Договор ипотеки

МИНИСТЕРСТВО  ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ

ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО

ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ 
 
 
 

                                                   Факультет экономики и права

                                                                                                                       Кафедра права 
 
 
 

КУРСОВАЯ  РАБОТА

по  предпринимательскому праву

На тему: Договор  ипотеки

                                                                         

                                                                                                             

                                                                                                             
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2009 
 
 
 
 

Оглавление 

                                                                                                                                               Стр.

Введение…………………………………………………………………………………………...3

Глава 1. Гражданско-правовое регулирование договора ипотеки

1. Понятие, элементы, правовая природа договора ипотечного кредитования…………….6
2. Содержание договора ипотечного кредитования………………………………………….15

Глава 2. Механизм исполнения обязательств по договору ипотеки

2.1. Ответственность  сторон по договору ипотечного кредитования…………………………20

2.2. Правовые  проблемы договора ипотечного  кредитования…………………………………28

Заключение………………………………………………………………………………………...36

Список использованной литературы……………………………………………………………..41 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

      Введение

    Одним из наиболее остро обсуждаемых вопросов в обществе и государстве является жилищная проблема. Президент Российской Федерации не раз озвучивал это в своих выступлениях и ставил перед законодателем задачу по разрешению жилищной проблемы населения. Улучшение жилищных условий граждан всегда было главной социальной задачей государства. Ипотека является инструментом для разрешения данной задачи.

    Как известно, лишь небольшая часть населения  любой страны, в том числе и  России, может позволить себе купить квартиру сразу, из текущих доходов, без помощи сбережений и заемных средств. Основная же доля населения нуждается в специальных схемах приобретения жилья и в профессиональных посредниках в виде коммерческих банков, агентств недвижимости и т.д., помогающих сделать реальностью идею покупки недвижимости. В России к этой аксиоме добавляется еще чрезвычайно острая жилищная проблема – миллионы семей проживают в ветхих и аварийных домах и нуждаются в улучшении жилищных условий. Ипотечное кредитование в данном случае является реальным инструментом при покупке жилого помещения.

    Актуальность ипотечной тематики в России также во многом связана с массовой миграцией населения в последние годы, что до предела обострило жилищную проблему в нашей стране, так как действовавшая прежде система предоставления муниципального жилья распалась. В этих условиях многие обратили свое внимание на институт ипотеки, считая его чуть спасением от жилищных бед.

    Ипотека позволяет решить жилищный вопрос во многих странах, и в России с момента  появления частной собственности тоже стали предприниматься попытки применения ипотеки. Были разработаны и приняты ипотечные программы «Жилище на 2002-2010 годы», «Социальная ипотека», разработан национальный проект «Доступное и комфортное жилье – гражданам России».

    Преимущества ипотеки достаточно зримы и понятны. Заемщик в достаточно короткие сроки приобретает квартиру, оплачиваемую с долговременной рассрочкой, и имеет льготы по подоходному налогу. Таким образом, теоретически может быть резко увеличено количество семей, способных приобрести жилье, что является мощным стимулом для развития жилищного строительства. Однако на практике не все так гладко, как в теории. Начисляемые ежемесячно проценты приводят к тому, что заемщик фактически платит двойную цену за квартиру. Очень велик риск оказаться неплатежеспособным, который еще более отягчается высокими штрафами и пенями, начисляемыми банком за просрочку платежа. Получение ипотечного жилищного кредита доступно далеко не всем гражданам России, так как банки проводят достаточно жесткий отбор потенциальных заемщиков. Наиболее серьезными и объективными препятствиями для успешного и быстрого развития системы ипотечного кредитования в России является экономическая нестабильность, проблемы формирования среднего класса, низкий уровень жизни населения.

    Таким образом, ипотека в нашей стране с неустойчивой экономикой, высокой  инфляцией, резким ростом цен на недвижимость, проблемами и коллизиями законодательной  базы в этой сфере становится неконкурентной, а со временем и вовсе может  стать нежизнеспособной.

    На  сегодняшний день развитие жилищной ипотеки в России сдерживается рядом  следующих факторов: законодательная несостоятельность; низкие темпы по разработке и совершенствованию законодательства в данной сфере; пробелы и коллизии в праве, несогласованность правовых актов между собой.

    Вопросы, связанные с регулированием ипотечного кредитования рассматриваются в  работах В.В. Яркова, А.Е. Русецкого, А. Эрделевского, Л. Наумовой, С. Гришаева, С. Мартышкина, А.А. Киселева, В.В. Мартемьянова, В. Костылева и многих других авторов.

    Цель данной курсовой работы – рассмотреть содержание и сущность договора об ипотеке, детально проанализировать основные нормы действующего гражданского и специального законодательства, касающиеся данного договора.

    Для достижения поставленной цели необходимо решить ряд конкретных задач: рассмотреть основные предпосылки возникновения и развития института ипотеки в России; затронуть проблемы правового регулирования ипотечных правоотношений в России; провести тщательный анализ общих положений договора ипотеки, его понятия, элементов, существенных условий, формы и содержания; рассмотреть порядок заключения, расторжения и изменения его условий, ответственности сторон за нарушения обязательств по договору, основания обращения взыскания на заложенное имущество и его реализации.

