Затратный подход к оценке недвижимости

Необходимо отметить, что названия показателей рентабельности несколько отличаются в различных источниках, но исходя из их экономического содержания, наиболее часто в литературе можно встретить деление показателей рентабельности на три группы: рентабельность реализованной продукции, рентабельность активов, рентабельность собственного капитала. Они могут быть представлены стоимостными показателями или показателями, выраженными в процентах (коэффициентах). Рентабельность как относительный показатель характеризует процентное отношение суммы прибыли к одному из показателей (например, к выручке, товарообороту, издержкам, капиталу, фондам и т.д.).

При расчете рентабельности используется как балансовая, так  и чистая прибыль предприятия. Рентабельность, рассчитанная исходя из чистой прибыли, называется чистой рентабельностью. Каждый из показателей рентабельности играет определенную роль в оценке эффективности деятельности предприятия. На практике следует использовать систему показателей рентабельности.

Рентабельность  реализованной продукции.

Для определения рентабельности реализованной продукции (в некоторых источниках этот показатель называют рентабельностью продаж), на основании данных бухгалтерской отчетности, соотносят различные показатели прибыли от реализации продукции с объемом реализованной продукции. Эти отношения показывают, какое количество прибыли приходится на единицу реализованной продукции. На основании этих показателей осуществляется оценка эффективности управления предприятием, т.е. способность предприятия получать прибыль от своей основной деятельности.

Например:

В качестве знаменателя  формулы также может быть использован  показатель всей выпущенной продукции. Сопоставление показателей рентабельности, рассчитанных по объему реализованной и всей выпущенной продукции, позволяет выявить насколько активно идет процесс реализации продукции на предприятии.

Средний уровень рентабельности продаж колеблется в зависимости  от отрасли и поэтому не имеет  какого-либо норматива. Данный показатель важен при сравнении его с соответствующими показателями однотипных предприятий, в динамике или по сравнению с плановыми показателями.

На практике на предприятии  обычно производится (реализуется) несколько видов продукции (работ, услуг), при этом уровень рентабельности продукции в целом зависит от уровня рентабельности отдельного вида продукции, поэтому целесообразно рассчитывать уровень рентабельности по каждому виду продукции.

Анализ рентабельности отдельных видов продукции необходим  при формировании ассортимента выпускаемой (реализуемой) продукции, при изыскании возможностей получения дополнительной прибыли за счет увеличения выпуска более рентабельной продукции.

Рентабельность  всех активов (имущества).

Эта группа показателей  рентабельности формируется как  отношение прибыли к различным  показателям авансированных средств, из которых наиболее важными являются: все активы предприятия; инвестиционный капитал (собственный капитал + долгосрочные обязательства); акционерный:

Рентабельность всех активов по балансовой прибыли является наиболее общим показателем. Данный коэффициент показывает, сколько денежных единиц привлечено предприятием для получения рубля прибыли независимо от источника привлечения этих средств.

Значение показателя рассчитывается делением балансовой прибыли  на

 

среднюю за период величину стоимости всех активов.

Рентабельность всех активов по балансовой прибыли	=	балансовая прибыль
		средняя за период величина всех активов

 

Данные показатели специфичны тем, что отвечают интересам всех участников бизнеса предприятия. Например, администрацию предприятия интересует отдача (доходность) всех активов (всего капитала); потенциальных инвесторов и кредиторов - отдача на инвестируемый капитал; собственников и учредителей - доходность акций и т.д.

Рентабельность собственного капитала - самый значимый показатель в деятельности предприятия, характеризующий эффективность использования имущества, находящегося в его собственности. Рентабельность собственных средств показывает, какая величина прибыли приходится на 1 рубль собственных средств, т.е. позволяет определить эффективность использования собственных средств предприятия и сравнить ее с возможным доходом от вложения этих средств в другие объекты (ценные бумаги, другие предприятия и т.д.). В западных странах этот показатель служит важным критерием при оценке уровня котировки акций на фондовой бирже.

Рентабельность собственного капитала вычисляется по формуле:

Rсоб. кап. = Пб или Пч / источники собственных средств,

где Пб – балансовая прибыль 

Пч – чистая прибыль

Формирование показателя рентабельности собственного капитала

Таким образом, рассмотрев состав, функции и особенности  формирования прибыли в современных условиях и экономическую сущность рентабельности, можно сделать выводы, что получение прибыли - непосредственная цель предприятия и результат всей его производственно-хозяйственной деятельности. Прибыль является первоочередным стимулом к созданию новых или развитию уже действующих предприятий. Возможность получения прибыли побуждает людей искать более эффективные способы сочетания ресурсов, изобретать новые продукты, на которые может возникнуть спрос, применять организационные и технические нововведения, которые обещают повысить эффективность производства. Работая прибыльно, каждое предприятие вносит свой вклад в экономическое развитие общества, способствует созданию и приумножению общественного богатства и росту благосостояния народа.

Важнейшими факторами  повышения величины прибыли являются: рост объема производства и реализации продукции, внедрение научно-технических разработок и, как следствие, - повышение производительности труда, снижение себестоимости продукции и повышение ее качества.

Рентабельность является результатом производственного  процесса, она формируется под  влиянием факторов, связанных с повышением эффективности оборотных средств, снижением себестоимости и повышением рентабельности продукции и отдельных изделий.

