Лекции по «Теоретическим основам оценки»

     Масштаб цен – это фиксированное законом весовое количество золота, принятое в качестве денежной единицы.

     Деньги  как средство обращения функционируют в процессе товарного обращения, который и порождает потребность в выполнении деньгами этой функции. Функция денег как средства обращения состоит в том, что они выступают в качестве посредника в процессе обращения товаров.

     Деньги  как средство накопления. Возможность и необходимость накопления денег возникают в результате отделения актов продажи (Т - Д) от купли (Д - Т). Если за продажей товара не последовала покупка, то у продавца остаются на руках деньги, которые могут с этого времени функционировать в виде сокровища, а продавец становится собирателем сокровищ.

     Деньги  как средство платежа. С развитием товарного производства и обращения возникают отношения, при которых происходит продажа товаров в кредит.

     При продаже товаров в кредит деньги функционируют в сфере товарного обращения идеально, как мера стоимости при определении цены товаров и как идеальное покупательное средство.

     Мировые деньги. Деньги функционируют не только внутри страны, но и в обороте между странами. Здесь они выполняют функцию мировых денег. Выходя за пределы внутреннего обращения, деньги сбрасывают с себя национальные мундиры, стирают местные масштабы цен и выступают в своей первоначальной форме – форме слитков золота.

     Все функции денег органически связаны  между собой. Сущность денег проявляется  не в какой-либо одной функции, а  во всех функциях. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Лекция 7. Теоретические основы

методов оценки стоимости  имущества  

     1. Три подхода к оценке стоимости предприятия.

2. Характеристика имущественного подхода к оценке предприятий.   

3. Анализ методик имущественного подхода к оценке предприятий 

     Литература:

     1. Тэпман Л.Н. Оценка недвижимости: Учеб. пособие для вузов / Под  ред. проф. В.А. Швандара. – М. : ЮНИТИ-ДАНА, 2004. 

     1. Существует несколько десятков методик оценки стоимости предприятий, обычно группируемых специалистами в рамках имущественного, затратного, доходного и сравнительного подходов.

     1.1. Имущественный подход основан на анализе активов предприятия и включает следующие методики:

     - накопление активов предприятия;

     - скорректированной балансовой стоимости  (или методика чистых активов);

     - расчета стоимости замещения;

     - расчета ликвидационной стоимости.

     1.1.1. Методика накопления активов применяется для расчета стоимости действующих предприятий, обладающих значительными активами, когда имеются возможность и необходимость в оценке нематериальных активов предприятия, холдинговых или инвестиционных компаний, когда у предприятия отсутствуют ретроспективные данные о производственно-хозяйственной деятельности, когда благополучие предприятия в значительной степени зависит от контрактов.

     1.1.2. Методика скорректированной балансовой стоимости (или методика чистых активов) в настоящее время чаще используется в процессе приватизации государственных предприятий.

     1.1.3. Суть методики расчета стоимости замещения заключается в определении текущей удельной или полной стоимости предприятия-аналога, базирующейся на определении текущих удельных или полных затрат на строительство современного предприятия, аналогичного оцениваемому.

     1.1.4. Методика расчета ликвидационной стоимости используется для ликвидируемых предприятий, а также когда текущие и прогнозируемые денежные потоки от производственной деятельности предприятия невелики по сравнению со стоимостью его чистых активов (доход на активы низкий или отрицательный) или когда стоимость предприятия при ликвидации может быть выше, чем при продолжении его деятельности, а также в других случаях.

     1.2. Доходный подход основан на определении текущей стоимости будущих доходов и включает следующие методики:

     - капитализации дохода;

     - дисконтирования денежных потоков.

     1.2.1. Методика капитализации дохода используется в тех случаях, когда доход предприятия стабилен. Если предполагается, что будущие доходы предприятия будут отличаться от доходов в период предыстории и нестабильны по годам прогнозного периода, то оценку проводят с использованием методики дисконтирования денежных потоков.

     1.2.2. Методика дисконтирования денежных потоков определяет уровень доходов за каждый будущий год всего прогнозного периода, а также в остаточный период. Кроме того, довольно сложно определить ставки капитализации и ставки дисконтирования будущих доходов предприятия в основном из-за недостатка рыночных данных.

     1.3. Сравнительный подход базируется на сопоставлении стоимости оцениваемого предприятия со стоимостями сопоставимых предприятий и включает следующие методики:

     - рынка капитала;

     - сделок (методика сравнительного анализа продаж);

     - отраслевых коэффициентов.

     1.3.1. Методика рынка капитала основана на рыночных ценах акций предприятий, сходных с оцениваемым предприятием. Действуя по принципу замещения, инвестор может инвестировать в предприятие: либо в аналогичное, либо в оцениваемое. Поэтому данные о стоимости акций сопоставимых аналогичных предприятий при соответствующих корректировках могут послужить ориентирами для определения стоимости акций оцениваемого предприятия.

     1.3.2. Методика сделок (или методика сравнительного анализа продаж) – частный случай методики рынка капитала; основана на анализе цен приобретения контрольных пакетов акций сопоставимых предприятий или предприятия целиком. В данном случае анализируется информация не с фондового рынка, а с рынка слияний и поглощений.