    Объектом  исследования данной курсовой работы являются общественные отношения в сфере правового регулирования договора  ипотечного кредитования.

    Предметом исследования являются нормы гражданского законодательства, регулирующие основные положения договора ипотечного кредитования; теоретические воззрения на разрабатываемые проблемы; судебная практика.

При написании данной курсовой работы использованы следующие методы исследования. Во-первых, исторический, который позволяет рассмотреть причины возникновения, закономерности и тенденции развития ипотечного кредитования.

    Во-вторых, системный, который ориентирован на раскрытие целостности объекта, на выявление многообразных типов  и связей в нем.

    В-третьих, формально-логический, который позволяет выявить противоречие правовых актов друг другу, несоответствие правовых норм общественной жизни. Его задача заключается в уяснении и объяснении действующего законодательства.

    Фундаментальной законодательной базой ипотечного кредитования являются: часть 1, глава 23, § 3, ст. 334-358 Гражданского кодекса Российской Федерации; Федеральный закон Российской Федерации от 16.07.1998. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в ред. от 13.05.2008; Федеральный закон Российской Федерации от 20.08.2004. № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» в ред. от 04.12. 2007; Федеральный закон Российской Федерации от 11.11.2003. № 151-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» в ред. от 27.07.2006; Федеральный закон Российской Федерации от 21.07.1997. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в ред. от 30.06.2008; иные нормативные акты.

    Курсовая  работа состоит из введения, основной части и заключения. Основная часть  разбита на две главы, а главы в свою очередь делятся на два параграфа, которые оказались наиболее приемлемыми в ходе разработки данной курсовой работы.

    Во  введении содержится обоснование выбора темы исследования, ее актуальности, оценка современного состояния выносимых на разрешение в курсовой работе проблем, а также определяются цели и задачи работы.

    В первой главе были рассмотрены понятие, элементы, содержание и правовая природа  договора ипотечного кредитования. Данная глава ориентирована на раскрытие  всех особенностей и сущности договора ипотеки.

      Второй глава посвящена ответственности  сторон по договору ипотечного кредитования и правовым проблемам, возникающим в связи с заключением и исполнением данного вида договора. Таким образом, в данных пунктах раскрывается тема курсовой работы: «Договор ипотеки». 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    Глава 1. Гражданско-правовое регулирование договора ипотеки

    1.1. Понятие, элементы, правовая природа  договора ипотечного  кредитования

    Термин  «ипотека» впервые появился в  Греции в начале VI века до нашей эры и означал обеспечение ответственности должника кредитору определенными земельными владениями. В буквальном переводе с греческого означает столб, который ставили на арендованный участок земли в знак запрета арендатору вывозить с участка все, что на нем находилось до погашения задолженности арендодателю¹.

    В настоящее время термин «ипотека»  используется в двух случаях. Во-первых, когда заинтересованное лицо получает в кредитной организации денежные средства для дальнейшего приобретения объекта недвижимости (квартиры). При этом кредит является целевым, что существенно в плане  дальнейшего правового регулирования возникающих правоотношений, а указанный объект недвижимости находится в залоге у кредитной организации. Во-вторых, когда говорят о залоге недвижимого имущества, находящегося в собственности залогодателя с целью получения ипотечного кредита. В первом случае это юридическое определение подразумевает следующее: вы заключаете с выбранным вами банком договор об ипотечном кредитовании, и на основании этого договора он выдает вам деньги, необходимые на покупку квартиры или иной недвижимости. Вторая форма залога при ипотечном кредитовании – когда по тому же договору вы передаете в залог не новую, приобретаемую квартиру, а старую, которая уже была у вас в собственности до заключения кредитного договора². За пользование выданным кредитом вы платите установленные в кредитном договоре проценты и возвращаете заемные средства в виде ежемесячных выплат банку, также установленных кредитном договором. Недвижимость (квартира), приобретенная в кредит, остается в залоге (ипотеке) у банка до полного погашения кредита, хотя формально собственником жилья будете вы. Однако в случае изменения вашего финансового положения, которое, к примеру, повлечет невозможность исполнения вами кредитных обязательств, банк продаст квартиру и вернет свои деньги.

    Данное  правило предусмотрено ст. 334 Гражданским  кодексом Российской Федерации, согласно которой банк, выдавший кредит, на правах кредитора по обеспеченному залогом  обязательству имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами этого лица.

    Впервые общее понятие ипотеки было введено  Законом Российской Федерации от 29 мая 1992 г. «О залоге», в котором залог определяется как способ обеспечения обязательства, при котором кредитор-залогодержатель приобретет право в случае неисполнении должником обязательства получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами³. Впоследствии первая часть Гражданского кодекса Российской Федерации  дополнила его содержание, уравняв понятия ипотеки и договора залога недвижимого имущества. Об этом свидетельствует и само название специального Федерального закона от 16 февраля 1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)».