Договор ипотеки

    б) имущество предоставляется в  пользование для целей, соответствующих  назначению имущества (п. 1 ст. 40 Закона об ипотеке)²⁹.

    Обязанности залогодержателя:

    1) залогодержатель, которому передано имущество, обязан, если иное не предусмотрено законом или договором, страховать за счет залогодателя заложенное имущество в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного залогом требования - на сумму не ниже размера требования;

    2) на залогодержателя, которому  передано имущество, возложена  обязанность, если иное не предусмотрено  законом или договором, принимать  меры, необходимые для обеспечения  сохранности заложенного имущества, в том числе для защиты его от посягательств со стороны третьих лиц; немедленно уведомлять другую сторону о возникновении угрозы утраты или повреждения заложенного имущества;

    3) до обращения взыскания на  имущество, залогом которого обеспечены требования по предшествующей и последующей ипотекам, залогодержатель, намеренный предъявить свои требования к взысканию, обязан в письменной форме уведомить об этом залогодержателя по другому договору об ипотеке того же имущества;

    4) при обращении взыскания на имущество, заложенное по двум или более договорам об ипотеке, залогодержатель должен представить в суд, в который предъявляется соответствующий иск, доказательства исполнения обязанности по уведомлению в письменной форме залогодержателя по другому договору об ипотеке того же имущества о намерении предъявить свои требования к взысканию.

    Залогодержатель имеет право:

    1) проверить по документам и  фактически наличие, количество, состояние и условия хранения  заложенного имущества (п. 2 ст. 343 ГК РФ);

    2) требовать от залогодателя принятия  мер, необходимых для сохранения  предмета залога;

    3) требовать от любого лица прекращения  посягательств на предмет залога, если это угрожает утратой  или повреждением его;

    4) потребовать досрочного исполнения  обеспеченного залогом обязательства в случаях:

    а) если предмет залога выбыл из владения залогодателя не в соответствии с  условиями договора о залоге;

    б) нарушения залогодателем правил о замене предмета залога (ст. 345 ГК РФ);

    в) утраты предмета залога по обстоятельствам, за которые залогодержатель не отвечает (п. 1 ст. 351 ГК РФ);

    5) потребовать досрочного исполнения  обеспеченного залогом обязательства,  а если его требование не  будет выполнено, то обратить  взыскание на предмет залога  в случаях:

    а) нарушения залогодателем правил о последующем залоге (ст. 342 ГК РФ);

    б) невыполнения залогодателем обязанностей, предусмотренных п. п. 1, 2 ст. 343 ГК РФ;

    в) нарушения залогодателем правил о распоряжении заложенным имуществом (п. 2 ст. 346 ГК РФ);

    6) приобрести по соглашению с залогодателем, при объявлении торгов несостоявшимися, заложенное имущество и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные залогом (п. 4 ст. 350 ГК РФ)³⁰.

    Залогодержателю как собственнику российским законодательством  предоставлено право истребовать предмет ипотеки из чужого незаконного владения. Данному праву корреспондирует п. 3 ст. 33 Федерального закона «Об ипотеке», предоставляющий залогодержателю право, действуя от своего имени, истребовать заложенное по договору об ипотеке имущество из чужого незаконного владения в соответствии со ст. ст. 301 – 303 ГК РФ для передачи его во владение залогодателя.

    Если  залогодатель отказался от защиты своих  прав на заложенное имущество или  не осуществляет ее, залогодержатель  вправе использовать эти способы защиты от имени залогодателя без специальной доверенности и потребовать от залогодателя возмещения понесенных в связи с этим необходимых расходов³¹.

    Поскольку залогодатель обязан сообщать каждому  будущему контрагенту обо всех предшествующих залогах, а также о существе, размерах и сроках, обеспеченных этими ипотеками обязательств, то в случае невыполнения этих условий залогодержатель по последующему договору будет вправе потребовать расторжения договора и возмещения причиненных убытков.

    Залогодержатель имеет право потребовать от залогодателя сообщить сведения о последующей ипотеке (п. 2 ст. 44 Закона об ипотеке).

    После заключения последующего договора об ипотеке изменение предшествующего  договора, влекущее обеспечение новых  требований предшествующего залогодержателя или увеличение объема требований, уже обеспеченных по этому договору, допускается лишь с согласия залогодержателя по последующему договору (п. 3 ст. 44 Закона об ипотеке).

    Залогодержатель по предшествующему договору об ипотеке  обладает правом преимущественного удовлетворения своих требований.

    Если  залогодатель отчуждает (продает, меняет, дарит, вносит в качестве капитала в  имущество юридического лица и т.п.) предмет залога без согласия залогодержателя, то залогодержатель вправе по своему выбору потребовать: признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных ст. 167 ГК РФ; досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обращения взыскания на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.

    Таким образом, были рассмотрены основные права и обязанности сторон по договору ипотечного кредитования.  
 
