Договор ипотеки

    В ст. 50 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» законодатель предусмотрел основания для обращения взыскания на заложенное имущество должника за неисполнение или ненадлежащее исполнение основного обязательства. Так, суд правомерно исходил из того, что взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает³⁵. Неисполнение обязательства характеризуется тем, что действия, которые должен был совершить должник, не совершаются, и блага, которые должен был получить кредитор, им не приобретаются. По кредитному договору либо по договору займа, обеспеченным ипотекой, заемщик-залогодатель обязан уплачивать ежемесячные платежи (основная сумма долга и проценты за пользование). Основная цель обязательства, таким образом, остается недостигнутой. Значит, неисполнением договора об ипотеке следует считать неуплату долга в сроки, обусловленные договором, из которого возникло основное обязательство. Следует заметить, что традиционная классификация нарушений договора включает в себя чаще всего именно нарушение сроков, и договор об ипотеке в этом смысле не является исключением. Типичной является ситуация, при которой должник по обеспеченному ипотекой обязательству прекращает платежи в тот момент, когда большая часть задолженности уже выплачена кредитору. Законодатель не установил четких критериев явной несоразмерности, и решение данного вопроса относится к усмотрению суда, его внутреннему убеждению в каждом конкретном случае. Право обратить взыскание на заложенное имущество должника связано с моментом наступления срока исполнения должником основного обязательства. К ним относятся неуплата залогодателем или несвоевременная уплата суммы долга полностью или в части, а также в случае невнесения залогодателем платежей более трех раз в течение 12 месяцев (даже если каждая просрочка незначительна) по обязательству, которое исполняется путем выплаты периодическими платежами³⁶.

    Другим  основанием для обращения взыскания  выступает ненадлежащее исполнение заемщиком своих обязательств. При ненадлежащем исполнении основная цель обязательства достигается, но на менее выгодных для кредитора условиях. В договоре об ипотеке таким ненадлежащим исполнением признается чаще всего частичное погашение долга, неуплата процентов, штрафа, пени. В связи с этим различие между неисполнением и ненадлежащим исполнением отражается на объеме требований, которые могут быть предъявлены кредитором неисправному должнику. В случае неисполнения обязательства основная обязанность погашается за счет обращения взыскания на заложенное имущество должника. В случае ненадлежащего исполнения обязательств на должнике помимо дополнительных обязанностей, вызванных нарушением обязательства, остается основная обязанность по его исполнению в натуре.

    В случае ненадлежащего обеспечения сохранности заложенного имущества, при нарушении правил об отчуждении заложенного имущества, а также при принудительном изъятии государством заложенного имущества, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а при невыполнении этого требования – обращения взыскания на заложенное имущество, даже если обеспеченное ипотекой обязательство исполняется надлежащим образом. Требование о досрочном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства при нарушении залогодателем правил отчуждения заложенного имущества может быть предъявлено кредитором-залогодержателем не только к должнику-залогодателю, но и к приобретателю такого имущества. Недобросовестный приобретатель несет в пределах стоимости указанного имущества ответственность за неисполнение обеспеченного ипотекой обязательства солидарно с должником по этому обязательству. Статья 39 Закона об ипотеке содержит императивную норму о том, что вместе с  должником солидарную ответственность несут как прежний залогодатель, так и приобретатель имущества. При наступлении солидарной ответственности указанных лиц кредитор-залогодержатель вправе требовать исполнение обязательства от любого из названных лиц или обоих лиц совместно. Порядок удовлетворения кредитором своих требований на счет солидарных должников установлен ст. 323 ГК РФ. При солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, при том как полностью, так и в части долга. Кредитор, не получивший полного удовлетворения от одного из солидарных должников, имеет право требовать недополученное от остальных солидарных должников. Солидарные должники остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью. Однако, несмотря на несколько суровое по отношению к провинившемуся залогодателю правило, суд в соответствии с п. 2 ст. 50 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» вправе отказать в иске об обращении взыскания на заложенное имущество при крайней незначительности допущенного должником нарушения основного обязательства и при явном несоответствии вследствие этого размера требований залогодержателя стоимости заложенного жилого дома или квартиры.

