Договор ипотеки

    Кроме того, действующее законодательство не предусматривает погашение учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделанной им в Едином реестре записи о регистрации договора об ипотеке объекта незавершенного строительства в случае завершения его строительства¹⁵.

    Не  допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое  в соответствии с федеральным  законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении  которого в установленном федеральным  законом порядке предусмотрена  обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена. Круг имущества, изъятого из оборота, неширок. Сюда входят главным образом вещи, находящиеся в исключительной собственности государства, в том числе ресурсы континентального территориального шельфа и морской экономической зоны, определенные объекты оборонного производства и другие. Наряду с изъятыми из оборота не могут находиться в залоге и объекты, ограниченно оборотоспособные. В качестве примера можно сослаться на лечебные природные ресурсы, которые могут принадлежать на праве собственности Российской Федерации либо ее субъектам¹⁶. Перечень видов имущества граждан, на которое не может быть обращено взыскание, содержится в ст. 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. В этот перечень, в частности, входят: жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением; предметы обычной домашней обстановки и обихода, вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие); имущество, необходимое для профессиональных занятий гражданина-должника; семена, необходимые для очередного посева; топливо, необходимое семье гражданина-должника для приготовления своей ежедневной пищи и отопления в течение отопительного сезона своего жилого помещения; призы, государственные награды, почетные и памятные знаки, которыми награжден гражданин-должник и др¹⁷.

    Необходимо  отметить, что не допускается ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Кроме того, не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования¹⁸.

    Оценка  предмета ипотеки определяется в  соответствии с законодательством  РФ по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении. Стороны договора могут поручить оценку предмета ипотеки независимой профессиональной организации. При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом, или в определенном им порядке. При залоге предприятия состав передаваемого в ипотеку относящегося к предприятию имущества и оценка его стоимости определяются на основе полной инвентаризации данного имущества¹⁹. В этом случае к договору об ипотеке в обязательном порядке прилагаются: акт инвентаризации; бухгалтерский баланс; заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества, относящегося к предприятию. Оценка земельного участка при его ипотеке не может быть установлена ниже его нормативной цены, под которой понимается показатель, характеризующий стоимость земельного участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости²⁰.

    Согласно  п. 4 ст. 9 Закона об ипотеке обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения. Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры²¹. Таким образом, в договоре об ипотеке указываются все существенные условия основного обязательства, в обеспечение исполнения которого предоставляется ипотека.

    Пункт 2 ст. 9 Закона об ипотеке уточняет существенные условия, перечисленные в п. 1 ст. 9, и устанавливает требования об указании в договоре права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, а также наименования органа, которое осуществляет государственную регистрацию этого права.

    Договор ипотеки заключается в письменной форме и подлежит государственной  регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. В целях развития ипотечного кредитования Федеральным законом от 30.12.2004 г. № 216-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» были внесены поправки, призванные сделать ипотеку более доступной, привлекательной, устранить спорные и малоэффективные нормы. В частности, была отменена обязанность нотариального удостоверения договора об ипотеке, что позволяет снизить издержки его сторон. Договоры об ипотеке, заключенные до вступления в силу Закона № 216-ФЗ, то есть до 1 января 2005 г., подлежали обязательному нотариальному удостоверению. Теперь также не требуется нотариального удостоверения кредитных и иных договоров, содержащих обязательство, обеспеченное ипотекой. Названные договоры заключаются в письменной форме и подлежат государственной регистрации²².

    Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права²³. Так, суд обоснованно исходил из того, что незарегистрированные в установленном законом порядке права на недвижимое имущество, могут повлечь за собой привлечение к гражданско-правовой ответственности, однако не свидетельствуют о недействительности сделки о залоге (ипотеке) недвижимого имущества²⁴.

      Государственная регистрация договора  об ипотеке, заключенного в  простой письменной форме, осуществляется  на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя. Если договор об ипотеке совершен в нотариальной форме, то для осуществления государственной регистрации достаточно заявления залогодателя или залогодержателя. Для государственной регистрации ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, должны быть представлены: договор об ипотеке и его копия; документы, указанные в договоре об ипотеке в качестве приложений; документ об уплате государственной пошлины; иные документы, необходимые для государственной регистрации ипотеки в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним²⁵.

