Сущность ипотеки

Ипотечный кредит – это  особая форма кредита, связанная  с предоставлением ссуд под залог  недвижимого имущества – земли, производственных и жилых зданий и т.д. Ипотечные ссуды предоставляются на долгосрочной основе. Ипотечный кредит становится возможным лишь при условии частной собственности на землю и недвижимость.

Недвижимость всегда ценилась в банковском деле как надежная гарантия возврата займа. Залог земли и недвижимого имущества для получения в банке долгосрочного кредита называется ипотекой. Ипотека – это вид залога недвижимого имущества (земли, предприятий, сооружений, зданий, других объектов, непосредственно связанных с землей) с целью получения денежной ссуды.   В случае неуплаты   займа   заложенная недвижимость продается, а из

²² Трущ И.А. Кредиты и вклады, которые вас разоряют. Электронная версия. / Под ред. И.А. Трущ. – Москва: Мульти Медиа, 2008. – 1 с.

 

вырученной суммы погашается задолженность кредитору.

На практике в процессе ипотечного кредитования часто возникают  проблемы с реализацией недвижимости, поскольку она не относится к  разряду высоколиквидных активов. В связи с долгосрочным характером ипотечного кредита также возникают сложные проблемы с определением стоимости недвижимого имущества. В большинстве стран действуют достаточно жесткие правила продажи невидимости (по решению судебных органов), что важно для защиты прав собственника, на имущество которого наложен арест.

Ипотечный кредит имеет, как правило, четкое целевое назначение. Ипотечные ссуды в современных  условиях чаще всего используются для  финансирования приобретения, постройки  и перепланировки жилых и производственных помещений, а также освоения земельных участков. Особенностью ипотечного кредита является то, что залогом для его предоставления может выступать и недвижимость, на покупку которой он берется.

Юридической и экономической  предпосылкой возникновения ипотечного кредита является наличие развитой системы прав частной собственности на недвижимость и, прежде всего, на землю. Без частной собственности на землю и институционального обеспечения ее купли-продажи широкое развитие ипотечного кредита невозможно.

 

2.2. Объекты и субъекты ипотечного кредитования.

“Ипотека предполагает, что приобретаемая недвижимость будет находиться в залоге на весь срок погашения кредита. Существуют некоторые условия, по которым недвижимость может выступать как предмет залога в ипотечном кредитовании”.²³

 

²³ Трущ И.А. Кредиты и вклады, которые вас разоряют. Электронная версия. / Под ред. И.А. Трущ. – Москва: Мульти Медиа, 2008. – 1 с.

 

Объектом ипотеки являются:

• жилые дома, квартиры и отдельные изолированные комнаты (коммунальные квартиры не могут быть объектом ипотеки);
• любой земельный участок, кроме “земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также земельных участков, площадь которых меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования ”²⁴;
• предприятия и здания, используемые в предпринимательской деятельности;
• строения потребительского назначения (дачи, гаражи, садовые дома);
• морские и воздушные суда.

Предмет залога должен отвечать следующим условиям:

• быть подключен к системе отопления, при этом подача тепла должна поступать на всю жилю площадь;
• иметь отдельную кухню и санузел;
• иметь исправное сантехническое оборудование, окна, двери, а для последних этажей ещё и крышу;
• иметь горячее и холодное водоснабжение как в ванной комнате, так и на кухне.

К зданию, в котором  находится предмет залога, также  предъявляются определенные требования. Прежде всего, оно не должно находиться в аварийном состоянии или  нуждаться в капитальном ремонте. Фундамент здания обязательно должен быть кирпичным, цементным или каменным, а перекрытия – металлическими или железобетонными.

“На рынке ипотечных кредитов одну из основных ролей играют также субъекты  ипотеки.  Существует  четыре  основных  субъекта   ипотеки:   заемщик

²⁴ Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ – гл. 11, ст. 63.

 

(созаемщик), кредитор, инвестор и правительство”.²⁵

Заемщики (залогодатели) – это физические и юридические  лица, обратившиеся за получением кредита  и получившие его. Заемщики предоставляют  уже имеющееся у них собственности и (или) приобретаемое на средства кредита жилье в залог. Для получения ипотечного кредита необходимо обладать средствами в объеме не менее 20-30 процентов от стоимости объекта недвижимости и иметь доходы, позволяющие в течение всего срока выплачивать равными ежемесячными платежами основной долг и проценты по нему.

Иногда возникает ситуация, что заемщику, в силу некоторых  причин, не хватает суммы кредита, которую может предоставить ему  банк. Лучшим выходом в этом случае будет привлечение созаемщиков.

Созаемщик – это человек, чьи доходы также будут учитываться  банком при расчете окончательного размера выдаваемого ипотечного кредита. В большинстве банков существуют  особые правила, которыми должен руководствоваться  заемщик при выборе созаемщиков. “Например, созаемщиком может стать только супруг заемщика или его близкий родственник. В некоторых банках разрешено выбирать в качестве созаемщика любого человека без ограничений”.²⁶ Количество созаемщиков также определяется каждым банком по собственной инициативе. Редко какой банк разрешает выбирать в качестве созаемщиков более 4-5 человек.

Порядок учета доходов  созаемщиков у каждого банка  свой и зависит от количества созаемщиков, степени их родства, соотношения  всех доходов и т.д. Это важно для расчета максимальной суммы ипотечного кредита.

 В любом случае созаемщики также  берут на себя ответственность по своевременному погашению кредита  наравне с заемщиком. Но мера ответственности  каждого из них может быть разной, это должно быть учтено в ипотечном   договоре.  “Например,  заемщик   и  созаемщик   должны   в   равной

²⁵ Индикаторы рынка недвижимости. Субъекты и виды ипотечного кредитования. – http://www.IRN.ru/articles/2823.html;

²⁶ Трущ И.А. Кредиты и вклады, которые вас разоряют. Электронная версия. / Под ред. И.А. Трущ. – Москва: Мульти Медиа, 2008. – 1 с.