 
 
 
 
 
 
 

    Глава 2. Механизм исполнения обязательств по договору ипотеки

    2.1. Ответственность  сторон по договору  ипотечного кредитования

    Договор ипотеки устанавливает определенный круг прав и обязанностей сторон, участвующих  в ипотечном кредитном правоотношении. В случае, когда стороны исполняют  свои обязательства ненадлежащим образом  либо вовсе их не исполняют, одним  из последствий является привлечение виновной стороны к гражданско-правовой ответственности. Так, залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства. Действующее ипотечное законодательство предусматривает два способа обращения взыскания на предмет ипотеки – внесудебный и судебный.

    Внесудебный порядок обращения взыскания  на предмет ипотеки позволяет сторонам договора упростить процесс удовлетворения требований залогодержателя, а с другой стороны, значительно сократить денежные расходы по обращению взыскания, которые возлагаются на залогодателя, проигравшего в судебном разбирательстве. Обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки³².

    Обязательными условиями обращения взыскания  на заложенное имущество во внесудебном  порядке являются:

    1. Соблюдение нотариальной формы внесудебного соглашения. Несоблюдение нотариальной формы влечет недействительность такого соглашения (ст. 165 ГК РФ). Нотариальное удостоверение соглашения об обращении взыскания на предмет ипотеки во внесудебном порядке может быть совершено любым нотариусом.

    2.  Указанное соглашение может быть заключено сторонами только после того, как возникли основания для обращения взыскания на заложенное имущество (должник не исполнил в установленный срок обязательство, обеспеченное залогом, или исполнил его ненадлежащим образом). Включение в договор о залоге недвижимости условия, устраняющего судебный порядок обращения взыскания на предмет залога, не допускается. Если в договор о залоге включено такое условие, то договор в этой части считается недействительным в соответствии со ст. 168 ГК РФ³³.

    Соглашение  о внесудебном порядке обращения  взыскания является по своей природе  гражданско-правовым договором, который может быть расторгнут сторонами по их соглашению, а также по решению суда по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных законом или этим соглашением. Так, залогодатель обратился в суд с иском о расторжении заключенного между ним и залогодержателем соглашения о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество. Залогодатель ссылался на существенное нарушение залогодержателем своих обязанностей, предусмотренных этим соглашением.

    Залогодержатель, возражая против предъявленного требования, указывал, что Закон об ипотеке не предусматривает возможности расторжения соглашения о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество ни по соглашению сторон, ни по решению суда по требованию одной из сторон.

    Арбитражный суд иск удовлетворил. Соглашение о внесудебном порядке обращения  взыскания является по своей природе  гражданско-правовым договором, определяющим гражданские права и обязанности  сторон. Такой договор может быть расторгнут по основаниям и в порядке, предусмотренным нормами ГК РФ. В частности, согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

    По  условиям заключенного соглашения залогодержатель  принял на себя обязательство не позднее  чем через 60 дней обеспечить проведение торгов по продаже заложенного недвижимого  имущества. Однако торги так и не были проведены, что в данном случае с учетом всех обстоятельств представляет собой существенное нарушение залогодержателем условий соглашения³⁴.

     Соглашение залогодателя и залогодержателя об удовлетворении требований последнего без обращения в суд может быть признано недействительным и по иным основаниям признания сделок недействительными. Кроме того, соглашение может быть признано судом недействительным по иску лица, чьи права нарушены таким соглашением

    Удовлетворение  требований залогодержателя во внесудебном порядке не допускается, если:

    1) для ипотеки имущества требовалось  согласие или разрешение другого  лица или органа;

    2) предметом ипотеки является предприятие  как имущественный комплекс;

    3) предметом ипотеки является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;

    4) предметом ипотеки является имущество,  находящееся в общей собственности  и кто-либо из его собственников  не дает согласия в письменной  или иной установленной федеральным  законом форме на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке.

    Применительно к ипотеке жилого помещения запрет на внесудебный порядок обращения  взыскания на заложенное имущество  может иметь место в случае, если разрешение на заключение ипотечного договора давал орган опеки и попечительства или кто-либо из сособственников заложенного жилого помещения не дает согласия на внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

    В указанных случаях взыскание  на заложенное имущество обращается по решению суда.

    Судебный  порядок обращения взыскания  на заложенное имущество регламентирован  ст. 51, 52 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Иск  об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, предъявляется в соответствии с правилами подсудности и подведомственности дел, установленных процессуальным законодательством РФ.

    Споры об обращении взыскания на заложенное имущество, рассматривают суды общей  юрисдикции. Споры об обращении взыскания на заложенное имущество с участием юридических лиц и граждан, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющих статус индивидуального предпринимателя, рассматривают арбитражные суды. Таким образом, иски об обращении взыскания на предмет ипотеки необходимо предъявлять: в суд – по месту жительства физического лица; в арбитражный суд – по месту нахождения органа или имущества юридического лица.