Договор ипотеки

    В России, несмотря на проявляющийся  в последнее время локальный  кредитный кризис, сохраняется огромный потенциал для развития жилищного ипотечного кредитования. Ипотечное кредитование по мере своего развития будет оказывать все более значимое влияние на рынок жилья, в первую очередь, расширяя спрос на недвижимость.

    Только  согласованность целей государства, коммерческих структур, иностранных инвесторов и физических лиц на рынке недвижимости могут способствовать повышению уровня (качества) жизни граждан России, в том числе их обеспеченности жильем, через развитие института ипотеки. Таким образом, анализ сложившейся практики финансирования строительства и приобретения жилья свидетельствует о том, что система ипотечного жилищного кредитования в России, несмотря на продемонстрированные в 2005-2007 годах рекордные темпы роста, еще не приобрела массового характера и пока не может служить эффективным инструментом решения одной из важнейших экономических и социальных проблем – обеспечения населения России доступным жильем ввиду целого ряда объективных и субъективных факторов⁵⁵.

    Основными путями стимулирования активности заемщиков  в получении ипотечных кредитов для приобретения жилья являются: снижение налогового бремени заемщика, снижение выплат по кредиту.

    Снижение  выплат по кредиту для заемщика предполагается осуществить путем выдачи целевых  адресных субсидий, финансируемых из бюджета. Предполагается реализовать следующий механизм субсидирования.

    В целях обеспечения доступности  ипотечных жилищных кредитов для  трудоспособного населения, имеющего стабильные доходы, однако в текущий  момент не располагающего достаточными накоплениями для оплаты первоначального взноса за квартиру, необходимо осуществить субсидирование первоначального взноса за квартиру при получении гражданином ипотечного жилищного кредита. Адресные ипотечные субсидии предполагается поэтапно распространить на категории граждан, нуждающихся в специальной поддержке⁵⁶.

    Такая система финансирования приобретения жилья гражданами с помощью государства, при которой на долю собственных  средств граждан в стоимости  квартиры приходилось бы 30 процентов, на долю государственной субсидии (в  зависимости от категории населения) в среднем – 20-50 % и оставшаяся часть – на ипотечный кредит, повысит доступность ипотечных кредитов для граждан и будет стимулировать платежеспособный спрос на жилье.

    Указанные субсидии предоставляются в соответствии с бюджетными возможностями в размере от 5 до 70 % рыночной стоимости жилья по социальной норме в зависимости от категории граждан, уровня дохода и времени ожидания после постановки на учет по улучшению жилищных условий. Для определенных законодательством категорий граждан (в том числе молодых семей, работников бюджетной сферы, граждан, выезжающих из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей, граждан, уволенных и увольняемых с военной службы, и др.) субсидии могут предоставляться в большем объеме в соответствии с установленным порядком. Субсидии могут предоставляться за счет средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации, муниципальных образований и средств предприятий.

    Для становления и развития системы  ипотечного жилищного кредитования необходимо предусмотреть решение следующих основных задач:

    совершенствование законодательной и нормативной  базы для реализации механизма данного  вида кредитования и эффективного функционирования первичного и вторичного рынков ипотечных  жилищных кредитов;

    создание  и внедрение универсального механизма  обеспечения притока долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов на рынок ипотечных жилищных кредитов;

    создание  инфраструктуры, обеспечивающей эффективное  взаимодействие всех участников рынка  ипотечных жилищных кредитов;

    налоговое стимулирование граждан, получающих ипотечные  кредиты, кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование кредиторов;

    создание  равных условий для свободной  конкуренции между субъектами рынка  ипотечных жилищных кредитов;

    создание  механизмов социальной защиты заемщиков  от неправомерных действий кредиторов и их социальной адаптации при  процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита;

    предоставление  государственных субсидий заемщикам  при приобретении жилья с помощью ипотечного кредита. Граждане, получающие в установленном порядке субсидии на приобретение жилья, могут использовать их для оплаты части стоимости жилья в дополнение к собственным средствам и ипотечному кредиту⁵⁷.

    Среди предложений по развитию ипотеки можно предложить следующие:

    1) снижение процентной ставки по  ипотечному кредиту до 5-7 %, что  позволит вовлечь в ипотеку  различные слои населения с  различным уровнем дохода.

2) увеличение  срока действия кредитного договора.

    Необходимо повысить доступность ипотечных кредитов, увеличив сроки кредитования до 20-25 лет вместо существующих 10-15, а также предусмотреть сокращение сроков оформления и выдачи ипотечного кредита во всех инстанциях.

    3) включение расходов на ипотечное  жилищное кредитование в бюджетную классификацию Российской Федерации.

    4) развитие института страхования  различного рода рисков и ответственности  в рамках ипотечного жилищного кредитования.

    5) создание налогового режима, благоприятствующего  развитию системы ипотечного жилищного кредитования.

    Существующая  в настоящее время система  налогообложения  не способствует созданию благоприятных условий для развития системы  ипотечного жилищного кредитования, поэтому необходимо рассмотреть  вопрос о внесении изменений в  налоговое законодательство, касающихся уменьшения размеров государственной пошлины за совершение действий в системе ипотечного жилищного кредитования, увеличения величины имущественных налоговых вычетов.

    6) снижение стоимости жилья. 

    7) оказание государственной поддержки системе ипотечного жилищного кредитования и отдельным категориям граждан, таким, как молодые семьи, бюджетные работники.

    Таким образом, ипотечное кредитование –  один из самых надежных в мировой  практике способов привлечения частных  инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека позволяет наиболее выгодно сочетать интересы населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков и иных кредиторов – в эффективной и прибыльной деятельности, строительного комплекса – в стабильной загрузке производства и, конечно же, государства – в общем экономическом росте. Однако государство не должно забывать свою основную функцию – установление справедливости в правоотношениях и защита интересов граждан. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    Заключение

    Одной из важнейших задач государства  и общества является решение жилищной проблемы. Конституция Российской Федерации провозглашает человека, его права и свободы высшей ценностью. Соблюдение и защита прав человека, в том числе его прав на собственное жилище, являются, таким образом, обязанностью российского государства, создающего в этих целях законодательные и организационные основы государственной жилищной политики.

    Для решения жилищной проблемы в стране государство, с одной стороны, должно предусмотреть комплексный подход к обеспечению необходимых объемов жилищного строительства и, с другой стороны, предоставить населению страны возможность приобретения этого жилья за счет системы ипотечного жилищного кредитования.

    Решение жилищной проблемы требует участия  федерального центра в формировании необходимой законодательной и нормативной правовой базы с целью упрощения процедур предоставления ипотечных кредитов, регистрации сделок на недвижимость, формирования прозрачного рынка жилья, стимулирования строительства, а также создания иных благоприятных условий для обеспечения граждан России доступным и комфортным жильем.

    Исходя  из результатов исследований, произведенных  в данной курсовой работе, можно сделать вывод, что для России необходима система ипотеки жилища, жилищного ипотечного кредитования с комбинацией различных методов и финансовых инструментов, различных схем накопления, адресной поддержки ипотеки жилища на основе различных видов субсидирования, совершенствования залоговых правоотношений.

    Отлаженная  система ипотеки жилища содержит в себе огромный потенциал по стимулированию экономической, политической и социальной стабилизации общества. Как и в  большинстве стран, ипотека жилища способна стать мощным инструментом экономического развития страны.

    Учитывая, что опыт других стран в чистом виде перенести в российские условия  невозможно, при использовании зарубежного  опыта необходимы его критический  анализ и адаптация к местным  условиям.

    Решение проблемы обеспечения жильем населения  через запуск ипотечных схем возможно только при активной финансовой поддержке государства. И здесь неважно, что субсидировать: первоначальный взнос или процентную ставку. Главное – перейти к льготной ипотеке, которая действует во многих странах.

    Доступный кредит подстегивает потребительский спрос. А это, в свою очередь, способно вывести экономику из стагнации, стать средством профилактики кризиса. Да и сегодня финансовые власти за рубежом не без успеха подстегивают экономику, в частности, низкими кредитными ставками.

    Именно степень государственного участия составляет сущность отличий жилищных систем в разных странах. Задача государственных органов и органов местного самоуправления – эффективно использовать бюджетные (разного уровня), внебюджетные средства для решения жилищной проблемы.

    Кроме того, люди должны быть уверены в  экономической стабильности, в том, что они смогут погашать ссуды  и что государство является гарантом накопленных средств, а законодательство действительно упорядочивает отношения. Все указанное объясняется тем, что ипотека жилища, жилищное ипотечное кредитование являются достаточно сложными правовыми институтами. Использовать их необходимо с большой осторожностью, с учетом не только законодательных актов, непосредственно относящихся к ним, но и других законов, регулирующих весь комплекс отношений, связанных с ипотекой жилища и жилищным ипотечным кредитованием. Для устранения нежелательной тенденции развития законодательства по ипотеке жилища и жилищному ипотечному кредитованию необходимо совершенствование не только ипотечного законодательства, но и гражданского, жилищного, административного.

    На  основе анализа процесса развития ипотеки  жилища в России, обобщения практического  опыта применения жилищного ипотечного кредитования показаны современные  тенденции и проблемы развития ипотеки жилища и определены возможные пути решения наиболее актуальных из них. В частности, обосновывается настоятельная необходимость активизации развития социальной ипотеки жилища, поддерживаемой государством. Только тогда она сможет эффективно влиять на решение жилищной проблемы и способствовать социально-экономической стабилизации в обществе. Необходимо возрождать и развивать социальную направленность ипотеки жилища через усиление ее взаимосвязи с публично-правовыми институтами для решения сугубо конституционных проблем в стране, связанных с обеспечением граждан жильем.

    Ипотека жилища, ипотечное жилищное кредитование населения, применяемые в настоящее  время в России как чисто гражданско-правовые, финансовые институты, не в состоянии  выполнить в полной мере те задачи, которые перед ними ставит программа «создания формирования рынка доступного жилья» для миллионов граждан, нуждающихся в жилище и улучшении жилищных условий. Ипотека в качестве панацеи от всех жилищных проблем хороша для западного среднего класса с его уровнем платежеспособности и надлежащим правовым регулированием. Основываясь на анализе понятия и правовой природы конституционного права граждан Российской Федерации на жилище в современных условиях, прежних и нынешних конституционных норм, закрепляющих право граждан на жилище, необходимо усиление взаимосвязи ипотеки с публично-правовыми институтами.

    Поскольку ипотека жилища имеет особую социальную, конституционную значимость, настало  время активизации участия государства  в данных отношениях, реализации государственных программ, финансовой поддержки освоения ипотечного механизма и гарантии его применения.