     1.3.3. Методику отраслевых коэффициентов (или отраслевых соотношений) применяют для ориентировочных оценок стоимости предприятий.

     2. Имущественный подход к оценке предприятий объединяет следующие методики: накопления активов предприятия; скорректированной балансовой стоимости (или методика чистых активов); замещения; расчета ликвидационной стоимости предприятий. Все эти методики оценки объединены по одному главному признаку: они основаны на определении в текущих ценах стоимости отдельных видов имущества предприятия или затрат на строительство аналогичного предприятия (методике замещения) и вычитании задолженностей предприятия. Все методики имущественного подхода базируются на одной информационной базе – балансе предприятия и позволяют рассчитать различные виды стоимости предприятия: методика накопления активов – рыночную стоимость; методика замещения – стоимость замещения; методика ликвидационной стоимости – ликвидационную стоимость предприятия. Эти виды стоимости имеют различные количественные выражения и необходимы для принятия различных управленческих решений. Например, при продаже предприятия рыночную стоимость определяют, используя методику накопления активов; при налогообложении имущества – методику определения восстановительной стоимости; при ликвидации предприятия – методику ликвидационной стоимости; при обосновании строительства нового предприятия – методику замещения.

     3. Имущественный подход включает четыре методики оценки предприятий:

     1) накопления активов;

     2) скорректированной балансовой стоимости (или методику чистых активов предприятия);

     3) замещения;

     4) расчета ликвидационной стоимости.

     3.1 Методика скорректированной балансовой стоимости

     Методика  скорректированной балансовой стоимости (или методика чистых активов предприятия) предполагает анализ и корректировку всех статей баланса предприятия, суммирование стоимости активов и вычитание из полученной суммы скорректированных статей пассива баланса в части долгосрочной и текущей задолженностей.

     3.2 Методика замещения

     Методика  замещения заключается в определении расходов в текущих ценах на строительство предприятия, имеющего с оцениваемым аналогичную полезность, но построенного в новом, современном архитектурном стиле, с использованием прогрессивных проектных и технологических нормативов, с применением прогрессивных материалов, конструкций и оборудования.

     3.3 Методика расчета ликвидационной стоимости

     Ликвидационная стоимость представляет собой чистую денежную сумму, которую собственник предприятия может получить при ликвидации предприятия и раздельной  распродаже его активов.

     Специалисты различают 3 вида ликвидационной стоимости предприятий:

     - упорядоченную, когда распродажа активов ликвидируемого предприятия осуществляется в течение разумного периода времени, с тем чтобы можно было получить максимально возможные цены продажи активов;

     - принудительную, когда активы предприятия распродаются настолько быстро, насколько это возможно, часто одновременно и на одном аукционе;

     - ликвидационную стоимость прекращения существования активов предприятия, когда активы предприятия не продаются, а списываются и уничтожаются. Стоимость предприятия в этом случае представляет собой отрицательную величину, так как в этом случае от владельца предприятия требуются определенные затраты на ликвидацию активов. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Лекция 8. Затратный метод оценки недвижимости 

1. Сущность  затратного метода.
2. Области применения затратного метода.
3. Процедура оценки недвижимости затратным методом.

 

     Литература:

     1. Тэпман Л.Н. Оценка недвижимости: Учеб. пособие для вузов / Под ред. проф. В.А. Швандара. – М. : ЮНИТИ-ДАНА, 2004. 

     1. При затратном методе предполагается, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта недвижимости в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств, соответствуют рыночной стоимости этого объекта. Такое предположение психологически оправдано, так как типичный покупатель вряд ли пожелает платить за объект недвижимости больше того, что может стоить приобретение равноценного земельного участка и создание на нем улучшений (зданий, сооружений) аналогичной полезности.

     В зависимости от способа воспроизведения  зданий и сооружений различают их восстановительную стоимость и  стоимость замещения.

     Восстановительная стоимость есть денежное выражение  издержек воспроизведения как бы точной копии оцениваемых улучшений на участке земли в текущих ценах с использованием таких же материалов, строительных стандартов, проектных решений и сохранением всех имеющихся элементов неэффективности.

     Стоимость замещения выражает в денежной форме издержки воспроизведения улучшений, имеющих ту же функциональную пригодность, что и оцениваемый объект, с использованием современных стандартов, материалов и дизайна в текущих ценах на инвестиционные ресурсы.

     2. Главное преимущество затратного метода, определяющее его большую популярность среди практикующих оценщиков, состоит в его пригодности для более или менее достоверной оценки недвижимости на малоактивных рынках. Недостаточность информации о состоявшихся сделках в ряде случаев ограничивает возможность практического использования метода прямого сравнения продаж и доходного метода.

     Специфической областью применения затратного метода является оценка уникальных объектов, особенно недоходного назначения (например, больниц, музеев, библиотек, храмов и т.п.). Для таких объектов трудно найти сопоставимые продажи, и анализ издержек их воспроизводства остается единственной приемлемой альтернативой оценщика.