В оценочной практике дифференцированно рассматривают объекты недвижимости по 2 группам: неосвоенные и освоенные земельные участки. По первой группе при анализе продаж или предоставлении в долгосрочную аренду незастроенных земельных участков можно выделить две основные единицы сравнения: 1) цена за единицу площади; 2) цена за весь участок.

     Из  этих двух единиц сравнения наиболее распространенной является цена за единицу  площади. В качестве цены единицы  площади земельного участка используются цены :

     - за  1 га (сельскохозяйственные и лесные угодья либо территория промышленной зоны и т.п.);

     -  1 сотку (под строительство индивидуального дома, коттеджа и т.д.);

     -  1 м²  (под строительство зданий, гаражей, торговых киосков и т.д.).

     Принятие  в качестве единицы сравнения  цены за весь участок возможно, если рассматриваются стандартные по размерам земельные участки.

     Для второй группы объектов недвижимости – застроенные земельные участки  – в качестве единиц сравнения  можно выделить цены за :

     - 1 м² общей или полезной площади жилого, офисного или гостиничного здания, коттеджа, дачи, квартиры и т.д.;

     - комнату, квартиру или объект недвижимости.

     Наиболее  распространенной единицей сравнения  в настоящее время является цена 1 м² общей или полезной площади.

     Применение  в качестве единицы сравнения  цены за комнату, квартиру или объект недвижимости допустимо и возможно лишь при стандартных размерах сопоставимых объектов.

     При оценке зданий и сооружений, для  которых ключевую роль в их стоимости  играют объемные характеристики (промышленные корпуса, хранилища, элеваторы и  т.п.), целесообразно применять в  качестве единицы сравнения цены за 1 м³ здания или сооружения.

     После выбора единицы сравнения (той или  иной цены продажи) необходимо определить основные показатели (характеристики) или элементы сравнения, используя  которые можно смоделировать  стоимость оцениваемого объекта недвижимости посредством необходимых корректировок цен продажи сравнимых объектов. Корректируется цена продажи сравнимого объекта недвижимости для моделирования стоимости оцениваемого объекта. Оцениваемый объект никогда не подвергается корректировкам.

     В зарубежной и отечественной оценочной  практике выделяют 9 основных элементов сравнения:

     1. Переданные права собственности  на недвижимость;

     2. Условия финансовых расчетов  при приобретении недвижимости;

     3. Условия продажи (чистота сделки);

     4. Динамика сделок на рынке (дата продажи);

     5. Местоположение;

     6. Физические характеристики;

     7. Экономические характеристики;

     8. Отклонения от целевого использования;

     9. Наличие движимого имущества.

     Заключительным  этапом сравнительного подхода является анализ произведенных расчетов с целью получения итоговой величины стоимости оцениваемого объекта

     Рассчитанная  оценщиком средневзвешенная величина будет являться в большинстве  случаев итоговой вероятной ценой  продажи оцениваемого объекта, которая  может быть округлена в допустимых пределах в каждом конкретном случае. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Лекция 11. Теория оценки земли

     1. Специфика земельного участка  как объекта оценки.

     2. Методы оценки земли.

     3. Доходный подход к оценке земельных участков.

     4. Сравнительный подход к оценке земельных участков.  

     Литература:

     1. Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – М. : Финансы и статистика, 2006. – 496 с. : ил.

     2. Земельный кодекс Республики Казахстан. Астана, «Сарыарка», 2003.

     3. Кадастровая оценка земель. – Алма-Ата : Кайнар, 1983. – 144 с.

4. Максимов  В.А. Кадастровая оценка недвижимости / ВКТУ . – Усть-Каменогорск, 2000. –  126 с. 

     1. Земельный участок – это часть поверхности, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.

     В современных условиях земля является одним из наиболее сложных объектов экономической оценки в составе  недвижимости по следующим причинам:

     1) специфика данного объекта;

     2) неразработанность нормативно-правовой  базы;

     3) неразвитость земельного рынка  в стране.

