Лекции по «Теоретическим основам оценки»

Лекция 5. Принципы оценки

     1. Основные подходы и принципы  оценки недвижимости.

     2. Принцип полезности. Принцип замещения. Принцип ожидания.

3. Принцип вклада. Остаточная продуктивность. Принцип сбалансированности. Принцип разделения.

4. Принцип спроса и предложения.  Принцип конкуренции. Принцип соответствия.  Принцип изменения внешней среды.

     5. Принцип лучшего и наиболее эффективного использования. 

     Литература:

     Оценка  недвижимости: Учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – М. : Финансы  и статистика, 2006. – 496 с. : ил.

     Коваленко Г.П. Рынок недвижимого имущества в Республике Казахстан: Практическое пособие. – Алматы: Жетi жаргы, 2002. 

     1. Процесс оценки недвижимого имущества заключается в оценке стоимости имущественных прав его владельца. Право использовать земельный участок представляет для собственника земли важный момент при определении стоимости участка. При определении своей точки зрения оценщик должен встать также и на позицию покупателя, понять, какую ценность для него представляет владение данной собственностью и почему. Оценка коммерческой недвижимости определяется исходя из принципа отдачи от инвестиций после погашения операционных расходов. Знание экономических принципов необходимо для понимания приемов и процедур оценки недвижимого имущества.

     Принципов, которые необходимо учитывать оценщику, весьма много, и при оценке недвижимости необходимо по возможности учитывать все или хотя бы основные, помня, что все принципы взаимосвязаны между собой.

     Теоретической основой процесса оценки является система  оценочных принципов. В мировой  практике принято выделять 4 группы оценочных принципов:

     1-я  группа – принципы, основанные  на представлениях потенциального  собственника. Полезность; замещение;  ожидание.

     2-я  группа – принципы, вытекающие  из процесса эксплуатации недвижимости. Вклад; остаточная продуктивность; сбалансированность; разделение.

     3-я  группа – принципы, обусловленные  действием рыночной среды. Спрос  и предложение; конкуренция; соответствие; изменение внешней среды.

     4-я  группа – принцип лучшего и  наиболее эффективного использования.

     2. Первая группа принципов оценки

     2.1. Исходный принцип оценки стоимости недвижимости – принцип полезности, который означает, что чем больше объект недвижимости способен удовлетворить потребность собственника, тем выше его полезность и стоимость.

     Три подхода к оценке недвижимости раскрывают различные аспекты полезности.

     С точки зрения сравнительного подхода рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости выше цены сопоставимого объекта, обладающего такой же полезностью.

     С позиций затратного подхода за продаваемый объект недвижимости нецелесообразно платить больше, чем будет стоить строительство нового объекта аналогичной полезности в приемлемые сроки.

     С точки зрения доходного  подхода стоимость объекта недвижимости определяется возможностями инвестирования в другие объекты аналогичной полезности, т.е. в объекты, приносящие примерно одинаковый поток доходов.

     2.2. Принцип замещения означает, что при наличии определенного количества однородных (по полезности или доходности) объектов недвижимости самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой. Данный принцип исходит из возможности альтернативного выбора для покупателя, т.е. стоимость объекта недвижимости зависит от того, имеются ли на рынке аналогичные или замещающие объекты.

     2.3. Принцип ожидания определяется тем, какой доход (с учетом величины и сроков получения) или какие выгоды и удобства от использования объекта недвижимости, включая выручку от последующей перепродажи, ожидает получить потенциальный собственник. Данный принцип лежит в основе оценки недвижимости доходным подходом и характеризует точку зрения потенциального пользователя на будущие доходы и их текущую стоимость. Например, стоимость земельного участка в населенном пункте, отведенного под жилую застройку, будет отражать капитализированную величину арендной платы (реальной или потенциально возможной), которую ожидает получить собственник от эксплуатации жилого дома.

     3. Вторая группа принципов оценки

     Эта группа принципов оценки обусловлена процессом эксплуатации недвижимости и включает принципы вклада, остаточной продуктивности, сбалансированности, разделения.

     3.1. Принцип вклада – для оценки стоимости объекта недвижимости необходимо определить вклад каждого фактора и его важнейших элементов в формирование полезности и стоимости объекта.

     3.2. Остаточная продуктивность определяется как остаток дохода, отнесенный к объекту недвижимости, после того как оплачены затраты на труд, оборудование и технические средства, менеджмент.

     3.3. Принцип сбалансированности – для каждого типа землепользования необходимы определенные компоненты объекта, оптимальное сочетание которых обеспечивает максимальную стоимость недвижимости.

     3.4. Принцип разделения означает, что физические элементы недвижимости и имущественные права на них можно разделять и соединять таким образом, чтобы достичь максимальной стоимости объекта.