    За  государственную регистрацию взимается  государственная пошлина в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации. Документ об уплате государственной пошлины предъявляется вместе с заявлением о государственной регистрации. Заявителю выдается расписка в получении документов на государственную регистрацию прав с их перечнем, а также с указанием даты и времени их представления. Срок регистрации 1 месяц. Сделка считается зарегистрированной со дня внесения записи о сделке в Единый государственный реестр прав. Основной причиной, препятствующей государственной регистрации договора об ипотеке, является непредставление всех необходимых документов. Зачастую на государственную регистрацию поступают договоры об ипотеке, которые не соответствуют требованиям Закона об ипотеке. При этом государственная регистрация данных договоров приостанавливается в соответствии с Законом о регистрации²⁶. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации²⁷.

    1.2. Содержание договора  ипотечного кредитования

    С момента возникновения залогового правоотношения залогодержатель и  залогодатель наделяются взаимными правами и обязанностями, которые выступают в качестве правовых средств достижения обеспечительной цели, присущей залоговому правоотношению.

    Права и обязанности залогодержателя  являются средством, с помощью которого обеспечивается выполнение залоговым обязательством присущих ему функций. Предоставляемые залогодержателю права направлены на удовлетворение его интересов, состоящих в надлежащем исполнении должником обеспеченного залогом обязательства, а в случае неисполнения – в возможности получить сумму долга за счет стоимости предмета залога. Назначение возлагаемых на залогодержателя обязанностей – установить такие рамки должного поведения, которые исключали бы возможность нарушения интересов залогодателя. Содержание прав и обязанностей залогодателя предопределяется обеспечительной целью залогового правоотношения. Основное назначение обязанностей, возлагаемых на залогодателя, состоит в том, чтобы, с одной стороны, обеспечить сохранность и ценность предмета залога на всем протяжении существования залога и сделать реальным возможное удовлетворение требований залогодержателя, а также стимулировать к надлежащему исполнению обеспеченного залогом обязательства²⁸.

    Залогодатель  обязан:

    1) страховать заложенное имущество  в полной его стоимости;

    2) немедленно уведомлять залогодержателя о возникновении угрозы утраты или повреждения заложенного имущества (ст. 343 ГК РФ);

    3) сообщать каждому последующему  залогодержателю сведения обо  всех предшествующих залогах  данного имущества и отвечать  за убытки, причиненные залогодержателям невыполнением этой обязанности (ст. 342 ГК РФ);

    4) нести риск случайной гибели  или случайного повреждения заложенного  имущества, если иное не предусмотрено  договором о залоге (ст. 344 ГК РФ);

    5) в случае предъявления к залогодателю  другими лицами требований о признании за ними права собственности или иных прав на заложенное имущество, о его изъятии (истребовании) или об обременении указанного имущества либо иных требований, удовлетворение которых может повлечь уменьшение стоимости или ухудшение этого имущества, немедленно уведомить об этом залогодержателя, если он ему известен. При предъявлении к залогодателю соответствующего иска в суде, арбитражном суде или третейском суде он должен привлечь такого залогодержателя к участию в деле (п. 1 ст. 33 Закона об ипотеке);

    6) в указанных выше случаях использовать  соответствующие обязательствам  способы защиты своих прав  на заложенное имущество, предусмотренные  ст. 12 ГК РФ (п. 2 ст. 33 Закона об  ипотеке);

    7) сообщать каждому будущему контрагенту  о всех предшествующих залогах, а также существо, размер и срок обеспеченных этими ипотеками обязательств (п. 1 ст. 44 Закона об ипотеке);

    8) заключив последующий договор  об ипотеке, должен незамедлительно  уведомить об этом залогодержателей  по последующим ипотекам.

    Залогодатель  имеет право:

    1) пользоваться предметом залога  в соответствии с его назначением,  в том числе извлекать из  него плоды и доходы, если иное  не предусмотрено договором и  не вытекает из существа залога;

    2) отчуждать предмет залога, передавать  его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога;

    3) завещать заложенное имущество  (ст. 346 ГК РФ). Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны;

    4) в любое время до продажи  предмета залога прекратить на  него обращение взыскания и  его реализацию, исполнив обеспеченное  залогом обязательство (п. 7 ст. 350 ГК РФ);

    5) в разумный срок восстановить  предмет залога или заменить  его другим равноценным имуществом, если договором не предусмотрено  иное (п. 2 ст. 345 ГК РФ);

    6) в случае обращения взыскания  на заложенное имущество - земельный  участок - сохраняет право ограниченного пользования той частью, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением (п. 4 ст. 340 ГК РФ);

    7) если иное не предусмотрено  Законом об ипотеке и договором,  залогодатель вправе без согласия  залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) при условиях, что:

    а) срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства;