Сущность ипотеки

Существовал и третий вид залога, представленный в уставах учреждений кредитного и общественного призрения.

С 1842 года с Санкт-Петербурге и Москве при сохранных казнах начали открывать первые сберегательные кассы.

В 1859 году было принято решение о реорганизации кредитных учреждений в связи с подготовкой реформы по отмене крепостного права. Ликвидировались все    существовавшие    государственные    кредитные    институты,    взамен   них

¹⁷ Ужегов А.Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка. / Под ред. А.Н. Ужегова. – Санкт-Петербург: Изд-во «Питер», 2001. – 89-92 с.

учреждались земские  банки. Одновременно создавались частные  кредитные учреждения. В 1861 году была образована первая частная организация  долгосрочного кредита – Санкт-Петербургское  городское кредитное общество. В 1863 году было учреждено Общество взаимного кредита.

“С начала 70-х годов ХIХ столетия в России действовало 11 акционерных ипотечных (земельных) банков. История работы этих финансовых учреждений тесно переплетена с социально-экономической жизнью страны на рубеже ХIХ – ХХ столетий. Их роль в развитии кредитной системы и, как следствие, взлет российской экономики к 1913 году до сих пор недостаточно оценена, хотя именно акционеры этих банков проводили масштабные  операции с землей и недвижимостью (за все время лишь 1 из 11 разорился). В годы октябрьского переворота ипотечные банки в России были полностью ликвидированы”.¹⁸

Ипотечное кредитование становилось очень распространенным. Например, в 1867 году было выдано кредитов на сумму 99,6 млн. руб., в 1874 году – 294,9 млн. руб., 1877 году – 415 млн. руб.

Рост кредитных институтов привел к жесткой конкуренции. В  связи с этим Правительство в 1872 году приняло меры, ограничивающие образование новых государственных  залоговых институтов в течение 20 лет. Возросшие неплатежи помещиков и дворян по ссудам в государственные банки и развитие новых рыночных институтов резко изменили последующую кредитно-финансовую политику государства.

По российскому законодательству ХIХ века на одной территории не могли действовать одновременно более двух земельных банков, чтобы не создавать друг другу ненужной конкуренции.

В Москве работало 8 основных государственных банков. Московский земельный банк в поддержку ипотеки  в 1891 году организовал московское домовладельческое  общество, на которое возлагались специальные функции контроля   за    недвижимостью.    В случае   «неисправности»    должника    его

¹⁸ Ипотечное кредитование в России. История ипотеки. – http://www.ipoteka-rus.ru.html.

 владения переходили  в собственность этого общества. С 1912 года основным координатором по ипотеке становится Московский народный банк.

Частную ипотеку возглавляли 10 акционерных земельных банков, выдав ссуды под землю и  городскую недвижимость, при этом на четко определенной территории. Они предоставляли кредит в виде реализуемых на бирже закладных листов (особого рода ценных бумаг, действовавших на ипотечном рынке, имевших колеблющийся курс). В случае «неисправности» должника имущество «уходило» с публичных торгов. Акции и закладные листы ипотечных банков были излюбленным средством помещения капиталов для российских предпринимателей и рантье.

На Государственный  крестьянский поземельный банк, основанный в 1882 году, была возложена задача обеспечивать крестьян деньгами для покупки помещичьей земли. Банк выдавал крестьянам долгосрочные ссуды сроком до 35 лет. За 1883 – 1895 годы банк выдал 15 тысяч ссуд на общую сумму 82 млн. рублей. При его участие было продано и куплено 2,4 млн. десятин земли, в основном помещичьей. Ссуды выдавались в объеме до 75 % от стоимости приобретаемого имущества, на срок 24,4 и 34,5 года, процентная ставка была достаточно высока и составляла 7,5 – 8,5 процентов годовых.

Государственный дворянский земельный банк, основанный в 1885 году, поддерживал помещичье землевладение путем выдачи дворянам ипотечных ссуд сроком на 66 лет в размере 60 процентов стоимости дворянских имений. Банк оказал помещикам финансовую поддержку, выдав ссуды в 1887 году на 69 млн. рублей, а в 1890 году – уже свыше 600 млн. рублей (всего под 5 % годовых, дополнительно взималась плата за банковские услуги и страховой процент, максимальный срок кредитования – 66,5 лет).

В конце ХIХ века в Санкт-Петербурге основные операции по ипотечным бумагам проводили Международный, Учетный и Ссудный банки, а с 1903 года к ним активно присоединился Азовско-Донской банк.

Всего на 1 января 1893 года было заложено 102 313 имений с 46,3 млн. десятин земли и остатком долга в 1 131 млн. руб., однако основную сумму составлял долг Государственного Дворянского земельного банка.

В 1896 году условия кредитования улучшились для крестьян: размер вырос  до 100 % приобретаемой земли, ставка снизилась до 3,5 – 4,5 процентов годовых.

В это время в России выходит закон об организации  учреждений мелкого кредита. Начинается бурный рост залоговых учреждений. Возникают ссудо-сберегательные и кредитные товарищества, сельские, волостные и станичные общественные ссудо-сберегательные кассы и земские кассы, которым государство оказывает огромную помощь. Вновь открываемые кредитные институты могли образовывать первоначальный капитал из заемных средств, которые они затем погашали за счет своих прибылей, причем в большинстве случаев кредитором выступал непосредственно Государственный банк России.

С 1912 года основным координатором по ипотеке становится Московский народный банк. В стране приняло массовый характер возникновение ссудо-сберегательных товариществ. Всего за 10 лет было образовано 729 товариществ. В первом десятилетии ХХ века они объединили интересы 8 миллионов человек. В России еще существовала практика заклада домовладельцами своих строений в московском городском кредитном обществе. Получаемая ими ссуда позволяла расширить владение и построить новые дома, квартиры в которых сдавались внаем.

К 1905 году существовало уже более 500 товариществ мелкого кредита, а в 1915 году их было уже 15 540.

Кредитные товарищества объединялись в кредитные союзы, которых в 1914 году было 11.

В это время залог  являлся самым надежным и гарантированным  способом обеспечения кредита.

После революции 1917 года старая правовая система претерпела изменения. В 1922 году был принят гражданский  Кодекс РСФСР. В Кодексе залог  рассматривался как вещное право  и регулировался нормами раздела  «Вещное имущество».

В связи с национализацией земли Кодекс упразднял деление имущества на недвижимое и движимое и вместо него ввел понятие имущества, изъятого из гражданского (частного) оборота и не изъятого из него.

Предметом залога могли  быть: всякое имущество, не изъятое из оборота, долговые требования, право застройки, право на горный отвод и на разработку месторождений полезных ископаемых.

Дальнейшее падение  роли залога как способа обеспечения  исполнения обязательств из кредитных  договоров с банками связано  с проведением в 1920-1931 гг. кредитной реформы, которая явилась результатом постановления ЦИК и СНК СССР от 30 января 1930 года.

В ходе реформы было отменено коммерческое кредитование и введено  прямое плановое банковское кредитование. В условиях преимущественного господства государственной собственности  и централизованного директивного планирования залог как частноправовой способ обеспечения обязательств потерял смысл.

В принятом в 1964 году ГК РСФСР, залогу уделено меньше внимания, чем  в первой редакции Кодекса 1922 года. ГК РСФСР запрещал сдавать в залог  землю, предприятия, здания, сооружения и другое имущество, относящееся  к основным средствам государственных организаций. Не подлежало залогу имущество, составляющее основные средства колхозов, иных кооперативных организаций, а также профсоюзных и иных общественных организаций. В качестве предмета залога могло быть имущество, находящееся в личной собственности граждан, включая жилой дом.

Последующее изменение  законодателя к залогу было связано  с развитием рыночных отношений в экономике и появлением коммерческих кредитных учреждений в конце 80-х – начале 90-х годов. Следствием этого явилось принятие в 1992 году закона РФ «О залоге». В законе сформулировано следующее определение:

Залог – это способ обеспечения обязательства, при  котором кредитор-залогодержатель  приобретает право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами.

