Лекции по «Теоретическим основам оценки»

     Важными и постоянно расширяющимися сферами  применения затратного метода выступают рынок страховых услуг и система дифференцированного налогообложения недвижимости. Страховую компанию интересует не полная рыночная стоимость имущественного комплекса, а лишь та его часть, которая может быть утрачена вследствие страхового случая. Стоимость воспроизводства этой части имущества представляется наиболее разумным вариантом его страховой оценки.

     3. Оценка объектов недвижимости затратным методом включает следующие этапы:

     1. Оценка рыночной стоимости земельного  участка как свободного от  улучшений и доступного для наилучшего использования;

     2. Определение восстановительной  или замещающей стоимости улучшений  (прямые и косвенные издержки);

     3. Определение предпринимательской  прибыли;

     4. Оценка восстановительной (замещающей) стоимости улучшений с учетом  предпринимательской прибыли (п.2 + п.3);

     5. Определение общего накопленного  износа зданий и сооружений;

     6. Оценка стоимости улучшений с  учетом износа (п.4 – п.5);

     7. Оценка общей стоимости объекта  недвижимости с учетом стоимости  земли (п.1 + п.6).

3.1 Затраты и себестоимость

     Затраты на создание объекта недвижимости, т.е. себестоимость строительных работ, - это затраты (издержки) строительной организации на их производство и  сдачу объекта заказчику. Себестоимость строительных работ, выполненных строительной организацией собственными силами, складывается из затрат, связанных с использованием в процессе производства материалов, топлива, энергии, основных средств, трудовых ресурсов и др.

     Затраты в зависимости от способов их включения  в себестоимость работ подразделяются на прямые и косвенные.

     3.2 Методы определения стоимости нового строительства

     В оценочной практике применяют  4 взаимосвязанных метода расчета восстановительной стоимости, или стоимости замещения зданий и сооружений:

     1) количественный метод;

     2) метод учета затрат по укрупненным конструктивным элементам и видам работ;

     3) метод сравнительных единиц;

     4) метод объектов-аналогов.

     При всех вышеуказанных методах оценки необходимо привести сметную стоимость  оцениваемого объекта (объекта-аналога  или сравнительной единицы) на дату ее утверждения к существующему уровню сметных цен. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Лекция 9. Доходный метод оценки недвижимости

1. Структура доходного метода.
2. Принципы доходного метода.
3. Определение стоимости недвижимости методом капитализации доходов.

 

     Литература:

     1. Тэпман Л.Н. Оценка недвижимости: Учеб. пособие для вузов / Под  ред. проф. В.А. Швандара. – М. : ЮНИТИ-ДАНА, 2004.

     2. Оценка недвижимости: Учебник / Под  ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой.  – М. : Финансы и статистика, 2006. – 496 с. : ил. 

     1. Доходный метод оценки отражает мотивацию типичного покупателя доходной недвижимости: ожидаемые будущие доходы с требуемыми характеристиками. Учитывая, что существует непосредственная связь между размером инвестиций и выгодами от коммерческого использования объекта инвестиций, стоимость недвижимости определяется как стоимость прав на получение приносимых ею доходов. Эта стоимость (рыночная, инвестиционная) определяется как текущая стоимость будущих доходов, генерируемых оцениваемым активом.

     Доходный  подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость  будущих денежных потоков.

     В рамках доходного подхода возможно применение одного из двух методов:

     1) прямой капитализации доходов;

     2) дисконтирования денежных потоков.

     2. Теоретической базой доходного метода являются принципы оценки, которые представляют собой обобщение анализа поведенческих характеристик участников рынка недвижимости и функциональных связей между ценами и ценообразующими факторами.

     Ниже  приведены принципы, которые наиболее значимы для доходного метода, а также факторы и обстоятельства, анализ которых базируется на соответствующем принципе.

    

       ПРИНЦИП                                                          СФЕРА ВЛИЯНИЯ

1. Ожидания (основной принцип,

на котором  базируется оценка по доходу)   Весь спектр прогнозных данных:         ценообразующие факторы,

характеристики  дохода,

капитала, коэффициенты; 

2. Замещения                                              Выбор и анализ объектов- аналогов, анализ альтернативных инвестиций;        

3. Спроса и предложения                           Учет и анализ факторов: полезность, дефицитность, конкурентоспособность,

доступность рынка капитала, монопольный,

государственный контроль, деловая активность,

характеристики населения; 

4. Предельной продуктивности                         Анализ объекта недвижимости:

(баланса,  вклада)                                                экономическое соответствие элементов  недвижимости, ее использование 

и тип  землепользования 

     3. Метод капитализации доходов используется, если:

     - потоки доходов стабильны длительный  период времени, представляют  собой значительную положительную  величину;

     - потоки доходов возрастают устойчивыми,  умеренными темпами.

     Основные  этапы процедуры оценки методом капитализации:

     1) определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве  дохода, генерируемого объектом  недвижимости при его наилучшем  и наиболее эффективном использовании;

     2) расчет ставки капитализации;

     3) определение стоимости объекта недвижимости на основе чистого операционного дохода и коэффициента капитализации путем деления ЧОД на коэффициент капитализации.

     Чистый  операционный доход (ЧОД) – действительный валовый доход за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением амортизационных отчислений).

     Операционные  расходы – это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.

     Расчет  коэффициента капитализации

     Существует  несколько методов определения коэффициента капитализации:

     1 метод – с учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изменение стоимости актива);

     2 метод – метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы;

     3 метод – метод прямой капитализации.

     Коэффициент капитализации состоит из 2 частей:

     А) ставки доходности инвестиции (капитала), являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;

     Б) нормы возврата капитала, т.е. погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части активов. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Лекция 10.  Оценка недвижимости методом прямого  сравнения продаж 

1. Основные  положения.
2. Этапы реализации метода сравнения продаж.
3. Единицы и элементы сравнения.

 

     Литература:

     1. Тэпман Л.Н. Оценка недвижимости: Учеб. пособие для вузов / Под  ред. проф. В.А. Швандара. – М. : ЮНИТИ-ДАНА, 2004.

     2. Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – М. : Финансы и статистика, 2006. – 496 с. : ил. 

     1. Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами.

     Практическое  применение метода сравнения продаж возможно при наличии развитого рынка недвижимости. Недостаточная же развитость данного рынка, а также то, что оцениваемый объект недвижимости является специализированным либо обладает исключительными выгодами или обременениями, не отражающими общее состояние рынка, делают применение этого подхода нецелесообразным.

     Сравнительный подход базируется на 3-х основных принципах  оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. На основе этих принципов оценки недвижимости в сравнительном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта.

     Этот  метод наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется  достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Если такая недвижимость на рынке  продаж отсутствует, метод сравнения  продаж не применим. Использование метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

     1) подробное исследование рынка  с целью получения достоверной  информации о всех факторах, имеющих  отношение к объектам сравнимой  полезности;

     2) определение подходящих единиц сравнения и проведения сравнительного анализа по каждой единице;

     3) сопоставление исследуемого объекта  с выбранным объектом сравнения  с целью корректировки их продажных  цен или исключения из списка  сравнимых;

     4) приведение ряда показателей  стоимости сравнимых объектов к одной или к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта.

     2. При оценке недвижимости методом сравнения продаж необходимо сформировать информационную базу движения цен продаж по конкретному типу объектов недвижимости в рамках рассматриваемого регионального рынка недвижимости. В качестве источников информации при создании такого рода информационной базы можно рассматривать региональные риэлторские структуры, занимающиеся сделками купли-продажи недвижимости, государственные организации (бюро технической инвентаризации), публикации (журналы и газеты по недвижимости, рекламные буклеты и т.д.) и др. Принципиально важно то, что оценщик формирует информационную базу заблаговременно, вне зависимости от того, имеется ли на данный момент заказ на оценку конкретного типа объекта недвижимости. Такой подход к формированию информационной базы – предпосылка практической реализации метода сравнения продаж в условиях неустоявшегося рынка недвижимости.

     Рассмотрим  основные этапы оценки недвижимости сравнительным подходом.

     1-й  этап. Изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные относительно недавно.