степени отвечать за погашение  кредита, созаемщик обязан выплачивать кредит, только если заемщик перестал это делать и т.д.”.²⁷

По законодательству РФ супруг (супруга) заемщика автоматически становится созаемщиком по ипотечному кредиту. Избежать такой ответственности можно, но в этом случае необходимо будет составить брачный контракт с соответствующими условиями.

Чтобы оформить ипотеку, созаемщику необходимо предоставить банку-кредитору те же документы, что и заемщику.

Кредиторы – банки (кредитные  организации) и иные юридические  лица, которые после анализа кредитоспособности заемщика, заключают с ним кредитный договор и ведут учет его задолженности. Необходимым условием выдачи ипотечного кредита является внесение заемщиком первоначального взноса. Обязательства заемщика могут быть оформлены в виде ценной бумаги – закладной, права на которую банк вправе переуступить.

“Кредитор должен выполнять следующие функции:

• в установленный срок предоставить ипотечный кредит на основе установления кредито- и платежеспособности заемщика (определяется в зависимости от условий и требований кредитования);
• обслуживать предоставленные ипотечные кредиты;
• оформить кредитный договор и договор об ипотеке”.²⁸

Оформив договор об ипотеке, кредитор с этого момента становится залогодержателем. Это дает ему возможность  предъявить денежные требования к должнику в случае невыполнения им обязательств по кредитному договору. Компенсация  предоставляется из стоимости заложенного недвижимого имущества. Также кредитор в этом случае имеет преимущество по сравнению с другими кредиторами залогодателя.

 

²⁷ Трущ И.А. Кредиты и вклады, которые вас разоряют. Электронная версия. / Под ред. И.А. Трущ. – Москва: Мульти Медиа, 2008. – 1 с.

²⁸ Трущ И.А. Кредиты и вклады, которые вас разоряют. Электронная версия. / Под ред. И.А. Трущ. – Москва: Мульти Медиа, 2008. – 1 с.

Инвесторы – юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, имитируемые кредиторами и операторами вторичного рынка. Главным образом это институциональные инвесторы, такие как паевые инвестиционные и пенсионные фонды, инвестиционные фонды, страховые компании, портфельные управляющие. “Учитывая, что рейтинг ипотечных ценных бумаг близок к рейтингу суверенного долга, можно предположить, что данный вид финансового инструмента станет популярным среди российских и западных инвесторов”. ²⁹

Правительство создает  условия для надежного функционирования системы ипотечного кредитования, осуществляет надзор за деятельностью кредиторов, содействует некоторым группам населения в приобретении жилья.

Существует также много  второстепенных участников рынка ипотечных  кредитов, таких, как поручители, продавцы жилья, операторы вторичного рынка ипотечных кредитов (агентства по ипотечному жилищному кредитованию), органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, страховые компании, оценщики, риелторские фирмы.

Поручитель – человек, берущий  на себя обязательства заемщика ипотечного кредита перед ипотечным банком в том случае, если заемщик не сможет или откажется их соблюдать.

В последнее время банки стали реже требовать от заемщика наличия одного или нескольких поручителей. Немалую роль в этом сыграла и конкуренция между ними. Обычно от того, есть ли у заемщика поручитель, зависит процент ипотечного кредита. Как правило, при наличии поручителей он немного ниже. Поручителем может быть любой человек, а также юридическая организация. Это могут быть родственники или друзья заемщика, его организация-работодатель и т.д. Если заемщик не может самостоятельно погашать кредит, поручитель обязан полностью возместить банку остаток суммы, а также все проценты по ней. Также

²⁹ Индикаторы рынка недвижимости. Субъекты и виды ипотечного кредитования. – http://www.IRN.ru/articles/2823.htmll;

 

поручитель должен компенсировать расходы банка по перераспределению долга (судебные издержки, оформление необходимых документов и т.д.).

Ипотека загородного дома немного сложнее ипотеки обычной квартиры, так как возникает огромное количество дополнительных рисков. Например, приобретая загородный дом, человек, кроме него, приобретает и землю.

В результате все права  банка-кредитора переходят после  выплаты кредита к поручителю, который впоследствии вправе требовать от заемщика возмещение своих расходов в судебном порядке.

Продавцы жилья – это физические и юридические лица, продающие  жилые помещения, находящиеся в  их собственности или принадлежащие  другим физическим или юридическим лицам.

Операторы вторичного жилья  – это специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредитов.

Страховые компании выполняют функции по снижению рисков для инвесторов и кредиторов путем осуществления следующих видов страхования:

• страхование риска повреждения и уничтожения объекта;
• страхование риска утраты права собственности на предмет ипотеки;
• страхование риска потери жизни и трудоспособности заемщика.

Расходы по ежегодному страхованию  несет заемщик.

Оценщики – это юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании.

Риелторские фирмы –  юридические лица, профессиональные посредники на рынке купли-продажи недвижимости, оказывающие услуги по поиску объектов, оформлению договоров и подготовке пакета документов, необходимого для предоставления в банк.

Инфраструктурные звенья системы  ипотечного кредитования – государственный регистратор, нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические консультации и т.д.

Государственный регистратор  – орган государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В его функции входит регистрация сделок купли-продажи, оформление перехода прав собственности, регистрация договоров ипотеки.

Нотариус – согласно российскому законодательству договор  залога прав собственности на недвижимость и договор купли-продажи требует  нотариального заверения.