Затратный подход к оценке недвижимости

Прибыль как результат  финансовой деятельности выполняет  определенные функции. Она характеризует степень деловой активности и финансового благополучия предприятия. По прибыли определяют уровень отдачи авансированных средств в доходность вложений в активы.

В процессе анализа хозяйственной  деятельности используются следующие показатели прибыли: балансовая прибыль, налогооблагаемая прибыль, чистая прибыль.

Общий финансовый результат деятельности – это балансовая прибыль (убыток), которую получают балансированием общей суммы всех прибылей и убытков. Использование термина «балансовая прибыль» связано с тем, что конечный финансовый результат работы предприятия отражается в его балансе, составляемом нарастающим итогом за год. Балансовая прибыль выявляется на основе бухгалтерского учета всех хозяйственных операций гостиничного комплекса и включает три основных элемента. Для наглядности представим состав балансовой прибыли в табличной форме (см. табл. 1.).

Таблица 1.

Состав балансовой прибыли

Налогооблагаемая  прибыль - это разность между балансовой прибылью и суммой прибыли, облагаемой налогом на доход (по ценным бумагам и от долевого участия в совместных предприятиях), а также суммы льгот по налогу на прибыль в соответствии с налоговым законодательством, которое периодически изменяется.

Чистая прибыль (остающаяся в распоряжении предприятия) определяется как разность между балансовой прибылью и налогами, уплачиваемыми предприятиями из балансовой прибыли (на недвижимость, прибыль, доход), экономическими санкциями и отчислениями, уплачиваемыми за счет прибыли. Предприятие распределяет и использует ее самостоятельно.

Сотни и тысячи предприятий  ежегодно решают одни и те же задачи - как работать, что надо сделать, какую продукцию выпускать, в каком объеме, по какой цене продавать и т.д., чтобы покрыть все производственные затраты и получить некоторую прибыль. Лучше, если побольше, хуже, если она окажется незначительной. И совсем плохо, если производство окажется убыточным.

Для решения этих задач  применяется внутрифирменное планирование прибыли. Оно строится с учетом вполне конкретных обстоятельств и выполняется, как правило, в одном варианте. Но рынок - сложная хозяйственная система, где действуют совместно множество факторов. Их направленность неоднозначна. Поэтому будущее для каждого предприятия характеризуется высокой степенью неопределенности.

Для практического планирования прибыли необходима особая рабочая методика. Эта методика должна быть не просто схемой, она должна обладать свойствами гибкости, комплектности, экономичности и, что очень важно, дискретности. Последнее позволяет установить границы, в рамках которых может и будет находиться одно из возможных и допустимых планово-управленческих решений. Только в этом случае бизнес-план будет научно и экономически обоснованным.

Именно такой должна быть рабочая методика планирования прибыли предприятия, учитывающая все перечисленные условия.

Весь процесс планирования прибыли включает в себя шесть этапов:

I этап - формирование исходной информации;

II этап - определение самой прибыли и важнейших экономических и финансовых показателей деятельности предприятия;

III этап - анализ полученной информации на предмет приемлемости принятого варианта;

IV этап  - анализ рентабельности производства по видам продукции для выявления последующей реализации резервов повышения прибыли;

V этап - внесение изменений в технику и технологию, организацию производства и управления по видам продукции в целях повышения прибыли;

VI этап - принятие решения и расчет информации по видам продукции и обобщенной информации по предприятию в целом.

Общим для всех предприятий  независимо от форм собственности является распределение прибыли в соответствии с действующим законодательством, уставом и коллективным договором на следующие цели: платежи в бюджет; формирование фонда накопления, фонда потребления, резервного фонда; на благотворительные цели; на выплату процентов за долгосрочный кредит; на уплату экономических санкций.

Планирование распределения  прибыли предприятия осуществляется в следующей последовательности. Вначале определяется потребность  в прибыли по направлениям ее использования (для развития материально-технической базы; сохранения финансовых резервов; погашения кредитов и уплаты процентов по ним; финансирования деятельности объединений, ассоциаций, концертов, членом которых является данное предприятие; выплаты дивидендов и на другие цели). Затем сравнивается сумма потребности в прибыли по всем направлениям ее использования с возможностями предприятия по ее получению.

Определение направлений  использования (расходования) прибыли, остающейся в распоряжении предприятия, структуры статей ее использования находится в компетенции самого субъекта хозяйствования. Государство не устанавливает каких-либо нормативов распределения прибыли, но через порядок предоставления налоговых льгот стимулирует направления прибыли на капитальные вложения производственного и непроизводственного характера, на благотворительные (гуманитарные) цели, на финансирование природоохранных мероприятий, расходов по содержанию объектов и учреждений непроизводственной сферы.

Порядок распределения  и использования прибыли фиксируется  в Уставе и определяется положением, основные принципы распределения отражены в учетной политике предприятия. Расходование прибыли может осуществляться либо путем непосредственного финансирования расходов из прибыли, либо путем предварительного формирования за счет прибыли различных фондов, средства которых затем используются по назначению.

