Договор ипотеки

    По  своему юридическому содержанию, определенному  ГК РФ, ипотека представляет собой  обязательственное обременение (ограничение) имущественных (вещных) прав на объект недвижимости при его залоге в качестве обеспечения исполнения основного обязательства залогодателя-должника, в частности, по кредитному договору.

    Залоговое (ипотечное) право является обязательственным  имущественным правом в отличие  от права собственности и других вещных имущественных прав. Оно создается владельцем вещного (имущественного) права при вступлении в силу договора об ипотеке и может быть ликвидировано залогодателем в любой момент путем выполнения основного обязательства, что позволяет рассматривать залоговое (ипотечное) право как производное от вещного (имущественного) права. Поэтому договор ипотеки – условная сделка, которая может быть реализована путем взыскания (продажи) объекта залога только в случае нарушения залогодателем выполнения основного обязательства. До этого момента ипотека является только обязательственным обременением вещного (имущественного) права залогодателя, связанным с необходимостью сохранения правового и физического состояния объекта ипотеки.

    В Гражданском кодексе в ст. 334 указывается, что залог квартир и другого недвижимого имущества регулируется Законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в ГК, применяются к ипотеке в случаях, когда Кодексом или будущим законом об ипотеке не установлены иные права⁴.

    Для ипотеки присущи все признаки, характерные залоговым отношениям: право залогодержателя на приоритетное (преимущественное) удовлетворение своих требований перед другими кредиторами за изъятиями, предусмотренными федеральным законом и ГК;  право на чужое имущество; производность и зависимость от основного обязательства, где ипотека – дополнительное (акцессорное) обязательство, не существующее в отрыве от основного; право «следования» - смена собственника заложенного имущества охраняет ипотеку для данного имущества, оно по-прежнему остается заложенным⁵.

    Итак, ипотека – это разновидность  имущественного залога, обеспечивающего  исполнение основного денежного обязательства, особенность которого в том, что предметом его всегда является недвижимое имущество. Залог представляет собой способ обеспечения обязательства (наряду с поручительством, банковской гарантией), т.е. ипотека как вариант залога может быть установлена в обеспечение основного обязательства: по кредитному договору; по договору займа; иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре; обязательства, основанного на причинении вреда.

    По  договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом⁶.

    Субъекты  ипотечного правоотношения – это  залогодатель, т.е. лицо, предоставившее недвижимое имущество в залог, и  залогодержатель – лицо, принявшее  это имущество в залог. Залогодержателем может быть только сам кредитор, тогда как залогодателем может быть как сам должник, так и лицо, не участвующее а обязательстве – третье лицо. Оно заключает договор ипотеки от собственного имени,  а не от имени должника. Представляется, что речь идет о лице, которое пожелает, не принимая на себя ответственности в качестве поручителя за должника, заложить в обеспечение его долга какую-либо вещь. Отношения между третьим лицом (залогодателем) и должником по основному обязательству не считаются ипотечными. Они могут регулироваться отдельным договором, в котором допускается право залогодателя на получение возмещения в случае обращения взыскания на заложенное имущество. При отсутствии подобного договора третье лицо – залогодатель вправе требовать от должника возмещения убытков по правилам о неосновательном обогащении⁷.

    Круг  субъектов ипотечного кредитования очень широк. В наиболее общем виде субъектов ипотечного кредитования можно представить следующим образом.

    Заемщик – физические лица, заключившие  кредитные договоры с банками (кредитными организациями) или договоры займа с юридическими лицами (некредитными организациями), по условиям которых полученные к кредит средства используются для приобретения жилья (ипотека).

    Продавцы  жилья – физические и юридические  лица, продающие жилые помещения, находящиеся в их собственности или принадлежащие другим физическим и юридическим лицам, по их поручению.

    Кредиторы – банки (кредитными организациями) и иные юридические лица, предоставившие заемщикам в установленном законом  порядке ипотечные кредиты. Основными функциями кредитора являются: предоставление ипотечного кредита на основе оценки платежеспособности и кредитоспособности заемщика в соответствии с требованиями и условиями кредитования, оформление кредитного договора (договора займа) и договора об ипотеке, обслуживание выданных ипотечных кредитов⁸.

    Операторы вторичного рынка ипотечных кредитов – специализированные организации, осуществляющие рефинансирование (вторичные  или дополнительные вложения) кредиторов, выдающих долгосрочные ипотечные кредиты.

    Органы  государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним – государственные органы, обеспечивающие государственную регистрацию  прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Их функциями являются: регистрация  сделок купли-продажи жилых помещений, оформление перехода права собственности к новому собственнику; регистрация договоров об ипотеке и права ипотеки; хранение и предоставление информации по правам собственности и обременению залогом жилья всем участникам ипотечного рынка.

