Сущность ипотеки

Европейский Центробанк удерживает базовую процентную ставку на историческом минимуме, в 1 %. Это  способствует тому, что и ставка Euribor на межбанковском рынке идет вниз осторожно, с оглядкой на последние новости глобальной экономики. Вслед за этим, ставки по кредитам во Франции падают, но не так стремительно как хотелось бы, банки подняли свою маржу за возросшие риски местной экономики. Тем не менее, условия кредитования во Франции сейчас достаточно благоприятные, в некоторых банках фиксированная ставка по ипотечным кредитам достигает 3,25 % годовых в Евро.

С изменением процентных ставок, стоимость заемных средств  уменьшилась, но увеличились требования к заемщикам. В связи с этим спрос на ипотеку во Франции за 3 квартал 2009 года вырос на 28 % по сравнению с показателем 3 квартала 2008 года.

Кредит может быть предоставлен на срок до 25 лет, с возрастным максимумом в 75 лет.

В зависимости от типа кредитных продуктов, которые пользуются спросом, доля в 70 % преобладает у продуктов с фиксированной процентной ставкой, 30 % у продуктов с плавающей процентной ставкой.

В зависимости от банка  и условий кредитования, ставки в  Евро по ипотеке составляют:

• фиксированные ставки: от 3,25 % до 5,5 % годовых;
• плавающие ставки Euribor + интерес банка (в зависимости от банка 1,6 % - 2,5 %).

Среди крупных банков Франции по выдаче ипотечных кредитов выделяют следующие банки: BNP Paribas, Credit Agricole Group, Credit Agricole S.A., BPCE и т.д.

 

3.5. Ипотечное кредитование в России

Ипотека недвижимости, столь популярная во всех развитых странах мира, приобрела  общедоступность и широкие масштабы в России лишь в течение последних  пяти лет. И немудрено. Отсутствие законодательной базы не давало возможности сделкам по недвижимости развиваться в данном ключе до тех пор, пока столь досадный пробел не был устранен. Сегодня, согласно российского законодательства, объектом ипотеки считается любое недвижимое имущество: жилые помещения, земля, здания и сооружения, суда и т.д.

Наиболее распространенные в России ипотечные программы – это  кредиты на приобретение готовых  квартир. В период кризиса это  была практически единственная хоть как-то действующая ипотечная программа. С конца 2009 года в продуктовые линейки банков стали возвращаться кредиты на покупку жилья на этапе строительства, загородного жилья, земельных участков, под залог имеющейся недвижимости.

  Медленнее всех идет возвращение программ рефинансирования выданных кредитов на других условиях. Впрочем, и до кризиса это был не самый популярный продукт. Его предлагали преимущественно самые агрессивные игроки, чтобы в период резкого снижения процентных ставок по кредитам не допустить оттока заемщиков в банки с более выгодными условиями и одновременно нарастить ипотечный портфель, переманивая чужих заемщиков.

Финансовый кризис 2009 года породил  две новых ипотечных программы: предоставление кредитов на приобретение жилья из под залога у неплатежеспособных заемщиков и реструктуризацию кредитов на новых условиях с целью снижения кредитной нагрузки.

К началу 2010 года ставки по кредитам на российском ипотечном рынке все  еще не вернулись даже на уровень  начала 2008 года, когда стали проявляться  первые признаки кризиса. Стоимость  кредитов на приобретение жилья на вторичном рынке при первоначальном взносе в 20 – 30% не менее чем на 10 лет, у ведущих банков составляет около 14,5% годовых. Что любопытно, ставки по кредитам на квартиры и загородные дома у многих банков сравнялись, хотя в «тучные» годы займы на коттеджи обходились дороже на 1 – 2%.

  Размер процентной ставки в настоящий момент определяется двумя ключевыми факторами: валютой кредита и размером первоначального взноса. Среди банков царит абсолютное согласие в одном – отечественные деньги дороже, чем иностранные, чем ниже первоначальный взнос – тем выше процентная ставка по кредиту. Разница составляет от 0,5% до 2%.

  Менее часто величина процентной ставки зависит от формы подтверждения доходов, поскольку до сих пор немногие банки готовы использовать для этой цели что-либо кроме справки по форме 2-НДФЛ.

Банки, выдающие ипотечные кредиты  в России можно разделить на две  группы: специализированные и универсальные, которые, в свою очередь, делятся  на государственные и коммерческие.

