Договор ипотеки

    Другим  сдерживающим фактором был вопрос о  правах несовершеннолетних. Согласно ранее действующему законодательству, если в квартире или жилом доме проживали несовершеннолетние, то органы опеки и попечительства должны были давать разрешение их законным представителям на отчуждение и (или) передачу в ипотеку жилых помещений. В соответствии с новой редакцией ст. 77 Закона об ипотеке органы опеки и попечительства должны давать согласие на передачу в ипотеку лишь в случаях, когда в заложенных квартирах проживают несовершеннолетние, оставшиеся без родительского попечения. Таким образом, вмешательство органов опеки и попечительства в процесс совершения сделок с жилыми помещениями, которое нередко было необоснованным, в настоящее время ограничено⁴⁷.

    2.2. Правовые проблемы договора ипотечного кредитования

    Ситуация, сложившаяся в России с формированием  системы жилищного ипотечного кредитования, конечно, далеко не безоблачна. Есть в  данной непростой сфере много  нерешенных проблем правового, организационного и чисто экономического характера. В настоящее время качество и уровень обеспеченности населения России жильем недостаточны для нормального воспроизводства и обеспечения комфортности проживания граждан. Жилищный вопрос в России по-прежнему остается одним из наиболее значимых в современном обществе, без решения которого невозможно эффективное построение социально ориентированного государства.

    Потребность в жилье представляет собой одну из базовых потребностей человека. Создание такого уровня жизни, при котором население может стабильно удовлетворять свои базовые потребности, является одной из основных задач государства. При отсутствии надлежащего обеспечения необходимого уровня жизни в обществе наблюдается низкая производительность труда, что влечет за собой низкий уровень платежеспособного спроса, а это в конечном итоге негативно влияет на показатели развития экономики в целом. Обеспечение граждан доступным жильем способствует социальной стабильности в обществе и в настоящее время является одной из важнейших экономических и социальных проблем в нашей стране.

    В настоящее время улучшение жилищных условий недоступно для большей  части населения страны, хотя нуждаются  в нем более 60 % населения России. При этом ипотечным кредитованием могут воспользоваться лишь 10-12 % граждан.

    В этой связи можно выделить следующие  актуальные проблемы на рынке жилья:

1) значительное  превышение спроса на квартиры  над предложением жилья.

    На  фоне явного недостатка жилья и невозможности  удовлетворить повышенный спрос строительный комплекс не обеспечивает достаточного предложения. Потребность в новом жилье в России оценивается в 1 млрд. кв. м. При нынешних темпах строительства – 50-60 млн. кв. м в год – на удовлетворение этого спроса понадобится более 20 лет. А спрос будет расти: к 2012 году, по прогнозам специалистов, он составит 3 млрд. кв. м. В национальном проекте «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» запланировано к 2010 году увеличение объемов жилищного строительства в два раза: с 41,2 млн кв. м в 2004 году до 80 млн кв. м. Но в то же время отсутствие возможности обеспечить все возрастающие потребности строительных компаний необходимыми ресурсами (энергетические мощности, строительные материалы), соразмерно нарастив их производство на отечественных предприятиях, ставит под сомнение возможность сохранить существующие темпы роста жилищного строительства⁴⁸.

2) крайне  низкий уровень обеспеченности  жильем граждан России.

    По  данным Федеральной службы статистики в 2007 году численность населения России составила 142,2 миллиона человек. Средняя обеспеченность жильем в 2007 году в России составила 21,5 кв. м. на человека. По уровню обеспеченности населения жильем (без учета качества и комфортности) Россия отстает от многих стран мира, в которых данный показатель составляет в среднем 40-50 кв. м. на человека (в Великобритании - 72 кв. м., в США - 64 кв. м., в Германии - 52 кв. м.). По социальным стандартам ООН на одного жителя должно приходиться не менее 30 кв. м жилой площади.