Показатели рентабельности характеризуют финансовые результаты и эффективность деятельности предприятия. Они измеряют доходность предприятия с различных позиций и систематизируются в соответствии с интересами участников экономического процесса.

Экономический смысл  показателей рентабельности заключается  в том, чтобы определить долю прибыли, приходящуюся на рубль вложенных  в предприятие средств, поэтому их величина не должна быть отрицательной или слишком низкой по сравнению со среднеотраслевыми показателями, среднерыночными, с доходностью ценных бумаг и других финансовых активов.

 

 

3.Расчеты

 

Таблица 1

 

Производственная программа  предприятия на 1 квартал планового года

 

Наименование продукции	Программа выпуска, шт.	Трудоемкость единицы  продукции, н.-час	Средний разряд
А         Б         В         Г         Д	566 755 660 472 566	95 143 114 76 190	4          3          3          4         3,5

 

 

3.1Определение необходимого количества оборудования и степени его загрузки

Расчетное количество оборудования определяется по формуле:

 

                               

                               n

                                ∑ Ni * Ti

                                    i = 1                                                                          

                      Q  р       =        ______________________   ,

                                         ФД  *(I-Kпер)

 

 

 где Ni – программа выпуска i-того наименования изделий, шт.;

Ti- трудоемкость изготовления i-того наименования, н.-час;

ФД –действительный фонд времени единицы производственного оборудования в плановом периоде час;

Kпер – коэффициент, учитывающий потери времени на переналадку оборудования, Kпер= 0,05.

Плановым периодом будем  считать 2011 год.

Действительный фонд времени работы единицы оборудования определяется по формуле:

 

ФД = Др  * Iсм  * ncm  * (I-Kп)

 

где Др - число рабочих дней в первом квартале2011 года;

Рабочая неделя составляет 5 дней, тогда число рабочих дней в первом квартале 2011 года(с учетом праздничных дней)составит 59 дней.

Tсм – установленная продолжительность смены, час (8 час);

N-  число смен  по графику, в сутки (2 смены); Nсм=2

Кп – коэффициент, учитывающий время простоя оборудования в плановом ремонте, Кп = 0,06.

Тогда,

                         ФД = 59* 8 * 2* (1-0,06) = 887,36 час

Находим количество оборудования:

          566*95+755*143+660*114+472*76+566*190        380387           

 Q Р = _____________________________________________________________________  =  ______________ = 451,23

                   887,36*(1-0,05)                                                       843

 

≈ 452 шт.

 

Принятое количество оборудования определяется ближайшим целым большим числом от расчетного значения:

 

 

                     Qn = /Q p/ +1 =453 шт.

 

Коэффициент загрузки оборудования определяется отношением:

                                               

 

 

                                                                                       Q  р            451,23

                                    Кэ =   ________    =   _______________ = 0,9961

                                      Qn           543

 

2. Определение  потребности в материалах

на производственную программу и единицу продукции

 

                                                                                           Таблица 2

 

Нормы расхода материалов на единицу продукции

 

вариант	Норма расхода, кг
	А		Б		В		Г		Д
	сталь	цветной прокат	сталь	цветной прокат	сталь	цветной прокат	сталь	цветной прокат	сталь	цветной прокат
98	114	29	133	38	190	86	143	67	171	76

 

ЗМ = НР  * ЦМ  - НР  * (I- Kисп ) *ЦОmx

 

где НР – норма расходов материалов на единицу продукции, кг;

ЦМ – цена за 1 кг материалов, руб (100 руб.- черные металлы, 250 руб.- цветные металлы);

Kисп – коэффициент использования материалов:

для стали Kисп = 0,5,

для цветного проката Kисп = 0,6;

ЦОmx – цена за 1 кг. Отхо, руб (15 руб – черные металлы, 20 руб – цветные металлы).

Возвратные отходы определяются как:

Возв.отх = Н рх (1 –Кисп)

Расчеты потребности  в материалах на изготовление единицы  продукции каждого наименования представить в таблице 3.

                                                                                           

                                                                                                 Таблица 3

 

Расчет затрат сырья  и основных материалов на единицу  продукции

 

Показатели	Наименование продукции
	А	Б	В	Г	Д
Расход материала: черные металлы в кг в руб. цветные металлы в кг в руб.     2. Возвратные  отходы: в кг в руб. цветные металлы в кг в руб.       3. Сырье  и основные   материалы –  всего, руб.	114 11400   29 7250   57 855   11,16 232   11400+ 7250- 855-232= 17563	133 13300   38 9500   66,5 997,5   15,20 304   13300+ 9500- 997,5- 304= 21498,5	190 19000   86 21500   95 1425   34,40 68,8   19000+ 21500- 1425- 688= 38387	143 14300   67 16750   71,5 1072,5   26,8 536   14300+ 16750- 1072,5- 536= 29441,5	171 17100   76 19000   85,5 1282,5   30,4 608   17100+ 19000- 1282,5- 608= 34209,5

 

 

3.  Определение затрат, связанных с оплатой труда

производственных  рабочих

 

Затраты на основную заработную плату производственных рабочих  определяется по формуле:

Зосн = ТI * CчI  * Кдоп  * Kпр *Кр

 

 

где  ТI – трудоемкость изготовления единицы i-того наименования продукции, н-час;

     CчI – часовая тарифная ставка, соответствующая среднему разряду работ по i-тому наименованию продукции;