  Два государственных банка – Сбербанк и ВТБ 24 вместе занимают около 80%. Это совершенно логично – самая большая филиальная сеть и доступ к дешевым ресурсам позволяют поддерживать объемы выдачи ипотечных и жилищных кредитов на высоком уровне.

  Самым первым специализированным ипотечным банком стал банк «ДельтаКредит», созданный в 1998 году при поддержке Инвестиционного фонда «США-Россия». В 2005 году банк «ДельтаКредит» приобрела французская банковская группа «Societe Generale». Банк практически неизменно входит в пятерку лидеров российского ипотечного рынка. Многие топ-менеджеры, прошедшие школу управления в «ДельтаКредит», занимаются развитием ипотечного кредитования на высоких постах в других кредитных организациях.

  Среди других специализированных ипотечных банков можно выделить Городской ипотечный банк, Русский ипотечный банк, банк «ГПБ-Ипотека», ИпотекБанк, банк «Московское ипотечное агентство» (МИА).

Теперь можно наглядно проиллюстрировать общие результаты сравнительного анализа систем ипотечного кредитования различных государств.

 

 

 

 

 

Таблица 3.5.1. – Результаты сравнительного анализа рынка ипотечного кредитования промышленно развитых стран и Российской Федерации.

Страна	Виды кредитов	Ставки по ипотеке	Срок предоставления кредита	Первоначальный взнос
США	– аннуитетный ипотечный кредит; – кредиты с переменными выплатами.	6 %	От 1 года до 30 лет	Без первоначального взноса, но решение зависит от кредитной истории заемщика
Канада	– открытые и закрытые; – с фиксированной и плавающей ставкой; – краткосрочные с льготной ставкой; – специальные – для студентов и пенсионеров; – разделенные на несколько частей, каждая со своей ставкой, амортизационным периодом и сроком.	4 – 5 %	От 1 года до 30 лет	От 5 до 25 % от стоимости покупаемого объекта
Германия	– кредит на погашение (аннуитет); – кредит с твердой процентной ставкой; – кредит в рассрочку.	3,5 – 4 %	От 5 до 30 лет	От 50 до 60 % от стоимости покупаемого  объекта
Франция	– аннуитетный ипотечный кредит; – кредиты с переменными выплатами	Фиксированные от 3,25 до 5,25 %; плавающие ставки от 1,6 до 2,5 %	От 1 года до 25 лет	От 10 до 30 % от стоимости покупаемого  объекта
Россия	– аннуитетный ипотечный кредит; – кредиты с переменными выплатами (с переменной процентной ставкой, с фиксированной ставкой, кредиты с «шаровым» платежом, индексируемые кредиты).	От 14 % и выше	От 1 года до 30 лет	От 0 до 90 % от стоимости приобретаемого жилья

Исходя из этой таблицы, можно сделать вывод, что Россия далека от идеала. Проценты очень завышены, первоначальный взнос многим просто не по силу.

Конечно, рынок ипотечного кредитования в России сильно отличается от гораздо более развитого рынка  США, Канады, Франции, Германии и других государств, как объемами выдаваемых кредитов, так и степенью использования заемного финансирования в сделках по приобретению жилья. Ипотечным кредитованием занимаются в основном универсальные коммерческие банки, а специализированных ипотечных банков и аналогов ипотечных компаний в стране – единицы.

Кроме того, большая часть  выданных в России кредитов – это кредиты с фиксированной процентной ставкой. Ряд банков в России уже объявили о пересмотре условий кредитования, в частности отказались от предоставления кредитных продуктов без первоначального взноса.

 

3.6.  Недостатки рынка ипотечного кредитования в России.

Сегодня развитие ипотеки  в России сдерживается следующими основными  факторами:

1. Ограниченный платежеспособный спрос населения.

“По оценкам Минэкономразвития России даже при самых «либеральных», практически несуществующих параметрах (ипотечный кредит предоставляется на 15 лет величиной 70 % от стоимости жилья при цене одного квадратного метра 11 200 рублей с кредитной ставкой 10 %), максимальная граница доступности для населения России не более 10 %”.⁴⁵

2. Низкие объемы и невысокое качество нового жилого строительства в субъектах Российской Федерации обуславливают недостаточность предложений и высокую стоимость квартир на рынке жилья.

 

⁴⁵ Справочно-информационная служба. Ипотека – http://www.ipoteka.ru/ipo_hsyst.php.

3. Низкие темпы разработки и совершенствования законодательства о недвижимости.

Так, например, очевидно какое большое значение для развития рынка жилья имеет земельное  законодательство. Однако Земельный  кодекс Российской Федерации на момент его принятия в 2000 году (по оценке Экспертного совета при Правовом управлении Аппарата Государственной Думы) содержал не менее чем в 29 статьях отсылки на законы или нормы, которые ещё предстояло создать. В 2003 году положение мало изменилось. Только в июле этого года Правительство Российской Федерации внесло крайне важный для развития жилищного строительства законопроект «О переводе земель из одной категории в другую».

Необходимо также отметить, что до настоящего времени многие федеральные законы, содержащие нормы, регулирующие в той или иной мере отношения, связанные с недвижимостью имеют различные дефиниции, а также различным образом решают одни и те же правовые вопросы. Все это, очевидным образом,    увеличивает  административные издержки,   являющиеся   одной   из

составляющих любого ипотечного кредита.

4. Неразвитость инфраструктуры рынка жилья и жилищного строительства.

Традиционными участниками  жилищного рынка являются строительные компании, банки, производители строительных материалов, страховые компании, риэлтерские и оценочные агентства. При фактическом наличии данных структур в России не отлажена технологическая схема их взаимодействия и, как следствие, невысока эффективность системы в целом, завышены расходы при совершении сделок.

5. Психологические факторы, главным из которых является национальная особенность большинства населения – нежелания жить в долг («берешь чужие деньги и на время, а отдавать приходится свои и навсегда»).

Также самым существенным недостатком ипотеки является так  называемая «переплата» за квартиру, которая может достигать 100 % и более. «Переплата» по ипотеке включает в себя проценты по ипотечному кредиту и ежегодные суммы обязательного страхования. Кроме того, в процессе получения ипотечного кредита заемщику приходится нести ещё некоторые дополнительные расходы, такие как оплата услуг оценочной компании и нотариусу, плата банку за рассмотрение заявки на кредит, сбор за ведение ссудного счета и т.д. Накладные расходы в совокупности могут достигать 10 % первоначального взноса на приобретение жилья.

Ещё один «минус» ипотеки  – большое количество требований ипотечных банков к заемщикам: документальное подтверждение доходов, наличие регистрации российского гражданства, определенный стаж работы на одном месте, положительная кредитная история, возможность представить поручителей по кредиту и т.п.

Среди недостатков можно отметить и высокие проценты. Сегодня процент  составляет в среднем 14 % годовых  и это немало. Это в США выдают кредиты под 6 % и то «рисковым» клиентам, чья кредитная история не известна. А если что-то случится, и не будет предоставляться возможным выплачивать кредит?

А также к недостаткам  рынка ипотечного кредитования относится  принятие во внимание, некоторыми кредитными организациями, доходов только по основному месту работу, подтвержденных справками установленного образца (2 НДФЛ, налоговая декларация).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ГЛАВА 4.  ОБЪЕМЫ ВЫДАЧИ ИПОТЕЧНЫХ КРЕДИТОВ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ В ПЕРВОМ ПОЛУГОДИИ 2009 ГОДА

По данным информационного  портала РБК.Рейтинг лидерами по выдаче ипотечных кредитов на конец 2009 года являются следующие крупнейшие ипотечные банки: Сбербанк России, ВТБ 24, ТрансКредитБанк, Дельтакредит, Росбанк,  Газпромбанк и т.д.

Банки, лидирующие на этом рынке, не сохранили высоких темпов роста ипотечного кредитования: игроки, вошедшие в топ-30 этого рынка, в первом полугодии 2009 выдали 55,8 млрд. руб., что в 5 раз меньше, чем в аналогичном периоде 2008 года (305,4 млрд. руб.) (см. таблицу 4.1.). На эту ситуацию сказался начавшийся кризис с конца 2008 года. Однако за пределами тридцатки крупнейших игроков ипотечного рынка ситуация ещё хуже: банки стремительно сдают свои позиции.

Таблица 4.1. – Ипотечные кредиты, выданные российскими банками в                   1 полугодии 2008-2009 гг.