    Для достижения уровня Великобритании по обеспечению граждан жильем необходимо, чтобы жилищный фонд России составлял 10 238 млн. кв. м против 3057 млн. кв. м в настоящее время. Для чего необходимо построить еще 7238 млн. кв. м. Даже если мы сможем обеспечить запланированные в национальном проекте «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» темпы строительства в 80 млн. кв. м в год, то для достижения уровня Соединенного Королевства нам понадобятся 90 лет (для достижения уровня США – 76 лет, а для того чтобы обеспеченность жильем населения нашей страны достигла социальных стандартов ООН – почти 16 лет).

3) крайне ветхое  состояние существующего жилищного  фонда.

    Доля  изношенного жилья в России составляет более 60%, почти 10% нуждается в немедленной  реконструкции. По международным стандартам для пополнения жилого фонда, выбывающего в результате износа, и для улучшения жилищных условий на перспективу необходимо строить около 1 кв. м. на человека в год, в России в 2007 году данный показатель составил 0,35 кв. м. на человека.

4) отсутствие  действенных механизмов, позволяющих  сделать доступным жилье для  граждан со средними и умеренными  доходами.

    Индекс  доступности, вопреки прогнозам  официальной статистики, при сохранении тенденции роста реальных располагаемых  доходов населения и темпов роста рыночной стоимости жилья, а также существующих принципов реформирования российской жилищно-коммунальной сферы и строительства жилья, будет только непрерывно сокращаться. Так, несмотря на то, что реальные доходы народонаселения растут, покупка и строительство нового жилья остаются недоступными для большей части населения страны. Более половины россиян не имеют возможности приобрести в собственность жилье за счет привлеченных кредитных средств, не по причине невозможности уплаты процентов за пользование ими, а в связи с банальным отсутствием средств на первый взнос и возможности их накопить, так как доходов едва хватает на текущие расходы семьи (питание, одежда и т.п.)⁴⁹.

    В подтверждение этого факта приведем данные опроса населения, посвященного знанию россиян об ипотеке (проведенного в феврале 2008 года Национальным агентством финансовых исследований), которые свидетельствуют об устойчивом росте интереса россиян к ипотечному кредиту (46% опрошенных, по их собственному мнению, четко знают, что такое ипотека, 36% - знают об ипотеке понаслышке и ничего не знают о ней 15% респондентов).

    Подавляющее большинство населения, более 75% опрошенных, еще не имели опыта ипотечного кредитования и не планируют воспользоваться  ипотечным кредитом, и лишь 2-3% респондентов являлись (являются) пользователями ипотечного кредита⁵⁰.

    Как следует из данных опроса, основными  препятствиями для участия в  ипотеке являются: недостаточно высокие  доходы (33%), высокие процентные ставки (27%) и неуверенность в стабильном доходе (19%). Таким образом, в настоящее время в России ипотечным кредитованием могут воспользоваться лишь 10-12% населения России, что несоизмеримо с показателями развитых стран, в которых эта доля составляет не менее 60-70%. (в США до кризиса до 90% приобретений недвижимости осуществлялось с помощью ипотечного кредита).

5) искусственное  завышение стоимости жилья в  связи с монопольным положением  строительных фирм.

    Согласно  данным Федеральной службы государственной  статистики и Федерального агентства  по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству рыночная стоимость жилья превышает фактическую более чем в 2-2,5 раза.

6) дисбаланс между ценами и качеством жилья.

    Рыночная  стоимость квартир зачастую не соответствует  своим потребительским качествам.

7) непрозрачность  источников доходов граждан, так называемые серые и черные заработные платы.

    Данное  обстоятельство является существенным фактором, сдерживающим ипотеку, так  как размер ипотечного кредита напрямую связан с официальным ежемесячным  доходом граждан. В настоящее время некоторые банки предпринимают попытки по урегулированию данного вопроса и уже имеется новый ипотечный продукт по «серым» зарплатам. Однако данный вид ипотечного кредита используется далеко не всеми банками и кредитными организациями. К тому же условия по такому ипотечному кредиту менее выгодны (эти кредиты выдают на меньшую сумму, меньший срок и под более высокую процентную ставку).

8) быстро прогрессирующий рост цен на недвижимость.

    За 2006 год цены на недвижимость выросли  на 100 %, а доходы граждан повысились лишь на несколько процентов от ставки. Таким образом, для среднего класса, на который ориентируется программа ипотечного кредитования, она является абсолютно недоступной.

9) высокие  процентные ставки.

    На  сегодняшний день средняя ставка по кредиту составляет 12-14 % (в США процентная ставка ниже рыночной и составляет в среднем 3-4 %)⁵¹.

10) определение  в законодательстве «молодой  семьи» и меры ее поддержки  при ипотечном кредитовании.

    В федеральном законодательстве понятие  «молодая семья» практически отсутствует. Оно определяется лишь в подпрограмме «Обеспечение жильем молодых семей» в рамках федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 гг.

    Понятие молодой семьи за небольшими исключениями в них практически идентичны: это семья, возраст супругов в которой не превышает 30 лет, либо неполная семья, состоящая из одного молодого родителя, возраст которого не превышает 30 лет, и минимум одного ребенка. Важным условием для участия в программе молодой семьи является нуждаемость в улучшении жилищных условий. Как видно, важным акцентом в определении является то, что претендовать на получение государственной поддержки молодая семья может вне зависимости от того, есть у нее дети или нет. В то же время, если это неполная семья, то для того, чтобы считаться семьей, наличие детей является обязательным. Подобным же образом понятие «молодая семья» определяется в нормативных актах Воронежской и Новгородской областях и других субъектов Российской Федерации.

    В некоторых субъектах молодая  семья определяется как семья, в которой возраст одного из супругов (родителя в неполной семье) не превышает 30 лет (это г. Москва, Санкт-Петербург, Краснодарский, Приморский края, Кемеровская, Нижегородская, Новосибирская, Самарская, Тверская, Тюменская области).

    Наиболее  радикально молодая семья определяется в Законе Кировской области «как семья, в которой оба супруга находятся в возрасте не старше 35 лет, а также неполная семья (один родитель не старше 35 лет)».

    Полагаем  необходимым в федеральных и  региональных нормативных актах закрепить следующее единое определение: молодой семьей является семья, в которой возраст одного из супругов (родителя в неполной семье) не превышает 30 лет (либо даже увеличить возраст до 35 лет)⁵².

    Наиболее  серьезными и объективными препятствиями  для успешного и быстрого развития системы ипотечного кредитования в России является экономическая нестабильность, проблемы формирования среднего класса, низкий уровень жизни населения. Эксперты считают, что потенциальными клиентами ипотечных программ в ближайшие годы могут стать граждане, душевой доход которых превышает 400-600 долл. в месяц. Понятно, что при нынешнем уровне жизни населения России социальная база для развития ипотечного кредитования не столь уж велика. Однако помимо этих проблем есть и другие, решение которых возможно в более быстрые сроки при условии наличия доброй воли в отношении к ипотеке со стороны законодательной и исполнительной властей⁵³.

    Очень часто в ипотечном кредитовании встречается проблема невозвратных кредитов. Закон предоставляет сторонам возможность предусмотреть в договоре купли-продажи квартиры отсутствие ипотеки⁵⁴.

    Решение указанных проблем возможно путем  проведения сбалансированных социальной и жилищной политик, направленных как  на рост уровня реальных располагаемых  доходов населения, так и на стимулирование спроса через развитие различных кредитных механизмов и стимулирование предложения жилья путем расширения объемов предложения доступного жилья за счет увеличения объемов жилищного строительства именно в доступном для массового покупателя секторе.

    Эффективным инструментом преодоления низкого  уровня доходов и мобилизации  накоплений населения может и  должна стать ипотека. Ипотечное  кредитование является мощным инструментом экономического развития во многих странах  мира. Развитие ипотеки оказывает положительное влияние на развитие реального сектора экономики (рост строительства, модернизация производства и др.), позитивно сказывается на преодолении социальной нестабильности (снижение безработицы, мобильность трудовых ресурсов, удовлетворение потребностей населения в жилье), повышает стабильность и эффективность банковской и, в целом, финансовой системы страны.