    Реализовать залогодержателю право обратить взыскание на заложенное имущество  возможно лишь тогда, когда в удовлетворении требований о досрочном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства  отказано, а также, если такое требование не удовлетворено в предусмотренный договором срок. Если в последнем случае такой срок не предусмотрен, то в течение одного месяца залогодержатель вправе начать процедуру обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество. Реализация заложенного имущества представляет собой второй этап удовлетворения претензий залогодержателя из стоимости заложенного имущества³⁷.

    Суд не вправе устанавливать очередность  реализации заложенного имущества, если такая очередность не установлена  соглашением залогодателя и залогодержателя. Так, залогодержатель обратился в арбитражный суд с иском к залогодателю, являвшемуся и должником по обязательству, обеспеченному договором о залоге ценных бумаг, договором о залоге товаров в обороте и договором об ипотеке здания и земельного участка, о взыскании долга и об обращении взыскания на все заложенное имущество.

    Арбитражный суд иск удовлетворил, указав в  решении, что реализация заложенного  имущества должна быть осуществлена в очередности, установленной статьей 59 Федерального закона «Об исполнительном производстве», сначала на ценные бумаги, затем на товары в обороте и лишь в случае недостаточности вырученных от реализации этих видов имуществ денежных средств для погашения долга на здание и земельный участок.

    Залогодержатель обжаловал решение суда в кассационную инстанцию. Суд кассационной инстанции решение суда первой инстанции в части установления очередности обращения взыскания на заложенное имущество отменил. Согласно статье 26 Закона РФ «О залоге» в случае, если предметом залога является несколько вещей или прав, залогодержатель по своему выбору может получить удовлетворение за счет всего этого имущества либо за счет какой-либо из вещей (прав), сохраняя возможность впоследствии получить удовлетворение за счет других вещей (прав), составляющих предмет залога. Поскольку договорами о залоге и договором об ипотеке не установлена ни очередность, в которой залогодержатель имеет право обращать взыскание на заложенное имущество, ни очередность, в которой должна осуществляться его реализация, суд не должен сам устанавливать такую очередность³⁸.

    В соответствии с п. 2 ст. 78 Закона об ипотеке  жилой дом или квартира, которые  заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса, которые организуются судебными приставами-исполнителями и проводятся по месту нахождения заложенного имущества. О предстоящих торгах организатор должен известить не позднее чем за месяц до их проведения в официальном периодическом издании органа исполнительной власти соответствующего субъекта РФ с указанием даты, времени, места проведения торгов, начальной продажной цены реализуемого имущества, которую в соответствии со ст. 350 ГК РФ определяет суд. При этом характерной ошибкой при разрешении вопроса об обращении взыскания на заложенное имущество является то, что судьи не всегда устанавливают в решении продажную стоимость заложенного имущества, с которой должны начинаться торги, как это предусмотрено законом. Начальная продажная стоимость заложенного имущества должна определяться судом в каждом конкретном случае при решении вопроса об обращении взыскания на заложенное имущество, поскольку в обращении взыскания может быть отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества³⁹.

    В торгах должны участвовать не менее  двух покупателей. Желающие участвовать  в торгах вносят задаток в размере, сроки и порядке, указанные в извещении о таких торгах. Размер задатка не должен превышать 5% от начальной продажной цены заложенного жилого помещения. Задаток возвращается по окончании торгов лицам, участвующим в торгах, но не выигравшим их, а также если торги не состоялись.

    Лицо, предложившее на торгах наиболее высокую  цену, является победителем торгов. В день проведения торгов это лицо и организатор подписывают протокол об их результатах. В течение пяти дней после окончания торгов лицо, выигравшее их, должно внести сумму, за которую им куплено заложенное имущество. В течение пяти дней после внесения покупной цены организатор торгов должен заключить с этим лицом договор купли-продажи. Данный договор является основанием для внесения необходимых записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество⁴⁰.

    В случае объявления торгов несостоявшимися  у залогодержателя есть право  в течение 10 дней после этого приобрести по соглашению с залогодателем заложенное имущество по его начальной продажной  цене и зачесть в счет покупной цены свои требования. Ипотека в этом случае прекращается. И к такому соглашению между сторонами договора будут применены правила о договоре купли-продажи, предусмотренные законодательством. В случае же отсутствия согласия о приобретении заложенной недвижимости залогодержателем не позднее чем через месяц после первых публичных торгов должны проводиться повторные торги со снижением начальной продажной цены имущества на 15%⁴¹. Если и эти торги будут признаны несостоявшимися, залогодержателю предоставляется право приобрести (оставить за собой) это имущество по цене не более чем на 25% ниже его начальной продажной цены на первых торгах и тем самым зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные залогом жилого помещения.

    Когда заложенное имущество реализуется по соглашению сторон на аукционе, функции организатора выполняет избранная для этого залогодержателем с согласия залогодателя специализированная организация, действующая на основании договора с залогодержателем и выступающая от его или от своего имени. На аукционе разрешается продажа заложенного имущества в том случае, если он открытый. Отличием аукциона от публичных торгов является тот момент, что организатором торгов является пристав-исполнитель, а организатором аукциона – специализированная организация. Стороны имеют право выбрать, каким образом будет производиться реализация предмета залога, с торгов или на аукционе⁴².

    Ипотека обеспечивает требования залогодержателя  в том объеме, который они имеют  на момент их удовлетворения за счет заложенного имущества. После прекращения залоговых отношений обращение взыскания на вырученные от реализации заложенного имущества денежные средства по требованиям, заявленным после прекращения этих отношений, неправомерно⁴³.

    Пункт 1 ст. 78 Закона об ипотеке связывает момент прекращения права пользования залогодателем и членов его семьи заложенным жилым домом или квартирой с моментом обращения на него взыскания. Полагаем, что момент прекращения пользования жилым помещением должен определяться моментом прекращения права собственности залогодателя на него. Данный момент наступает тогда, когда лицо, предложившее на торгах наивысшую цену, заключает с организатором торгов договор купли-продажи, регистрирует его в Едином государственном реестре прав и регистрирует переход права собственности на указанный объект недвижимости. Лишь с этого момента право собственности и, соответственно, право пользования данным жилым помещением у залогодателя прекращается. В связи с этим необходимо в п. 1 ст. 78 Закона об ипотеке внести изменения.

    Регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо на основании решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки⁴⁴.

    Кроме того, необходимо отметить, что благодаря  внесенным в ст. 446 ГПК РФ изменениям стало возможным обратить взыскание  на заложенное жилое помещение, даже если оно является единственным пригодным  для постоянного проживания помещением, приобретенное или построенное на кредитные (заемные) средства⁴⁵. Отсутствие ранее данного правила тормозило процесс ипотечного жилищного кредитования, поскольку в течение долгого времени сохранялась нерешенность вопросов, связанных с выселением проживающих в заложенном доме или квартире лиц при обращении взыскания на такую недвижимость. Закон об ипотеке теоретически позволял выселить залогодателя и совместно проживающих с ним членов семьи, проживающих в жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона. Однако на практике выселить заемщика и проживающих с ним лиц можно было только в том случае, если приобретенный жилой дом или квартира не являлись для них единственным пригодным для постоянного проживания помещением. Таким образом, положения ст. 78 Закона об ипотеке на практике не могли быть реализованы из-за отсутствия корреспондирующих с ними процессуальных норм, что подрывало саму основу развития ипотечного жилищного кредитования. Данная норма неизмеримо повышала риски для кредитных организаций, вынуждая их предоставлять ипотечные жилищные кредиты только на приобретение второго жилища, являлась препятствием для получения ипотечных кредитов подавляющей частью граждан, которые либо не имеют своего жилья, либо хотят улучшить жилищные условия⁴⁶.