2.2 Экономическое содержание показателей рентабельности

        Как уже было выше рассмотрено, одной из основных целей любого предприятия, работающего в условиях рыночной экономики, является прибыль. Но наличие прибыли еще не означает, что предприятие работает эффективно, абсолютный показатель прибыли не может дать ответ на вопрос насколько эффективно предприятие реализует свою продукцию, использует вложенный капитал, управляет своими оборотными средствами и т.д., поэтому в целях финансового и экономического анализа используются система относительных экономических показателей рентабельности. 

Рассмотрим, что представляет собой рентабельность.

Одно из его определений  звучит так: рентабельность (от нем. rentabel – доходный, прибыльный), показатель экономической эффективности производства на предприятиях. Комплексно отражает использование материальных, трудовых и денежных ресурсов . 

Можно привести еще одно понятие рентабельности: рентабельность – показатель, представляющий собой отношение прибыли к сумме затрат на производство, денежным вложениям в организацию коммерческих операций или сумме имущества фирмы используемого для организации своей деятельности.

Так или иначе, рентабельность представляет собой соотношение  дохода и капитала, вложенного в создание этого дохода. Увязывая прибыль с вложенным капиталом, рентабельность позволяет сравнить уровень доходности предприятия с альтернативным использованием капитала или доходностью, полученной предприятием при сходных условиях риска.

В широком смысле слова, понятие рентабельности означает прибыльность, доходность. Предприятие считается рентабельным, если результаты от реализации продукции (работ, услуг) покрывают издержки производства (обращения) и, кроме того, образуют сумму прибыли, достаточную для нормального функционирования предприятия.

Но определение рентабельности как прибыльности недостаточно точно  раскрывает её экономическое содержание из-за отсутствия тождества между  ними, т.к. сумма прибыли и уровень  рентабельности, как правило, изменяются не в равной пропорции, а зачастую и в разном направлении.

Итак, рентабельность – это коэффициент, полученный как отношение прибыли к затратам, где в качестве прибыли может быль использована величина балансовой, чистой прибыли, прибыли от реализации продукции, а также прибыли от разных видов деятельности  предприятия. В знаменателе в качестве затрат могут быть использованы показатели стоимости основных и оборотных фондов, выручки от реализации, себестоимости продукции собственного и заемного капитала и т.д.

Роль и значение показателя рентабельности заключается в следующем:

Данный показатель является одним из основных критериев оценки эффективности работы предприятия. При его помощи можно оценить эффективность управления предприятием, так как получение высокой прибыли и достаточного уровня доходности во многом зависит от правильности и рациональности принимаемых управленческих решений. Поэтому рентабельность можно рассматривать как один из критериев качества управления.

Повышение рентабельности характеризует цель предприятия в рыночной экономике. Увеличение рентабельности обеспечивает победу предприятия в конкурентной борьбе и способствует выживанию предприятия в рыночной экономике.

Рентабельность имеет  большое значение для собственников (акционеров и учредителей), так как при ее увеличении возрастает интерес к данному предприятию, растет цена акции. Рост рентабельности способствует повышению финансовой устойчивости предприятия.

Уровень рентабельности интересует кредиторов и заемщиков денежных средств с точки зрения реальности получения процентов по обязательствам, снижения риска не возврата заемных средств, платежеспособности предприятия;

Показатель рентабельности характеризует привлекательность  бизнеса в данной сфере для  предпринимателей. По значению уровня рентабельности можно оценить долгосрочное благополучие предприятия, т.е. способность предприятия получать достаточную прибыль на  инвестиции. Для долгосрочных кредиторов инвесторов, вкладывающих деньги в собственный капитал предприятия, данный показатель является более надежным индикатором, чем показатели финансовой устойчивости и ликвидности, определяющиеся на основе соотношения отдельных статей баланса.

Устанавливая связь  между суммой прибыли и величиной  вложенного капитала, показатель рентабельности можно использовать в процессе прогнозирования прибыли. В процессе прогнозирования с фактическими и ожидаемыми инвестициями сопоставляется прибыль, которую предполагается получить на эти инвестиции. Оценка предполагаемой прибыли базируется на уровне доходности за предшествующие периоды с учетом прогнозируемых изменений.

Кроме того, большое значение рентабельность имеет для принятия решений в области инвестирования, планирования, при составлении смет, координировании, оценке и контроле деятельности предприятия и ее результатов.

Экономическая сущность рентабельности может быть раскрыта только через характеристику системы  показателей. Показатели рентабельности характеризуют эффективность работы предприятия в целом, доходность различных направлений деятельности (производственной, предпринимательской, инвестиционной), окупаемость затрат и т.д. Они более полно, чем прибыль, отражают окончательные результаты хозяйствования, потому что их величина показывает соотношение эффекта с наличными или использованными ресурсами. Их используют для оценки деятельности предприятия и как инструмент в инвестиционной политике и ценообразовании.

Общий их смысл - определение суммы прибыли с одного рубля вложенного капитала. И поскольку это относительные показатели - они практически не подвержены влиянию инфляции. На основе анализа средних уровней рентабельности можно определить, какие виды продукции и какие хозяйственные подразделения обеспечивают большую доходность.