     Отличия земельного участка от других видов  недвижимости обусловлены следующими особенностями:

     А) земля является природным ресурсом, который невозможно свободно воспроизвести в отличие от других объектов недвижимости;

     Б) при оценке всегда необходимо учитывать  возможность многоцелевого использования  земли;

     В) земельный фонд выступает основой  формирования среды проживания населения страны и обеспечивает экологическую безопасность, особенно земли лесного и водного фондов;

     Г) в отличие от других объектов недвижимости к стоимости земельных участков не применяются понятия физического  и функционального износа, а также  амортизации, поскольку срок эксплуатации земельных участков не ограничен;

     Д) использование и охрана земли  как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующих  территориях.

     Заниженная  оценка стоимости земли порождает  неэффективное землепользование в сельском и лесном хозяйствах, а также нерациональную модель городского развития, например, размещение в центральной части промышленных зон, а также экологически вредных предприятий.

     2. Оценка земли подразделяется на массовую кадастровую оценку земельных участков и рыночную оценку единичного земельного участка.

     Кадастровая оценка – совокупность административных и технических действий по установлению кадастровой стоимости объектов недвижимости (земельных участков) в границах административно-территориального образования по оценочным зонам, выполненных на определенную дату.

     Методы  оценки земли:

     1) Доходный подход:

     - метод прямой капитализации;

     - дисконтирование денежных потоков;

     - техника остатка дохода для  земли.

     2) Сравнительный подход:

     - метод сравнения продаж (способы оценки типичного участка и единицы сравнения);

     - метод переноса.

     3) Затратный подход:

     - метод изъятия;

     - метод определения затрат на  освоение;

     - оценка по затратам на инфраструктуру;

     - оценка по условиям типовых  инвестиционных контрактов.

     В странах с развитой рыночной экономикой при оценке земли по возможности  применяют все три подхода.

     3. Доходный подход к оценке земельных участков позволяет получить оценку стоимости земли, исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов, и применим только к земельным участкам, приносящим доход.

     Рыночная  стоимость земельного участка, рассчитанная методом дисконтирования, представляет собой сумму приведенных к дате оценки ожидаемых рентных доходов или других выгод. Потоки доходов за период владения землей, а также выручка от последующей перепродажи земельного участка переводятся в текущую стоимость.

     Расчет  величины денежных потоков в прогнозный период осуществляется на основе технико-экономических показателей реального или планируемого проекта разработки месторождения. По каждому году прогнозного периода рассчитывается денежный поток исходя из объемов добычи и реализации полезного ископаемого, цен реализации, затрат на поиск, разведку, разработку месторождения и реализацию продукции, а также обязательных платежей в соответствии с налоговым и природоохранным законодательством.

     Расчет  ставки дисконтирования основан на учете:

     - доходности эксплуатации месторождения;

     - степени достоверности оценки  количества полезного ископаемого,  доступного для извлечения из недр;

     - степени риска разработки данного  месторождения.

     Метод прямой капитализации предполагает деление годового рентного дохода на соответствующую ставку капитализации, в результате чего величина доходов превращается в стоимость земельного участка.

     Расчеты стоимости земли методом капитализации  дохода основаны на использовании следующей  формулы:

        Стоимость земли = Рентный доход / Коэффициент капитализации

     Сложной проблемой доходного подхода  является определение коэффициента капитализации. Особенность коэффициента капитализации, используемого при оценке земли, в том, что он состоит только из одной части – ставки дохода и не включает норму возмещения капитала.

     Техника расчетов доходным подходом сложна, поскольку  доходы распределены во времени и  могут существенно изменяться, а ставка капитализации зависит от состояния экономики, особенно финансовой системы и правового регулирования земельного рынка. Использование доходного подхода требует проведения широких экономических и рыночных исследований для определения значений ставки капитализации, а также знания основ финансовой математики.

     Одним из методов доходного подхода  является капитализация земельной арендной платы. Под арендой понимается предоставление земельного участка арендодателем во временное владение и/или пользование арендатору (юридическому или физическому лицу) за плату на определенный срок.

     Земельная арендная плата – это денежная сумма, выплачиваемая за право пользования  земельным участком. Как регулярный поток дохода земельная арендная плата (арендный доход) может переводиться в стоимость методом прямой капитализации. Метод капитализации арендной платы особенно удобен, когда земельные участки сдаются в долгосрочную аренду отдельно от зданий и сооружений.