    Страховые компании – компании, имеющие лицензии и осуществляющие имущественное страхование (страхование заложенного жилья), личное страхование заемщиков и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка.

    Оценщики  – юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании.

    Риэлтерские фирмы – юридические лица, выступающие  как профессиональные посредники на рынке купли-продажи жилья. К функциям риэлтеров относят: подбор вариантов купли-продажи жилья для заемщиков и продавцов жилья, помощь в заключении сделок по купле-продаже, организация продажи жилья по поручению других участников рынка жилья, участие в организации проведения торгов по реализации жилья, на которое обращено взыскание.

    Инвесторы – юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые  кредиторами или операторами  вторичного рынка. К их числу относят  пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные банки и др.

    Инфраструктурные  звенья системы ипотечного кредитования – нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические  консультации и т.д., обеспечивающие необходимое юридическое сопровождение  сделок с жилыми помещениями, регистрацию граждан по месту жительства, защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью⁹.

    Государство определяет концепцию развития системы  ипотечного кредитования и формирует  правовую базу для ее надежного и  эффективного функционирования, создает механизм социальной защиты заемщиков, проводит налоговую политику, стимулирующую участников рынка ипотечного кредитования, создает необходимые институты для организации рынка и участвует в управлении ими.

    Ипотека относится к числу тех разновидностей залога, когда имущество остается во владении и пользовании залогодателя. Под владением понимается фактическое обладание, хозяйственное господство над вещью. Если заложенное недвижимое имущество передано залогодателем во временное владение и пользование третьему лицу (по договору найма жилого помещения, аренды, безвозмездного пользования и т.д.), то считается, что оно оставлено у залогодателя¹⁰.  Под пользованием понимается извлечение полезных свойств из вещи. Залогодатель как собственник может совершать указанные выше правомочия, кроме одного – права распоряжения.

    Существенными элементами договора ипотеки являются: предмет ипотеки; оценка предмета ипотеки; существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Так, ВАС РФ пришел к правильному выводу о том, что сторонами не согласованы существенные условия договора, а именно условие об оценке предмета залога, вследствие чего он является незаключенным. А незаключенный договор в свою очередь не порождает прав и обязанностей сторон, и они не могли быть изменены даже путем заключения дополнительных соглашений, так как дополнительные соглашения к незаключенному договору также являются незаключенными¹¹.

    Закон об ипотеке в п. 2 ст. 9 предусматривает, что предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. Так, суд правомерно указал на то, что при определении в договоре предмета залога должна быть названа не только видовая принадлежность имущества, но и должны быть указаны индивидуальные характеристики предмета залога, позволяющие вычленить его из однородных вещей (достоверно определить, какое конкретно имущество являлось предметом залога)¹².

    По  договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе: земельные участки; предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты¹³.

    Предметом ипотеки может быть также незаконченное  строительство, возводимое на отведенном для этого земельном участке. При предоставлении кредита для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. По завершении строительства жилого дома ипотека на него не прекращается¹⁴. Предметом ипотеки становится здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства.

    Так, кредитор предъявил в суд требование о взыскании с должника суммы  выданного кредита и об обращении  взыскания на недвижимое имущество, заложенное должником по договору об ипотеке в целях обеспечения исполнения им своих обязательств перед кредитором по кредитному договору.

    Арбитражный суд удовлетворил требование истца  о взыскании с должника суммы  основного долга и отказал в удовлетворении требования об обращении взыскания на заложенное имущество, указав, что предметом договора об ипотеке являлся объект незавершенного строительства. К моменту предъявления истцом требования об обращении взыскания на предмет ипотеки данный объект был достроен и согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним залогодателю (должнику по основному обязательству) на праве собственности принадлежит законченный строительством объект (офисное здание), принятый и введенный в эксплуатацию в установленном законом порядке. Таким образом, предмет ипотеки, названный в договоре об ипотеке, отсутствует, а следовательно, ипотека прекратилась.

    Суд апелляционной инстанции решение  суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требования об обращении взыскания на предмет ипотеки отменил и требование удовлетворил, указав, что взыскание должно быть обращено на принадлежащее залогодателю офисное здание как на объект недвижимости, появившийся в результате завершения строительства объекта, являвшегося предметом ипотеки.

    Изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая не требуют  для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки и его оценки, и регистрации этих изменений. Так, согласно статье 76 Закона об ипотеке при предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства не завершенным строительством объектом и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. По смыслу указанной статьи договор об ипотеке, предметом которого являлось строящееся жилое здание, без внесения в него каких-либо изменений и дополнений в части описания предмета ипотеки и его оценки и без регистрации таких изменений и дополнений распространяется на построенное жилое здание.