Закон о залоге установил  широкий круг имущества, которое  могло быть предметом залога, а  именно: предприятия, включая все  имущество, строения, здания, сооружения и иные объекты, связанные с землей, товары в обороте и переработке, права требования. С вступлением в силу 1 января 1995 года части первой ГК РФ Закон о залоге продолжает действовать в части, не противоречащей ГК.

ГК РФ является основным источником залогового права. В нем выделяют 2 основных вида залога, а именно без передачи и с передачей заложенного имущества залогодержателю, которые в зависимости от того, какое имущество выступает в качестве предмета залога, делятся на следующие подвиды: ипотека, залог товаров в обороте, твердый залог или заклад и специализированный вид залога, – залог прав (требований).

В финансовое обращение  широко вовлекались ипотечные ценные бумаги: накладные листы, различные  обязательства, векселя, сертификаты, а также непосредственно закладочные.

Долгосрочное финансирование недвижимости способствовало бурному  развитию экономики, промышленности, сельского  и городского хозяйства. Россия по развитию кредитно-финансовой системы не уступала Западной Европе, более того, по объемам  ценных бумаг, обеспеченных ипотечными обязательствами, обращающихся на европейских рынках, Россия превалировала над всей Европой.

Специфический российский опыт долгосрочного кредитования, и, в частности, под залог земли, разнообразие кредитно-инвестиционных технологий и инфраструктуры в области залога недвижимости, несомненно, сыграли огромную роль в развитии как американской, так и европейский ипотек, послужили базой для создания новых инвестиционных и ипотечных инструментов.

“В России послереволюционного периода залоговое право продолжало существовать, но в условиях, когда для сколько-нибудь широкого применения института залога из-за необеспечения действительной оборотоспособности вещей, и, прежде всего, недвижимого имущества. Поэтому в период более чем 70-летнего советского развития нашей страны залог превратился в малозначимый механизм, крайне редко использовавшийся в операциях по распоряжению имуществом”.¹⁹

“Возрождение  института залога (ипотеки) в России было связано с введением ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года”.²⁰

“В нем нашли отражение следующие положения:

• основания возникновения ипотеки, обязательство, обеспечиваемое ипотекой, предмет ипотеки;
• порядок заключения договора об ипотеке;
• закладная как ценная бумага;
• государственная регистрация ипотеки;
• обеспечение сохранности имущества, заложенного по договору об ипотеке;
• переход прав на имущество, заложенное по договору об ипотеке, к другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц;
• последующая ипотека;
• уступка прав по договору об ипотеке;
• обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, и реализация указанного имущества;
• особенности   ипотеки    земельных    участков,    предприятий,   зданий   и

 

¹⁹ Балабанов И.Т. Экономика недвижимости: учебное пособие. / Под ред. И.Т. Балабанова. – Санкт-Петербург: Изд-во Питер, 2000. – 165-167 с.;

²⁰ Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ.

сооружений, жилых домов и квартир”.²¹

Действующее законодательство РФ, регулирующее отношения по поводу ипотеки (залога недвижимости), включает в себя также Гражданский Кодекс Российской Федерации и Федеральный Закон «О регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним» и др.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

²¹ Головин Ю.В. Ипотечное кредитование жилищного строительства: учебное пособие для вузов. / Под ред. Ю.В. Головина. – Санкт-Петербург: Изд-во СПбГУЭФ, 1999. – 356 с.

ГЛАВА 2.     СИСТЕМА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

2.1. Сущность ипотеки.

“Ипотечный рынок как отдельную экономическую категорию формируют операции по ипотечному кредитованию. От других кредитных рынков ипотечный изначально отличается:

• сроком выдаваемых кредитов (ипотечные кредиты долгосрочные, обычно выдаются на срок от 10 до 30 лет, это зависит, прежде всего, от ипотечной программы, по которой выдан кредит, и от региона);
• процентной ставкой (по сравнению с другими кредитами процентная ставка по ипотеке более низкая);
• обеспечением кредита недвижимым имуществом (на кредитные средства приобретается жилье);
• государственным регулированием (государство осуществляет контроль за банковскими операциями, а также поддержку кредитных организаций и самих заемщиков);
• надежностью ипотечных ценных бумаг”.²²