     4. Третья группа принципов оценки

     Обусловлены действием рыночной среды, включает спрос и предложение, конкуренцию, соответствие и изменение внешней  среды.

     4.1. Принцип спроса и предложения означает, что цена недвижимости изменяется в результате взаимодействия спроса и предложения.

     Спрос – это представленная на рынке платежеспособная потребность в объектах недвижимости.

     Предложение – это количество объектов недвижимости, которое может быть выставлено на продажу при сложившемся уровне цен.

     4.2. Принцип конкуренции означает, что цены на объекты недвижимости устанавливаются посредством постоянного соперничества субъектов рынка, которые стремятся к получению максимальной прибыли.

     4.3. Принцип соответствия состоит в том, что максимальная стоимость объекта недвижимости возникает тогда, когда имеются разумный уровень архитектурной однородности и совместимый характер землепользования. Соответствие характеристик объекта недвижимости потребностям и ожиданиям местного рынка обеспечивает высокий рыночный спрос на него, а, следовательно, и высокую стоимость.

     4.4. Принцип изменения внешней среды предполагает при оценке объектов недвижимости учет возможных изменений экономических, социальных и юридических условий, при которых они используются, а также учет внешнего окружения и перспектив развития района.

     5. Четвертая группа принципов оценки

     Эта группа принципов оценки означает, что из возможных вариантов использования  объекта недвижимости выбирается тот, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности земельного участка с улучшениями. Именно этот вариант применяется для оценки стоимости недвижимости.

     Лучший  и наиболее эффективный вариант  использования рассматривается  в два этапа:

1. при условии, что земельный участок свободен;
2. участок земли с существующими улучшениями.

     Все вышеперечисленные принципы оценки недвижимости тесно взаимосвязаны  и в зависимости от вида и специфики  оцениваемого объекта, от используемого  метода оценки могут играть основную или вспомогательную роль. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Лекция 6. Стоимость денег во времени

     1. Основные определения.

     2. Шесть функций денег. 

     Литература:

     Экономическая теория: Учебник / Под общ. ред. акад. В.И. Видяпина, А.И. Добрынина, Г.П. Журавлевой, Л.С. Тарасевича. – М. : ИНФРА – М, 2003. 

     1. Самый простой ответ на вопрос, что такое деньги, будет таким: деньги – это все то, что обычно принимается в обмен на товары и услуги.

     Существуют  различные научные концепции  возникновения и сущности денег, в том числе рационалистическая и эволюционная.

     На  ранней стадии развития человеческого  общества товарный обмен носил  случайный, эпизодический характер. Ему соответствовала простая или случайная форма стоимости: товар А равен товару Б.

     Всеобщая форма стоимости характеризуется тем, что все товары начинают обмениваться на один товар, который играет роль всеобщего эквивалента – средства выражения стоимости всего товарного мира. В разных местах роль всеобщего эквивалента выполняли разные товары: скот, меха ….

     С развитием товарного производства обилие различных товаров, играющих роль всеобщего эквивалента, вступило в противоречие с потребителями растущего рынка. Последний требовал перехода к одному эквиваленту. Роль всеобщего эквивалента закрепляется за одним товаром, возникает денежная форма стоимости, которая закрепляется за драгоценными металлами (золотом и серебром).

     Золото  стало деньгами в процессе исторического  развития форм стоимости потому, что  обладало совокупностью качеств, позволяющих  ему лучше, чем другие товары выполнять функцию всеобщего эквивалента. К ним относятся:

1. длительная сохраняемость;
2. легкая делимость и соединимость без потери стоимости;
3. высокая стоимость в небольшом количестве;
4. относительная редкость золота в природе;
5. качественная однородность всех частей при делении.

     Анализ  этих форм позволяет нам понять главное  в сущности денег – именно то, что деньги – это товар, но товар  особого рода, ибо обладает особой потребительной стоимостью – способностью обмениваться на любой товар или  являться всеобщим эквивалентом, это форма стоимости всех товаров и услуг.

     Всеобщий  эквивалент означает способность товара обмениваться на любой другой товар.

     2. Для современной экономической науки характерен подход, согласно которому сущность денег выводится из их функции. Этот тезис сформулирован английским экономистом Дж. Хиксом следующим образом: деньги – это то, что используется как деньги.

     Сущность  денег раскрывается в их функциях:

                                            Функции денег

                      Основные                                                       Производные

          Мера                  Средство                           Средство                Средства

     стоимости             обращения                         накопления              платежа

          Масштаб цен                                                   Сокровища

     Особую  роль среди этих функций выполняют  две основные, фундаментальные функции:

     А) мера стоимости;

     Б) средство обращения.

     Функция денег как меры стоимости – это выражение способности денег соизмерять стоимость всех товаров. Изначально для выполнения этой функции деньги, как особый товар, должны были обладать собственной стоимостью.